上海本土地產(chǎn)商悄然撤退 土地惜供造成強者恒強

　　作者：王其明

　　宏觀調(diào)控?zé)o論在資金還是在土地方面，都對大企業(yè)有利。銀行為了資金安全，自然投向那些有實力的企業(yè)，政府也希望土地被有實力的企業(yè)拿走，尤其是外資企業(yè)。

　　“上海民營或者股份制房地產(chǎn)企業(yè)50強中，土地儲備超過3年的沒幾家。” 凱迪欣九 聯(lián)集團投資營銷副總經(jīng)理張義鴻對記者說：“土地儲備不足，企業(yè)拿地難是一個很普遍的現(xiàn)象。”而一個營銷公司的老總則告訴記者，原來合作過的不少開發(fā)商，因為拿不到地，已經(jīng)不做房地產(chǎn)了。

　　土地儲備成了上海開發(fā)商門心中的一個坎。在目前上海有限的土地招標(biāo)中，外資、大企業(yè)成了絕對的主角，并且相比之下，外資勝出的機率更高。與此同時，一些上海本地知名的開發(fā)商，如上海綠地、大華、復(fù)地等已經(jīng)開始走出上海，轉(zhuǎn)戰(zhàn)他鄉(xiāng)。還有一部分中小開發(fā)商，正準(zhǔn)備將手頭項目結(jié)束后悄然撤退。

　　另據(jù)可靠消息，上海繼2003年7月以來全面開始土地招標(biāo)、掛牌之后，將于今年8月左右，試行土地拍賣，屆時將把新江灣城和浦東的部分熟地拿出來拍賣。土地拍賣，意味著價高者得。這樣一來，也許上海的地價會再次上漲，并將加劇土地向資金密集的大企業(yè)、外資企業(yè)集中，從而加速行業(yè)洗牌。

　　遭遇地荒

　　復(fù)地集團總裁范偉告訴記者：“復(fù)地有足夠4年開發(fā)的土地儲備。”但是，更多企業(yè)并沒有這樣的底氣。在拿到新江灣城土地之前，合生在上海就有斷頓之憂。

　　從去年開始，土地就是政府對房地產(chǎn)進行調(diào)控的一個非常重要的手段。去年五月，有文件要求“半年內(nèi)停止農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)成非農(nóng)業(yè)用地”，這樣一來，房地產(chǎn)開發(fā)中一個最重要的用地渠道就被封死了。同時，動拆遷的政策日益保護弱勢群體，動拆遷進程大大放慢，限制了中心城區(qū)的土地供應(yīng)。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉對記者說：“停止‘農(nóng)轉(zhuǎn)非’，動拆遷政策的不明確，直接導(dǎo)致了土地供給不足。”

　　根據(jù)上海市房地局公布的《上海市經(jīng)營性土地供應(yīng)計劃情況 》，2004年，上海預(yù)計出讓經(jīng)營性土地2500公頃(合2500萬平方米)，超過2003年的2000公頃。而實際上，2004年，上海只成功轉(zhuǎn)讓400公頃(合400萬平方米)經(jīng)營性土地，遠遠沒有完成全年計劃。

　　房價的高漲，讓企業(yè)加大了開發(fā)速度。去年，上海新增住宅供應(yīng)面積達到2700萬平方米。這意味著，總體上看，企業(yè)消耗土地的速度遠遠高于增加的速度。張義鴻對記者說：“獲得土地的辦法無外乎從政府出讓及從二手土地市場轉(zhuǎn)讓得到。去年，政府土地推出的土地過少，市場形勢好，企業(yè)也沒有必要轉(zhuǎn)讓土地。這樣，企業(yè)沒有可以獲得土地的渠道。我知道一個大企業(yè)的投資部經(jīng)理，用了一年半時間都沒有從二手土地市場找到地。”

　　突圍方向

　　“一個月后，我們將宣布合作伙伴。”順馳集團董事局主席汪浩對記者說：“在天津我們和中遠合作，在北京我們和首鋼合作，而上海的合作伙伴正在洽談中，一個月后我們將宣布合作對象的名單。”分析人士指出，順馳此舉也是為了增加在上海地區(qū)的土地儲備。順馳在上海有四個開發(fā)項目，土地儲備不算充足。而上海市場，拿地一直很難，所以，順馳再次選擇了尋找合作伙伴的方式。

　　張義鴻說：“為了增加土地儲備，企業(yè)有兩種選擇，一是尋找合作、收購的企業(yè)，尤其是同土地儲備較多的國有企業(yè)，或者同擁有土地的非房地產(chǎn)企業(yè)合作；二是走出上海，向二三線城市轉(zhuǎn)移，尋找機會。”

　　事實也印證了張的說法。比如，萬科通過收購南都合作招商；順馳與中遠、首鋼的合作；嘉華合資寶鋼；金地聯(lián)手上海云湖等等，其利益點大多在對方的土地儲備上。但是，尋找合作企業(yè)需要實力和機緣，因此直接去二三線城市拿地，則更為方便。比如，復(fù)地相繼進入武漢、無錫、南京圈地；大華進軍馬鞍山、南京、武漢、沈陽、長春等城市；綠地則開拓了10多個省會城市等等，相比之下，這些企業(yè)近年在上海拿地寥寥。而一些已經(jīng)在上海站穩(wěn)腳跟的外資企業(yè)，也開始將目光移出了上海，投向其他城市。不久前，凱德置地以10億多的巨資從寧波購地；李嘉誠旗下的和黃也大舉進軍成都、武漢等城市。

　　對此，中國指數(shù)研究院華東分院副院長陳晟評價道：“這些大企業(yè)，并不是完全沒有資源在上海拿地，更多是為了分散風(fēng)險。通過組合運用資金，以收到更大效用。”事實上，作為上市公司的復(fù)地，就是在鞏固華東的基礎(chǔ)上，戰(zhàn)略進入華中、華北。顯然，這有助于業(yè)績的穩(wěn)定。

　　洗牌加速

　　正在緊張舉行的上海1號土地公告的掛牌中，最為黃金地段的是浦江兩岸開發(fā)的重點地塊——浦東新區(qū)濰坊新村街道245街坊23宗地塊。起拍價23.5億元，僅保證金就高達數(shù)億元。高昂的保證金將絕大多數(shù)競爭者排在門外，因此，此次招標(biāo)的入圍者都是巨頭企業(yè)。其中包括李嘉誠旗下的長實、和黃兩大集團聯(lián)手，郭炳湘的新鴻基集團，以及國有性質(zhì)的保利集團。在同一公告的另一黃金地塊，浦東新區(qū)上糧八庫地塊，入圍企業(yè)則是保利集團、陸家嘴、古北，以及金豐投資等實力企業(yè)。而在上一次新江灣城的土地招標(biāo)中，角逐者也是合生、招商、瑞安等巨頭企業(yè)。拿地已經(jīng)成為大企業(yè)的資本游戲。

　　張義鴻對記者說：“宏觀調(diào)控，無論在資金還是在土地方面，都對大企業(yè)有利。銀行為了資金安全，自然投向那些有實力的企業(yè)。政府也希望土地被有實力的企業(yè)拿走，尤其外資企業(yè)。”萬科集團副總經(jīng)理丁長峰也認為，宏觀調(diào)控對萬科這樣優(yōu)秀企業(yè)來說，能顯示出品牌和實力的優(yōu)勢，是很好的機會。

　　在國內(nèi)企業(yè)緊張面對宏觀調(diào)控時，外資企業(yè)卻不為所動，反而憑借雄厚的資金實力趁機到處拿地。李嘉誠和郭炳湘正在上海酣戰(zhàn)，東方海外剛在上海衡山路拿下一塊黃金地塊；嘉華假道寶鋼地產(chǎn)獲得大量土地儲備；凱德置地耗資10億多元，在寧波拿下了近10萬平方米土地；和黃在成都、武漢都收獲豐厚；瑞安、九龍倉圈地重慶。近期，香港的幾大地產(chǎn)商在內(nèi)地都收獲不小。東方海外房產(chǎn)集團市場營銷部總經(jīng)理張永順對記者說：“現(xiàn)在拿地的確有點困難，不過我們還在積極尋找機會。”

　　外資也是企業(yè)選擇合作和政府重點引進的合作對象。一位正在轉(zhuǎn)讓土地的企業(yè)老總告訴記者，正在和韓國財團談判，希望能將地最終轉(zhuǎn)給外資企業(yè)。他告訴記者：“不光企業(yè)，政府也希望把地轉(zhuǎn)讓給外資企業(yè)。在上海的外資，真正的歐美企業(yè)很少，大都是港資和海外的華人公司，最近韓國資本在上海很積極。”