北京供地新規(guī)挑戰(zhàn)市場潛規(guī)則 地價不能左右房價

　　土地供應辦法細則5月中旬出臺

　　本報記者 林明 發(fā)自北京

　　5月1日起，北京市首個土地供應辦法——《北京市國有建設用地供應辦法(試行)》將正式實行，北京市國土資源局對此評價：從此北京的土地供應進入一個規(guī)范時期，未來所有 類別的土地供應都有章可循。此外，他們還透露，關于土地供應辦法的多達六七個具體實施細則正在制訂中，預計5月中旬正式出臺。

　　根據推算，2005年度的北京市土地供應計劃也將提前在4月底前后出臺，業(yè)內人士認為，整個5月，北京將刮起一場土地風暴。

　　供地新規(guī)挑戰(zhàn)市場潛規(guī)則

　　北京市國土資源局相關部門負責人在接受記者采訪時明確表示，今年是去年“8·31”土地限令開始進入執(zhí)行的第一年，雖然“8·31”之后，北京的經營性土地供應全部進入招標、拍賣、掛牌的程序，但當時沒有相關法規(guī)的配套，今年5月1日開始實行的《北京市國有建設用地供應辦法(試行)》為北京未來土地市場的規(guī)范供應提供了法律保障，也是北京市首個土地供應辦法。

　　該負責人介紹，此次出臺的土地供應辦法，最關鍵的突破就是明確了各類土地的具體供應方法，使得每一類土地都能找到規(guī)范的供應途徑，整個房地產市場的國有建設用地都有章可循。

　　辦法中規(guī)定，對于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當采取招標、拍賣、掛牌的方式在土地交易市場公開進行。其他用地包括工業(yè)用地、基礎設施用地、依法設立的開發(fā)區(qū)和科技園區(qū)內的科技產業(yè)項目用地等，可以采取協議方式出讓。而北京市根據法律規(guī)定制定劃撥用地目錄，屬劃撥用地目錄確定用途的項目用地，可以采取劃撥方式供應土地使用權。

　　此外，除明確了供地方法，辦法還規(guī)定了土地儲備的相關條款。北京將有計劃地實施政府土地儲備工作。土地儲備機構依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，并可以組織實施儲備土地的一級開發(fā)，也可以通過公開招標等方式選擇有資質的房地產開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)。一級開發(fā)后的儲備土地依照供應計劃供應市場。

　　而對于符合閑置土地收回條件的，則明確規(guī)定按照《北京市閑置土地處理辦法》收回土地使用權，納入政府土地儲備。該負責人表示，這些新規(guī)界定了土地供應的基本精神，但還不能進入具體操作，詳細的實施細則已在制訂中，預計5月中旬可以全部推出，而實施細則將有六七個之多，涵蓋了土地供應流程、土地儲備流程、收回流程等。

　　業(yè)內人士認為，雖然目前北京現有經營性土地供應已經進入招、拍、掛的程序，但供地新規(guī)的出臺仍對市場潛規(guī)則形成巨大沖擊。搜房網營銷公司總監(jiān)石軍認為，長期以來，由于土地供應多頭管理，常常出現一個開發(fā)商找了市里，再找區(qū)里，然后再找鄉(xiāng)里，最后發(fā)現不如直接找村里最省事的情況，各級資源都可提供土地，新供地辦法的出臺，明確了土地供應的唯一途徑，土地供應走向市場化，透明化。

　　供應計劃破解地荒？

　　新供地辦法的另一項核心內容是，規(guī)定從今后起北京市國土資源局須每年制訂并公布年度國有建設用地的供應計劃。按照《北京市國有建設用地供應辦法》的規(guī)定，根據土地供應和需求情況變化，北京市土地行政主管部門可以會商有關部門后，提出年度土地供應計劃調整方案，報北京市人民政府批準后實施。

　　這樣，今年4月底前后出臺的2005年的“北京市國有建設用地供應計劃”也將成為京城首個年度土地供應計劃。北京市國土資源局相關領導表示，這意味著將促使北京土地市場由過去的無序轉向有序。過去由于政府沒有統(tǒng)一的年度供應計劃，通常是開發(fā)商拿地后，去相關政府部門進行立項、報批等，政府在土地供應方面始終處于被動地位。

　　新辦法實施后，按照土地年度供應計劃，由政府控制每年推向市場的土地量，這也是政府對土地市場實行宏觀調控的一項有力措施。在計劃年度供應時，政府主管部門會根據住宅產品的供應情況進行調控，如某一類住宅產品比例偏小，政府會進行適當的調整，如果市場對中低檔商品房需求強勁，同樣會給予一定的考慮。

　　據相關人士透露，今年土地供應計劃各類國有建設用地將超過6000公頃，其中用作住宅、商業(yè)等相關用途的土地約為3000公頃，這一年度總量相比去年則減少了近三分之一。

　　對此，北京市國土資源局相關領導的解釋是，去年由于“8·31”土地大限，有不少地塊急于完成轉讓，因而增加了土地最終交易量，屬于較為特殊的情況，從今年開始每年的供應總量將逐步回歸到一個合理的正常值區(qū)間，未來幾年內，趨勢不會有大起大落的變動。

　　根據今年的土地供應量，該負責人認為，所謂地荒論并不存在，每年3000多公頃的供應量，再加上現有近萬公頃的閑置土地，即使停止供應土地，也足夠市場開發(fā)若干年了。

　　而有不少市場人士則認為，從總量上不會感覺土地供應的稀缺，但從局部區(qū)域來衡量，則會發(fā)現大部分地塊在四環(huán)以外，而四環(huán)內的未來土地供應將越來越少，政府發(fā)展周邊區(qū)域、加大周邊土地供應量已成為趨勢。一位外地來京的開發(fā)企業(yè)感慨，目前想在四至五環(huán)間取得土地已經很難，大部分地塊都在較偏遠的郊區(qū)。

　　地價不能左右房價

　　隨著北京城市新規(guī)劃的原則通過，北京市國土資源局相關部門負責人告訴記者，今年的土地供應計劃將充分體現城市新規(guī)劃的特點和方向。目前，規(guī)劃定位的確立已經開始引導房地產開發(fā)企業(yè)向近郊區(qū)及衛(wèi)星城投資外移。未來土地供應將大部分集中在這些重點發(fā)展的新興區(qū)域。

　　目前，通州的宋莊鎮(zhèn)、昌平小湯山鎮(zhèn)等5個示范鎮(zhèn)，航天科技園、順義基因科技園以及沿京密、八達嶺、京津塘高速公路發(fā)展的科技成果轉化基地均吸引了眾多房地產企業(yè)前往投資開發(fā)。這也意味著商品住宅布局開始向遠郊區(qū)縣延伸。

　　另一方面，即便是土地供應區(qū)域市郊化，但開發(fā)商對北京市場的一致看好，導致土地的爭奪進入白熱化，造成土地價格不斷攀升。而據國家國土資源部最新發(fā)布的第一季度地價監(jiān)測報告顯示，北京的綜合地價位于全國之首，達到2394元/平方米，其中商業(yè)地價水平為4757元/平方米，居住地價水平為2135元/平方米。

　　萬科企業(yè)有限公司總經理郁亮在接受記者采訪時表示，地價的升幅和最終導致房價上升沒有直接的關聯，相對而言，房價上升對地價的促動倒是強刺激，而地價提升對房價是一種弱影響，地價不能完全左右房價。

　　同樣，SOHO中國董事長潘石屹也認為，土地供應數量多少，價格高低，也不一定能影響到房價，因為這與供應區(qū)域、地段相關，土地供應是在三環(huán)內還是四環(huán)內、五環(huán)內對市場影響都是不一樣的，四環(huán)房價的暴漲和昌平多供應土地是沒有任何關聯的。