海外機構基金瞄準北京地產(chǎn) 抽身上海回避高風險

　　作者：李樂

　　在青睞了上海房地產(chǎn)市場將近3年之后，海外機構資金的目光終于瞄準了北京。4月，美資背景的揚子基金整體收購位于北京三元橋的遠洋新干線的一座酒店式公寓。據(jù)悉，此單交易價值3000萬美元，折合人民幣2.52億元。

　　戴德梁行研究顧問部高級經(jīng)理王晨向記者透露，他正在幫助兩三家境外的機構資金在北京尋找可以收購的項目，并已進入實質階段。據(jù)稱，這些基金的交易金額都在2～3億美元之間，有的是從上海“抽身”，有的則是從韓國、泰國等國家撤出。

　　王晨以十分肯定的口吻告訴記者，在未來，境外機構資金進入北京的數(shù)額肯定會越來越大。

　　穩(wěn)定收益做“長線”

　　在揚子基金收購遠洋新干線之前，摩根斯坦利、美林集團、凱德置地都已先后染指了北京市場，交易涉及的資金總額將近50億元人民幣。

　　數(shù)額巨大的機構資金在如此集中的時間內集中進入北京市場，而以摩根斯坦利為代表的不少機構資金都有在上海投資的經(jīng)歷或擁有上海背景，是純屬巧合還是另有原因？

　　記者發(fā)現(xiàn)，無論是最先進入北京的美林集團，還是先后收購富力雙子座、瑞城中心的摩根斯坦利，在北京收購的都是寫字樓一類的商用物業(yè)；揚子基金收購的物業(yè)雖然屬于住宅，但日后也將被開發(fā)為酒店。華高萊斯地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理李忠告訴記者，大量收購商用物業(yè)意味著這些海外資金開始尋求獲得穩(wěn)定的收益。

　　王晨也表達了和李忠類似的觀點。據(jù)王晨介紹，機構資金的運作模式有三種：一是直接投資做項目，二是收購住宅，三是收購商用物業(yè)。相比之下，前兩種模式更易“套現(xiàn)”和短期獲利。而收購商用物業(yè)意味著機構資金將收購來的物業(yè)當做自己的資產(chǎn)進行經(jīng)營，這種模式的回報周期較長，通常要15年左右甚至更長的時間。但在這種模式下，機構資金獲得的是穩(wěn)定的現(xiàn)金收益。

　　除了揚子基金收購遠洋新干線的案例采用了第三種模式之外，2005年2月25日，摩根斯坦利收購富力城雙子座寫字樓采用的也是這種模式：摩根斯坦利斥資4億美元買下的“雙子座”將成為自己的資產(chǎn)，在未來將會帶來穩(wěn)定的租金回報。

　　“通常情況下，機構資金都是喜歡獲得穩(wěn)定收益的，”ING中國區(qū)董事總經(jīng)理胡旭成告訴記者，在地產(chǎn)行業(yè)中，他所掌控的荷蘭國際投資基金(ING)是最大的機構資金之一，該資金在北京和上海均有項目運作，“因為我們掌管的資金也是投資人的，投資人希望我們獲得穩(wěn)定的收益，而不是‘快進快出’的冒險”，胡旭成說。

　　記者了解到，在上海和北京，ING使用了多種模式，投資開發(fā)、合作開發(fā)、入股企業(yè)到收購住宅，有成功也有失敗。現(xiàn)在，胡旭成已經(jīng)開始考慮“收購商業(yè)物業(yè)的模式”，他所苦惱的是還沒有找到合適的可供收購的項目。

　　除此之外，匯率是資金投資地產(chǎn)的另一大動因。王晨告訴記者，并不排除這些機構資金仍然在押保人民幣升值。雖然從中國政府目前的態(tài)度來看，短期內人民幣升值的可能性不大，但在中遠期，這種可能性仍然存在。

　　北京比上海穩(wěn)定

　　機構資金試圖獲得穩(wěn)定的回報，這就要求所處的市場環(huán)境必須相對穩(wěn)定。而在這一點上，目前的上海市場顯然難以滿足這種需要，李忠認為，這正是大批機構資金流入北京的原因所在。

　　“上海的房價目前處在波峰狀態(tài)，很可能出現(xiàn)回調，再加上政策的調控力度，這讓機構資金感到很不安全。”王晨說。他還告訴記者，根據(jù)他掌握的情況，目前進入北京的機構資金有相當一部分是從上海“抽身”的，還有一部分資金來自韓國等東亞城市，至于具體數(shù)額，他拒絕透露。

　　在新加坡戴德梁行制作的一份關于亞洲各城市房地產(chǎn)投資回報率的報告中，上海和北京以10%和8%的平均投資回報率居東亞、東南亞各國之首。但現(xiàn)在看來，北京的8%要比上海的10%保險得多。

　　王晨所說的“不安全”即是上海房價“大漲后又大跌”的可能性。今年年初，上海市政府發(fā)言人蔡旭披露，2004年上海市住宅商品房價格較上一年度上漲14.6%，達到6385元／平方米，始自1999年的這一輪房價攀升已經(jīng)進入了第六個年頭。而2005年元旦剛過，1月住宅價格成交均價已經(jīng)上漲到了9100元／平方米，漲幅驚人。

　　此后三個月，上海市政府為了抑制過高的房價，市場、行政手段并用。有媒體報道，在國務院發(fā)出穩(wěn)定房價《通知》的第二天，當日住宅成交價下降到368元／平方米，隨后二手房市場價格也開始下跌——這讓機構資金嗅到了不妙的味道，也讓他們開始感到不安。

　　相比之下，北京市場的形勢要穩(wěn)定得多。北京市統(tǒng)計局的報告顯示，2005年第一季度，北京市商品房住宅價格同比上漲6.5%，而北京房價近幾年的年度漲幅也都控制在5%左右，屬于穩(wěn)步上漲的范疇。在ING中國區(qū)董事總經(jīng)理胡旭成看來，北京的穩(wěn)步增長，讓機構資金覺得十分保險，可以獲得穩(wěn)定的收益。

　　機構資金不會炒高房價

　　當機構資金大量進入北京市場的時候，警覺的人們開始擔憂，隨著機構資金進入得越來越多，北京的房價會不會出現(xiàn)和上海類似的情況？但在李忠、王晨看來，這種擔憂完全沒有必要。

　　李忠指出，由于本輪進入北京市場的機構資金所采用的模式都是收購商業(yè)物業(yè)獲得回報，因此，他們的獲益周期比較長。而機構資金本身也是追求長期穩(wěn)定回報的投資形式，因此，對于住宅的價格不會產(chǎn)生實質性的影響。

　　對此，王晨也表達了類似的觀點。機構資金進入北京看中的就是北京相對穩(wěn)定的市場環(huán)境，因此炒高房價對他們獲得回報并沒有直接的益處。此外，對于住宅的短線炒作通常是個人游資為之，而非機構資金的長項。就目前他掌握的情況看，個人游資在北京的規(guī)模尚不足以達到炒高整體房價的地步，因此，相信機構資金的介入并不會造成北京房價的大幅波動。

　　除此之外，大量機構資金的介入還開啟了“強強聯(lián)合”的開發(fā)新模式。王晨認為，這種強強聯(lián)合有別于以前的聯(lián)合開發(fā)，機構資金收購物業(yè)的目的也不僅僅在于物業(yè)本身的升值價值。例如摩根斯坦利正在幫助富力集團在香港上市，而收購遠洋新干線的揚子基金據(jù)稱也將在未來與中遠房地產(chǎn)有更多的資金方面的合作。