廣州閑置土地收費：20平方公里土地歸宿未卜

　　見習記者 陳筱嵐

　　廣州報道

　　“圈而不開”的地產商，將面臨一番震蕩。

　　根據廣州市國土房管局3月31日出臺的《廣州市土地閑置費征收使用管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，已經簽訂《國有土地使用權出讓合同》的閑置土地，如是經營性房地產用地，每月將按合同出讓金總額的1.2％支付土地閑置費；未簽訂《國有土地使用權出讓合同》或未辦理劃撥用地手續的閑置土地，屬于中心區的經營性房地產用地，閑置費的征收標準為每月26元／平方米。該規定從5月1日起實施。

　　“關系地”20平方公里？

　　與以往不同的是，《辦法》突破性地把未簽訂《國有土地使用權出讓合同》或未辦理劃撥用地手續的閑置土地獨立出來，土地閑置費按《廣州市土地閑置費征收標準》規定的標準征收，最高收費標準為每月26元／平方米，計征時間累計不超過24個月。

　　而據廣州市國土房管局相關負責人介紹，“未簽訂《國有土地使用權出讓合同》或未辦理劃撥用地手續的閑置土地”，大部分屬于舊體制下的“關系地”。“這部分土地在閑置土地中所占的比例相當大。”

　　廣州是全國最早提出征收土地閑置費的城市之一。1997年，廣州首次出臺《廣州市閑置土地處置辦法》，提出政府將無償收回閑置國有土地使用權。1999年�煆V州市政府又公布了《關于我市土地閑置費征收標準的批復》，開始嘗試收取閑置土地費用。

　　然而，1990年代末廣州“圈地運動”依舊興盛。據本報記者采訪了解，恒大、合生創展、光大等不少土地儲備豐富的開發商手中的土地資源，都是在這個時期拿到的。

　　據悉，經政府調查取證，已認定的閑置土地有926宗、面積35.7平方公里。而從1997年至2003年6月，廣州已收回閑置土地946宗，面積18.4377平方公里。2003年6月至2004年6月，廣州市又收回閑置土地使用權233幅，面積達14.6平方公里，同時注銷用地批文81宗，面積2.1平方公里。

　　盡管如此，還有超過20平方公里的閑置土地還在等待處理，也無疑為大量“關系地”的存在提供了數字上的依據。

　　由于在2003年6月1日開始執行的《廣州市閑置土地處理辦法》規定中，僅僅明確閑置土地自閑置土地認定書認定閑置之日起滿一年的，要繳納土地閑置費，卻沒有出臺收費標準和滯納期限，因此，大量囤積在開發商手中的“關系地”并沒有受到影響。

　　不過，廣州市房管局相關負責人指出5月1日開始執行的《辦法》，與既往的政策相比，在收費標準、細則、滯納期限等方面作出了明確的規定，“相信將會收到很好的效應。”

　　市區是“重災區”

　　對于大量“關系地”的分布，業界有一邊倒的看法，所有的論調都指向了老城區。而按照《辦法》的規定，市區內的“關系地”將付出比其他區域更為高昂的儲地代價。

　　近幾年，包括富力等在內的地產商一再“抱怨”，市政府每年供應的土地量太少，他們不得不走出廣州發展。但另一方面，廣州市區卻潛伏著大量閑置土地。宏觀調控之下土地供應并無緩和跡象，因此，盤活閑置和存量土地就成為必然之選。

　　2004年7月，廣州市國土房管局公布有149幅閑置土地進入最后收地大限，11月14日，房管局宣布無償收回27宗有前期投入的閑置用地，總面積近50萬平方米。這是廣州市首次收回有前期投入的閑置用地。其中商品房用地13宗，總面積26.289萬平方米，半數是商品房用地，全部位于廣州市區內。

　　值得注意的是，這其中屬于發展商的地就有13幅，一向是寸土寸金的中山四路、先烈東路、恒福路等老城區在這次收地行動中也吐出了不少“藏貨”。

　　2005年2月4日，市房管局召開會議，通報了廣州125幅爛尾地處理的相關情況。其中，老城區爛尾地再次成為關注焦點。125幅爛尾地中包括東山區39宗、越秀區31宗、荔灣區24宗、海珠區30宗、芳村區1宗，全部集中在老城區。

　　目前廣州市按有關政策被納入閑置處理的土地共有300余宗，面積約達647萬平方米，其中不包括番禺、花都等區的閑置土地數量在內，整個廣州市區的閑置土地就在200幅左右。

　　一位廣州城郊的大型開發商負責人在接受記者采訪時放言：“潛伏在市區內的閑置地塊數量相當驚人，全部收回至少可以保證市區10年的開發量。”

　　盡管市有關部門對市區可用閑置土地面積一再保持沉默，采訪過程中各方人士給出的數字也僅停留于估算表面，但是城中心大量荒棄“關系地”的存在早已是不爭的事實。

　　手里有糧 心中不慌

　　對政府下決心征收土地閑置費的消息，地產商們似乎并不恐慌。

　　“每個有實力的地產商手上至少都應該有夠用2年以上的土地儲備，目前光大手上的土地儲備夠用3年。”光大集團董事副總經理陳洪志認為對于土地儲備量的多少，企業會依據對未來經濟發展、市場走勢、資金實力作出判斷。盡管按月收取閑置費用在一定程度上增加了土地儲備成本，開發門檻提高，但“這對規范市場，促進儲備用地科學化而言是個好事情”。

　　“炒家對地塊的運作間接引發了地價上漲，政府加強對土地控制力度能有效抑制土地市場囤積倒賣行為，讓土地成本更為透明化。”方圓地產相關負責人接受本報記者采訪時強調，“應該擠掉炒家土地，使其流轉到正常開發的軌道。”而據其介紹，方圓地產對土地的運作采取“拿地不大，快速開發，快速回籠”的方式，“有超過120萬平方米的土地，夠用3年以上。”

　　“我們手上的地有多少開發多少，不會變成閑置土地。”恒大地產股份有限公司董事總經理談朝暉認為政府加大對閑置土地管理力度，對大中型地產開發商沒有太大影響。“但這會給手中有地的小開發商帶來壓力，有可能將增加開發商之間的土地合作。”

　　在恒大看來，尋求更多土地的機會已經到來。不少資金實力不夠的小“地主”會在政策壓力下尋求合作伙伴，在這種“壓力”下轉讓的土地要遠比與其他競爭對手在拍賣場上爭個你死我活的一手地來得容易。