調(diào)控效應(yīng)初顯 廣州樓市冷熱不均

　　編者按

　　4月26日，由《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》主辦的“和諧廣東理性地產(chǎn)”論壇上，來(lái)自廣東房產(chǎn)界的各方人士，縱論樓市，齊話發(fā)展。宏觀調(diào)控下的廣東房地產(chǎn)業(yè)究竟應(yīng)當(dāng)選擇何種發(fā)展路徑？理性、和諧、穩(wěn)健成為市場(chǎng)主旋律。

　　調(diào)控效應(yīng)初顯廣州樓市冷熱不均

　　本報(bào)記者 吳曉波 發(fā)自廣州

　　雖然廣東開(kāi)發(fā)商翹首以盼的五一黃金周即將來(lái)臨，但調(diào)控的形勢(shì)卻令他們的心情無(wú)法樂(lè)觀。

　　廣州光大地產(chǎn)的董事副總經(jīng)理陳洪志坦言：“去年，我們沒(méi)想到幸福來(lái)得這么快，今年，我們沒(méi)想到幸福走得這么早。”

　　小開(kāi)發(fā)商割價(jià)求售

　　在新一輪宏觀調(diào)控最先受到影響的基本上是小開(kāi)發(fā)商。由于銀行信貸收緊，以及購(gòu)買需求因宏觀調(diào)控政策頻頻出臺(tái)而受到抑制，小開(kāi)發(fā)商向銀行貸款融資及通過(guò)銷售回籠資金較以往變得更加困難。

　　一些以往宣稱無(wú)折扣銷售的好地段樓盤也在“五一”來(lái)臨前悄悄地推出了明折明扣的優(yōu)惠措施。而廣州濱江東某名盤的舉止更令業(yè)內(nèi)咋舌，該盤不僅以低于同區(qū)位樓盤1000~1500元/平方米的單價(jià)發(fā)售，而且還推出買家只要先交10萬(wàn)元，就可以優(yōu)先認(rèn)購(gòu)任何單元的措施。這在素來(lái)只收5000元作為認(rèn)購(gòu)誠(chéng)意金的廣州地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，也算開(kāi)了先河。與該盤相鄰的某盤發(fā)展商說(shuō)：“該發(fā)展商這樣做，不僅是顯出他們急于出貨回籠資金，而且擺明了就是想通過(guò)多收買家的錢來(lái)應(yīng)付自己蓋樓的資金需要。”

　　而根據(jù)國(guó)土房管局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)去年一年的飆升后，廣州市中心的樓價(jià)在今年第一季終于下跌了。今年首季度廣州市老八區(qū)商品房(包括住宅、寫字樓和商鋪等)均價(jià)比上季度下降了120元/平方米；今年一季度廣州十區(qū)和老八區(qū)商品房成交量都比去年同期下降了兩成以上，十區(qū)和老八區(qū)商品房成交金額分別為125.15億元和96.16億元，比去年同期下降了10.84%和14.70%。

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，由于該數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)往往有半個(gè)月至一個(gè)月的滯后性，即房貸加息、首付提高、開(kāi)征個(gè)人所得稅、規(guī)范銷售市場(chǎng)等政府、銀行調(diào)控房地產(chǎn)的因素尚未反映在數(shù)據(jù)上，所以將意味著未來(lái)四五月份的樓價(jià)和成交量極有可能進(jìn)一步下降。

　　大開(kāi)發(fā)商穩(wěn)坐釣魚船

　　不過(guò)，一些大開(kāi)發(fā)商紛紛表示宏觀調(diào)控動(dòng)搖不了他們的根基。

　　星河灣的梁上燕表示，雖然老八區(qū)樓價(jià)整體有下滑，但是番禺樓市成交理想。說(shuō)明宏觀調(diào)控對(duì)番禺區(qū)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)并沒(méi)有起太大影響。而廣州國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)也支持了她這一說(shuō)法，房屋成交面積居廣州之首的番禺區(qū)，一手住宅價(jià)格比去年同期飆升了817元／平方米，上漲了22.6%，新增商品房雖然成交面積較去年同期減少7%，但同期成交金額卻增加了14%，而且成交的戶型以大面積單元居多，說(shuō)明番禺樓盤的市場(chǎng)基礎(chǔ)仍比較好。

　　中海地產(chǎn)(廣州)的相關(guān)負(fù)責(zé)人金定華也表示：“宏觀調(diào)控與我們無(wú)關(guān)。”他表示，中海是大型國(guó)企，素來(lái)發(fā)展穩(wěn)健，而且在香港上市，融資方面不會(huì)產(chǎn)生困難，因此宏觀調(diào)控不會(huì)影響到其產(chǎn)品鏈打造。但在其銷售模式方面可能會(huì)有影響，如現(xiàn)在深圳就不可以進(jìn)行樓盤認(rèn)籌了，這也促使開(kāi)發(fā)商在銷售推廣時(shí)要另覓良方。

　　東莞聯(lián)華國(guó)際的有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從2003年開(kāi)始的宏觀調(diào)控曾經(jīng)令公司有一段日子比較難挨，這對(duì)公司的資金實(shí)力及資源整合能力都是一次大浪淘沙的考驗(yàn)。但是目前東莞正處于城市化進(jìn)程中，目前該公司已經(jīng)度過(guò)了最困難時(shí)期，宏觀調(diào)控對(duì)其影響不大。

　　調(diào)控影響只是暫時(shí)

　　廣州光大地產(chǎn)的陳洪志表示，宏觀調(diào)控措施，已經(jīng)使房地產(chǎn)市場(chǎng)在產(chǎn)品供應(yīng)量、土地供應(yīng)、金融融資、市場(chǎng)需求等方面都受到影響。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源兩大命脈銷售回收款及銀行貸款方面都已經(jīng)受到了“關(guān)緊水龍頭”的威脅。在這種“寒冬”氣候里，現(xiàn)金流就像開(kāi)發(fā)商的“棉襖”，維護(hù)現(xiàn)金流將是接下來(lái)開(kāi)發(fā)商要做的重要工作。

　　但他認(rèn)為宏觀調(diào)控是促使開(kāi)發(fā)商適應(yīng)市場(chǎng)的好辦法，如果一個(gè)行業(yè)永遠(yuǎn)只能依靠政策利好以及求大于供的市場(chǎng)需求來(lái)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，那么這個(gè)行業(yè)里的企業(yè)始終處于麻木狀態(tài)，行業(yè)危機(jī)也總是會(huì)存在。

　　新世界地產(chǎn)(廣州)的營(yíng)銷總監(jiān)梁國(guó)強(qiáng)表示，宏觀調(diào)控對(duì)實(shí)力雄厚的企業(yè)直接影響不大，但卻因?yàn)閷?dǎo)致了消費(fèi)者的觀望心態(tài)抑制其消費(fèi)需求而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了間接影響。但是該買樓的始終還是會(huì)買樓，只要廣州以自用型買家為主體的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不發(fā)生變化，精品樓盤的支持基礎(chǔ)就不會(huì)消失。宏觀調(diào)控階段，發(fā)展商更需要練好內(nèi)功，儲(chǔ)蓄實(shí)力。

　　而廣州國(guó)際玩具城的總監(jiān)劉軍則表示，宏觀調(diào)控給玩具城帶來(lái)的影響反而比較正面。由于該項(xiàng)目的買家基本以自用型的商家居多，銀行加息之后，他們?yōu)榱斯?jié)約前期投入成本，紛紛改銀行按揭為一次性付款，反而加快了公司的資金回收速度。他認(rèn)為在自用型買家為主的市場(chǎng)上是比較理性成熟的，不會(huì)出現(xiàn)太高的泡沫，因此應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控的能力也會(huì)較其他后發(fā)育的、不夠成熟規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)。