十年200億 凱德置地中國投資實錄

　　本報記者 徐 炯 上海報道

　　“雖然我們公司也擁有房地產金融業務，做得也不錯，但是我們更多的認為自己是一個房地產開發商，我們從拿項目開始，自己開發、出售。我認為我們不是房地產投資者。”凱德置地中國控股集團企業傳播部高級經理李王爭潔說，“我們是在中國為數不多的，真正的外資房地產企業。”

　　凱德置地中國控股集團是新加坡上市企業嘉德置地集團的子公司。自1994年凱德置地進入中國市場以來，凱德置地在中國已經投資了200億元的房地產項目。按照凱德置地的架構，凱德置地要建立的是一個“跨國界的、多領域的，完整的房地產價值鏈”，而在這個價值鏈上，包括從房地產金融到地產投資，進行房地產開發，再到物業服務、酒店服務，最后是資產管理。

　　打造中國基金

　　在凱德置地介入的房地產價值鏈中，房地產金融服務是其中的重要一環，而嘉德置地在房地產金融服務上早已經有諸多嘗試。

　　嘉茂信托是由嘉德置地集團發起的新加坡第一只也是亞洲地區(除澳大利亞和日本外)第一只公開上市的房地產信托基金。

　　1999年，嘉德下屬房地產信托公司——嘉茂信托管理公司正式成立，并于2002年7月在新加坡正式上市。嘉茂基金擁有5個在新加坡的零售購物中心，總面積達220萬平方英尺，總價值超過20億新加坡元。嘉茂信托公開上市的成功掀起了亞洲其他很多國家成立公開上市的信托基金的熱潮。隨后，嘉德置地集團又成立了辦公樓房地產信托基金——嘉康信托基金。嘉康信托基金擁有7個位于新加坡中央商務區的辦公樓和停車場，總價值也超過了20億新元。嘉康基金在2004年5月也成功公開上市交易。

　　而除了公開上市交易的房地產信托基金以外，嘉德置地在新加坡、中國和日本等地都擁有數個私募基金。在中國，凱德置地中國住宅基金是由嘉德置地集團在2003年10月成立的，規模為5億人民幣。中國住宅基金在中國境外募集，主要投資人來自于亞洲、中東等地，嘉德置地自己擁有這一基金的33.6%股權。

　　“成立這一基金的主要目的是為嘉德置地的房地產金融服務探索方向，是進行試水。”李王爭潔說，“也是為整個集團的業務搭建一個平臺。”

　　中國住宅基金現在都是以參股的方式參與中國主要城市的中高檔住宅房產項目開發。這一基金的大部分資金已經投資在上海、北京和廣州的6個項目，它們分別是上海的天山河畔花園和閔行的西郊林茵湖畔，北京的上元、卓越萬代和東城項目以及廣州的天河項目。除了北京東城項目是商業地產項目，其他都是住宅房產。“現在這一基金的資金基本上已經投資得差不多了。”李王爭潔說，“而且從現在的情況來看，也不會有二期、三期募集計劃。”

　　中國住宅基金擁有北京上元項目、東城項目各20%股份，上海天山河畔花園14.55%的股權，以及閔行西郊林茵湖畔項目的20%股權，廣州天河項目的20%權益。而這些項目的控股方，就是凱德置地自己。

　　從凱德置地披露的信息來看，這些項目中，預計較晚完工的是北京的上元和東城項目，最后完工時間可能在2008年。由此可見，參股這些項目的凱德置地中國住宅基金至少要在2008年可以得到最后的回報，基金的投資周期在5年左右。

　　十年探索：從虧損到盈利

　　凱德置地在中國資產僅占嘉德集團資產的比例為8.7%，但是卻貢獻了整個集團14%的年收入，更為可觀的是，凱德置地中國提供的利潤占了整個嘉德集團的20%。

　　從剛剛公布的嘉德置地2004年度財務數據上，更能體現出中國業務成為了嘉德置地利潤奶牛。2004年，嘉德置地在中國地區的營業收入為5.25億新元，而息稅前利潤(EBIT)是2.19億新元，而在2003年，嘉德置地在中國的營業收入為3.6億新元，息稅前利潤高達1.85億新元。

　　從嘉德置地中國業務毛利率遠高于20%的情況，可以看出海外各路資金希望進入中國房地產市場的動力來源。

　　然而，再翻一翻嘉德集團的年度報表，就會發現從1994年到2001年，凱德置地在中國的經營并不令人樂觀。2001年，嘉德置地集團的年度財務報表上還寫著“在中國虧損”的說明。

　　嘉德置地集團總裁廖文良曾表示，初到中國，對整個市場的政策、環境都不熟悉，加之本地人才也很缺乏，令人琢磨不透的政策、復雜繁縟的審批程序和背離市場規律的價格。所以嘉德置地在一開始的運營過程中也出現了一些不好的狀況。而隨著1997年亞洲金融危機的到來，嘉德置地也不例外遭受慘重損失。

　　直到2002年，嘉德置地在中國的業務才進入了快速成長時期。這一年，嘉德置地扭虧為盈，稅后利潤為2.90億新幣。而這一年的盈利主要得益于整個嘉德置地在海外市場的運作，其中中國市場的貢獻占到了12%。

　　凱德置地中國公司的辦公室位于上海市中心51層高的來福士廣場的19樓。“來福士廣場項目其實很早就開始進行了開發，但是其中經歷了亞洲金融危機。”李王爭潔說，來福士廣場于2003年12月完工。

　　“我覺的熱錢的概念，放在我們公司并不合適。”李王爭潔說，“我們在中國的投資已經有10年了，而且短期也不會賣了就離開。”

　　近年來的高回報

　　和荷蘭國際集團(ING)、美國國際集團(AIG)、新加坡政府投資公司(GIC)等房地產基金喜歡購買成熟物業，長期持有，收租盈利不同，凱德置地中國住宅基金介入的幾乎都是住宅開發項目。“經營辦公樓是一個獲得穩定回報的事情，而且辦公樓的銷售受到很多限制條件。”李王爭潔說，“而開發住宅項目的資金回籠很快。”

　　而嘉德置地的其他幾個私募基金，扮演的也是嘉德上市基金的孵化器的角色。在上市基金收購項目之前私募基金先期介入，然后在項目成熟以后，轉賣給上市基金，從而獲得較高的收益。

　　顯然，這類進行房地產開發的基金具有較高的風險和收益，亞洲、中東、澳大利亞、新加坡和歐洲等地的養老基金、保險公司以及政府投資部門成為了這些私募基金的投資者。

　　在業界看來，收購成熟物業收租盈利的基金基本上是屬于低風險低收益的穩定型基金。而嘉德置地擁有在新加坡上市的兩個房地產信托基金，嘉茂基金和嘉康基金，也基本上是屬于這種類型的基金。這兩個基金的年回報率在4%-6%附近。

　　從最近幾年，凱德置地在中國的業績來推算，已經全面介入中國6個房地產開發項目的凱德置地中國住宅基金的收益率將非常可觀，這也引起了人們對于是否會有眾多類似外資進入國內房地產市場的憂慮。

　　“但是，作為外資企業，在資金投入和匯出上，都需要通過審批，”李王爭潔說，“投入的問題較小，但是都會碰到一些問題。”

　　而據一位業內人士表示，現在投資國內房地產市場的資金可以通過一些變通的渠道進出，他說：“方法還是比較多的。”