上海外資無障礙炒房 華一銀行細解房貸攻略

　　本報記者 歷志鋼 上海報道

　　外資炒樓已經成為一個日漸活躍的群體。

　　根據中國人民銀行上海分行2004年的一份關于“上海市房地產行業融資的外資化程度及其影響”的調查：在房地產消費領域，截至2004年5月底，上海購房資金中已有23.21%來自 外資。

　　在外資進入上海房地產中，外資銀行起到了至關重要的作用，目前，渣打、東亞、匯豐、華一銀行等都在為外籍人士提供住房貸款服務。在本輪房貸調控中， 這些外資銀行到底如何看待目前的房地產政策呢？外資又是怎樣進入上海樓市的呢？

　　記者的調查證實了人民銀行上海分行的一個結論：外資進入上海房地產不存在實際的障礙。無論是銀行開戶還是換匯，購買還是出售，在目前的情形下，都不存在著管制障礙。

　　外資炒房無障礙

　　4月14日下午4點鐘，記者來到華一銀行虹橋支行，在銀行的辦公室里飄來淡淡的油漆味。“為了業務工作的需要，我們銀行需要擴大規模，正在裝修。”華一銀行上海虹橋支行行長吳中柱告訴記者。

　　華一銀行外資持股90%左右。在銀行管理中按照外資銀行對待。該行的房地產消費貸款主要由華一銀行虹橋支行完成，在開展房貸業務一年多以來，這家僅有29名員工的支行開發了超過5000個客戶，業務量接近10億人民幣。

　　由于政策所限，外資銀行目前的房貸業務只能針對境外人士，而僅僅一家支行就擁有10億的業務量，這也從一個側面說明了外資進入上海房地產的狀況。

　　“華一銀行的定位是鎖定港澳臺、美國等地的中高階級華僑。現在我們支行每天大約接待10個客戶左右。”吳中柱告訴記者。

　　而像渣打、匯豐、東亞這樣的規模更大的銀行，客戶數量自然要比華一銀行大得多。

　　“境外人士一個非常重要的觀念就是投資理財，要讓手中的資金升值。投資很重要的兩點就是風險分散和幣值分散。”吳認為，“目前，一方面上海房地產存在升值空間，租金的回報率也比較高；另一方面，人們對人民幣有升值預期。”

　　正是在這種投資回報的誘惑下，境外資本紛紛涌入上海。其中以美元形式進入的比例更高。

　　“我們的業務開展是從2003年開始，在一年多的時間里，我們從零開始，到目前為止，已經對境外人士放款1.2億-1.3億美金，其中外匯購房的貸款占總貸款規模的比例要超過七成。” 吳說。

　　這還只是一家銀行的數字，根據人行上海分行今年年初的統計數字，去年全年新增個人住房消費貸款722億元，而2003年新增的數字是600多億元。結合前面人行的報告粗略推算，整個外資進入房貸的金額接近200億元。

　　根據記者的調查，外匯資金進入上海房地產沒有任何障礙：首先，外籍人士只要憑借護照或其他證件，就可以在外資銀行開設戶頭。在使用上，個人的資金只要進來，具有正當的使用用途——比如購房、投資，就可以隨時換匯，不存在任何障礙；而且，在個人開設戶頭以后，外管局允許境外人士每個月有5萬美金的換匯額度，而在這個額度換匯，并不需要特定的用途。

　　外資銀行的風險控制

　　如果說人民銀行和銀監會提出新的房貸政策是為了防范風險的話，那么外資銀行在這個時候逆流而上爭奪房貸業務，所依靠的正是其對風險的良好控制。

　　吳中柱向記者介紹了華一銀行房貸風險防范的做法。

　　在華一銀行開始做信貸業務的時候，就對風險控制非常嚴格，“甚至比現在銀監會的政策還要嚴格一些。”

　　發放貸款的時候，華一銀行規定，貸款發放要取買賣價和評估價最低的七成，評估由上海有資質的評估行完成。根據2004年的統計數據，華一銀行2004年底平均的買賣成數低于六五成(即按揭貸款的發放額在65%以下)。

　　將評估價做低，實際上就要把風險的價格基數壓得很低。“2003年的房子目前漲幅一倍都不止，對我們來說，其風險非常小。”

　　其次，在中國頻頻出現的假按揭等背景下，外資銀行的做法更值得借鑒。

　　準確衡量還款人的能力是判斷一筆住房貸款是否會成為壞帳的根本因素。在中國，監管部門的規定還款能力要占個人收入的55%，華一的規定是40%。

　　對于個人收入，中資銀行只要求提供薪資證明，這就提供了作假的空間。而外資銀行的方式則完備得多。

　　首先，外資銀行要求貸款人提供稅務局的報稅單，薪資證明可以有假，但是報稅情況可以反映人的真實收入；第二就是要求貸款人出具過去半年的銀行賬戶清單，這也可以看出證明收入的真實性；另外還有重要的一點是：在國外良好的信用體制下，個人信用紀錄也將嚴格地約束貸款人的行為。

　　三者的結合似乎并不出彩，但是相比中資銀行，它嚴格地限制了貸款人的行為。控制住風險的外資銀行沒有理由不去推動其房貸業務的發展：畢竟這塊碩大的蛋糕帶給銀行的不僅僅是利潤，還有一個龐大的高端客戶群。

　　最后，外資銀行對政策的把握也很迅速，在中國房貸政策改變以后，華一也隨即調整了貸款成數。目前華一在外環以外的按揭貸款成數為五-六成，市中心也較原來降低了一成(目前為五成左右，過去是六成)。而且在貸款的同時，強調了抵押，而且降低了貸款的成數。

　　雖然一系列的政策暫緩了外資進入上海樓市的步伐，但是這并沒有減少外資銀行對上海房貸市場的關注。

　　吳中柱告訴記者，“銀行端放款的資訊的透明化，應該做得更徹底，銀行要盡量提升借款的透明度。”