監管預售資金 化解樓市風險

　　本報記者 吳 迪

　　上海報道

　　4月初，寧波房地局在其對外公開的新聞發布會上宣讀了一份文件，而該文的核心內容就是寧波將進一步加強對商品房預售資金的監管力度。

　　而事實上，有此舉措的遠遠不止寧波一個城市。據知情人士透露，自4月起，根據中央有關部門的指示，加強預售資金監管將作為房地產市場中，尤其是中小城市房地產市場中一項主要的工作來抓。

　　全國學廣州

　　“事實上，在預售資金監管上，廣州實行得很早，因此，這次指示的核心就是全國學廣州�！睂幉ǚ康鼐钟嘘P領導說。

　　與一些房地產市場剛剛發展的城市不同，廣州市場由于起步比較早，也相對成熟，尤其是在預售資金監管上，更是在其2004年9月13日公布的“關于商品房預售款監控問題的解釋”清楚列明：

　　“《廣東省商品房預售管理條例》施行后，由廣州市商品房預售款監督管理小組(設在廣州市國土房管理局中介管理所)負責監督管理本市商品房預售款的收存和使用。監管小組必須嚴格按照《廣東省商品房預售管理條例》的具體要求對商品房預售款進行監管。監控銀行須配合監管小組做好預售款的監管工作，凡在銀行開設監控賬號并申請辦理按揭貸款的預售人，其預購人的首期款必須直接存入監控賬號內，銀行發放的按揭貸款也必須劃入監控賬號內。

　　同時，未經預售款監管小組核準，任何監控銀行不得擅自批準預售人使用監控賬號內的款項，否則，其上一級主管部門應當責令其改正和追回流失款項，給預購人造成損失的，依法承擔連帶責任。監控銀行與監管小組是一種相互配合、相互支持的關系，須更加密切配合，取得更好的監管效果�！�

　　據業內人士分析，之所以要實行這一制度，主要原因在于，在房地產市場發展的初級階段，部分開發商存在自有資金不足，而為了盲目擴大追求規模，就會將其將預售房款挪作其他項目使用，或者欺詐消費者將已經預售的商品房再抵押給銀行。

　　一旦發生資金周轉困難，或者開發難以繼續的狀況，開發商很可能卷款而逃，其結果就是形成“爛尾樓”而無法交付給購房者，或者由于標的物即商品房上的擔保物權致使無法交房、難以辦理產權證。

　　事實上，根據中國消費者協會公布的數據統計顯示，中國房地產行業已經連續四年商品房投訴量以年均20%高速增長，成為中國消費者投訴最多的商品。

　　關于監控資金如何使用，廣州亦有比較明確的規定：“發展商申請劃撥使用監控賬號內的預售款時，須提供申請用款的相關合同，經監控銀行審核并加署意見后，交廣州市商品房預售款監督管理小組審核，對項目的施工進度、申請款項的用途等符合《廣東省商品房預售管理條例》的規定的(該款項只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費)，將同意其使用，對不同意使用的，將以書面方式說明理由。同時，監控銀行必須憑監督管理小組核準同意支付的數額撥付。發展商不得以任何方式和理由逃避監管�！�

　　而這些條款很可能成為中小城市落實這一政策的樣板。

　　自律與控制

　　“其實這樣的政策對于大開發商而言，影響并不大，相反一些小企業卻可能因為資金不能回籠而更加困難。”一位大型開發企業的負責人告訴記者，洗牌已經是行業里說了無數次的話語，同樣的道理也體現在預售資金的監管上。

　　不過，他另外指出，一些規模較大的企業，在快速擴張過程中，也有可能出現挪用監控賬號資金等問題。因此，這一政策在全國范圍內的落實與推廣將起到限制盲目投資的作用�！坝行┢髽I不得不重新考慮一下自己的戰略發展，冷靜下來�！�

　　“其實需要挪用監控賬號資金是非常不明智的行為，任何對自己發展有要求的企業都不會去這樣做，這是起碼的行業自律�！�

　　另一方面，關于這一制度的操作，對政府相關部門而言，也存在著一個如何把握的問題。

　　“監管商品房預售款是有風險的�！币晃环康禺a律師向記者解釋到，盡管有需要，也有依據，但要真正落實起來，這個政策并不簡單。“管得不好，管得不細，可能會使預售款被開發商挪用、欺詐套取資金，等于沒效果；如果管得過死造成效率不高，可能影響投資環境或項目開發進度，對行業發展產生負面影響。”

　　由于這次的制度推行，很可能更多的在中等城市，而這些城市的房地產市場發展時間都不久，在治理的同時，必須保證的還有怎樣維護。如果一味的從嚴，那么很可能就無法培育當地有實力的開發企業。

　　目前，對于商品房預售資金的監管主體也存在著較大的爭議，到底由什么機構來監管預售款才最有效，才能最大限度降低風險？政府主管部門還是銀行？哪個更適合？

　　“各部門如何分工，怎么把握，才是這個政策的最關鍵�！痹撀蓭熣J為，按目前的情況，很有可能采取房地局和銀行共同監管的方法。

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　　廣州市房管局關于商品房預售款監控帳號問題的解釋(有刪節)

　　一、預售款監控帳號的作用表現在哪些方面？

　　答：1、規范商品房預售行為，維護房地產預售市場秩序；2、維護預購人的合法權益，防止預售人在預售項目未竣工前將商品房預售款挪作他用；3、保證預售款在項目竣工之前，只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費，做到專款專用。

　　二、預售款監控帳號的資金如何使用？發展商必須通過什么手續才能調用該批資金？

　　答：發展商須提供申請用款的相關合同，經監控銀行審核并加署意見后，交廣州市商品房預售款監督管理小組審核，對項目的施工進度、申請款項的用途等符合《廣東省商品房預售管理條例》的規定的(該款項只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費)，將同意其使用，對不同意使用的，將以書面方式說明理由。

　　三、監控帳號由誰來負責監控？國土房管理局和銀行各有何監控責任？

　　答：《廣東省商品房預售管理條例》施行后，由廣州市商品房預售款監督管理小組(設在廣州市國土房管理局中介管理所)負責監督管理本市商品房預售款的收存和使用。監控銀行與監管小組是一種相互配合、相互支持的關系，須更加密切配合，取得更好的監管效果。

　　四、有什么措施可以保證發展商不把預售款挪作他用？如果挪用而出現爛尾等對發展商有何處罰措施？

　　答：主要的措施有：1、加大商品房預售款監督管理的宣傳力度，提高購房者風險防范的意識，使其明白應親自將預售款直接進入監控帳號而不能直接支付給發展商；2、完善預售款監督管理體制，加強對房地產預售市場的日常巡查，采用按項目施工進度撥付款項的原則來核準發展商使用預售款；3、通過監控銀行每月提供的《商品房預售款監控帳戶收支情況表》，認真核對發展商對預售款使用的流向；4、建立健全信息化建設，加大預售管理信息的透明度。

　　預售項目停工的原因是多方面的，包括銷售不理想、存在債權債務的糾紛、市政建設及規劃調整等。自1999年實行預售款監管以來，廣州市基本上不存在通過監控帳號挪用預售款而出現爛尾的項目。發展商違反《廣東省商品房預售管理條例》的規定使用商品房預售款或直接收存商品房預售款的，主管部門可隆低或者注銷其房地產開發資質，可以處以違法使用款項百分之十以上百分之二十以下的罰款。