房貸違約率超18% 國家會計學(xué)院預(yù)警壞賬風(fēng)險

　　本報記者 陳懇 上海報道

　　風(fēng)險永遠(yuǎn)是用一種形態(tài)取代另外一種形態(tài)。一邊在消弭，相應(yīng)地，一邊在累積。

　　近日，在央行、上海市政府、上海銀行同業(yè)公會以及商業(yè)銀行合力調(diào)控下，猛增兩年之久的上海個人住房貸款增幅回落：3月份的增幅比2月份下降了1.4%。

　　同時，根據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室提供的最新信息，3月下旬以來，上海二手房房價漲幅速度放緩，給一度高燒不止的上海房價和個人住房貸款呈現(xiàn)出某種退燒的跡象。似乎，房地產(chǎn)泡沫醞釀的風(fēng)險正在得到合理釋放。

　　但是，國家會計學(xué)院金融研究中心近期完成的一份研究報告卻并不樂觀。該報告認(rèn)為，對照香港20年的經(jīng)驗，利率上升、房價波動以及貸款人償還能力下降等三大因素誘發(fā)的房貸違約率可能超過18%。房貸的違約很容易轉(zhuǎn)換成未來幾年內(nèi)的銀行壞賬。用加息和設(shè)置貸款壁壘的方式來使房地產(chǎn)“軟著陸”的代價可能是另外一種風(fēng)險——銀行壞賬風(fēng)險的增大。

　　違約率超過18%？

　　國家會計學(xué)院金融研究中心出臺的一份報告中認(rèn)為：目前的按揭貸款的按揭比例通常為70%，如果不考慮貸款的違約風(fēng)險和抵押物的回收成本，則當(dāng)房價下降20%至30%時，按揭貸款就會有損失風(fēng)險。

　　著名國際評級公司惠譽(yù)的銀行業(yè)分析師林妍告訴記者，“香港2001年、2002年的房價和1997年相比，下跌了近60%，在這個過程中，銀行按揭貸款的不良率大幅上升。”香港的例子作證了利率提升房價下跌和房貸壞賬加大之間的正向關(guān)系。

　　而國家會計學(xué)院金融研究中心的報告也認(rèn)為，利率再次上調(diào)可能成為導(dǎo)致房價大幅下跌的直接誘因之一。報告認(rèn)為，“央行2004年四季度首次加息沒有降低房地產(chǎn)的投資熱度，但是通貨膨脹的壓力依然很大，負(fù)利率的問題依然沒有得到解決；上游產(chǎn)品價格的居高不下，工資水平的上升等均形成了推升物價水平的壓力，未來央行再次加息的可能性較大。”

　　報告認(rèn)為，利率的上升會導(dǎo)致房價下跌。“目前市場所預(yù)期的加息0.75%對房價的影響未超出銀行所能承受范圍(房價下跌幅度不超過20%)”；但是“當(dāng)利率上升至7%時，不同期限的貸款所顯示的損失風(fēng)險不同，其中三十年和二十年期的按揭貸款的損失風(fēng)險較高”。

　　“利率變動僅是導(dǎo)致不良貸款形成的誘因。”報告還認(rèn)為，“按揭貸款風(fēng)險主要來自房價波動、貸款人償還能力下降等因素導(dǎo)致的違約風(fēng)險。”

　　但是，由于我國開展個人按揭貸款的歷史不長，對房地產(chǎn)按揭貸款的信用損失程度的調(diào)查與評估工作尚處空白，因此，報告借用惠譽(yù)國際評級機(jī)構(gòu)1998年對香港房地產(chǎn)抵押貸款為擔(dān)保的證券信用損失程度評估模型，比較其構(gòu)建基礎(chǔ)與國內(nèi)實際情況，估算國內(nèi)按揭貸款的違約風(fēng)險。

　　惠譽(yù)公司對近20年香港居民住宅價格資料和逐筆貸款分析的基礎(chǔ)上，建立了一個測算房貸違約率的模型，假設(shè)按揭比例為六成至六五成，居民的負(fù)債收入比例為50%，基礎(chǔ)違約比例估計為17%，如果按揭比例提高為六五成至七成，違約比例估計為18%。

　　而報告選取和香港同樣為國際性都市的上海進(jìn)行比較。報告認(rèn)為，盡管“由于社會環(huán)境因素的差異，香港經(jīng)驗不一定能適用于內(nèi)地，但不可否認(rèn)的是上海的按揭貸款違約風(fēng)險高于惠譽(yù)模型所列示的水平。”

　　其中，上海的主權(quán)評級(BBB)和人均GDP(46718元)均低于香港，后者分別為AAA和26000美元；而負(fù)債水平超過155%，房屋空置率為7%，均高于香港，后者分別為“低”和4.5%。

　　惠譽(yù)的模型還指出，對于下面三種情款還應(yīng)該調(diào)高其貸款違約率。

　　第一，對非自住型按揭貸款，違約率應(yīng)向上調(diào)整10%至25%。第二，第二套住房的按揭貸款應(yīng)提高基本違約率10%至25%。第三，對自雇傭者購房的貸款因自雇傭者比受雇傭者的違約風(fēng)險大，故應(yīng)提高自雇傭者購房貸款的違約率30%。

　　這三種人恰好是上海購房的主力軍之一。上海多家銀行負(fù)責(zé)個人信貸的員工也認(rèn)為，上海購房者中，來自外地的，或者做生意的，或者購買第二套住房的人占比相當(dāng)大。

　　報告最后的結(jié)論認(rèn)為：如不考慮惠譽(yù)模型構(gòu)建基礎(chǔ)的約束(模型參照香港的經(jīng)驗)，房貸的違約率為至少在18%以上。

　　銀行壞賬風(fēng)險被放大

　　負(fù)責(zé)這份報告的國家會計學(xué)院金融研究中心主任王鐵鋒認(rèn)為：“與美國不同，我國的銀行是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要融資渠道，經(jīng)濟(jì)繁榮時期通常伴隨著銀行貸款的大幅增長，而隨著經(jīng)濟(jì)的著陸，銀行不良貸款將接踵而至，。”

　　國家會計學(xué)院金融研究中心的報告表明，房地產(chǎn)貸款余額與全國商品房價格指數(shù)呈正相關(guān)關(guān)系。”即伴隨房產(chǎn)價格的上升，銀行的房地產(chǎn)貸款余額也幾乎同步增加。而房價的高企，加重對銀行房地產(chǎn)貸款安全性的擔(dān)憂。

　　根據(jù)民生銀行2004年的年報：房地產(chǎn)建筑業(yè)貸款余額314億元，個人貸款429億元。民生銀行的貸款總規(guī)模為2883億元，房地產(chǎn)以及相關(guān)貸款的規(guī)模僅次于工業(yè)貸款，占比超過25%。而在民生銀行2004年的中報中，這一比例更高，高達(dá)30%，規(guī)模甚至超過工業(yè)貸款。與此形成對比的是，在民生銀行剛剛上市的2001年底，房地產(chǎn)建筑業(yè)貸款余額僅為89億元，個人貸款為40億元，貸款余額為735億元，房地產(chǎn)以及相關(guān)貸款占比只是17%。

　　而根據(jù)浦發(fā)和招商的年報，浦發(fā)2004年個人貸款余額491億元，總貸款中占15.79%；房地產(chǎn)業(yè)371億元，占比11.95%，合計27.74%。招商2004年個人貸款余額547億元，占比14.5%，房地產(chǎn)業(yè)179億元，占比4.7%，合計占比19.2%。

　　國泰君安證券研究所的銀行研究員伍永剛認(rèn)為：按照銀行的性質(zhì)分類，國有商業(yè)銀行的風(fēng)險相對高于股份制商業(yè)銀行，因為后者的風(fēng)險管控相對較好。而股份制商業(yè)銀行中，風(fēng)險管控更好的上市商業(yè)銀行的風(fēng)險相對更低。

　　不過，惠譽(yù)的銀行業(yè)分析師林妍說，房貸風(fēng)險的時間較長，比如5年或者5年以上，才可能完全暴露，而不是短期。

　　但是，提供給開發(fā)商的開發(fā)貸款的風(fēng)險暴露時間要比房貸按揭的風(fēng)險暴露時間要快。提供給開發(fā)商的開發(fā)貸款風(fēng)險高于個人住房按揭貸款。因為前者更容易受到宏觀調(diào)控的影響，而后者由于有抵押擔(dān)保等措施，除非房價出現(xiàn)巨幅下跌，后者風(fēng)險相對較小。

　　一位股份制商業(yè)銀行負(fù)責(zé)信貸的人士表示，開發(fā)貸款的最大風(fēng)險在于開發(fā)商騙取銀行貸款后，挪做它用。記者根據(jù)上市銀行的年報，按照房地產(chǎn)貸款的規(guī)模排序，前三名分別是：浦發(fā)(371億)、民生(314億)、招商(179億)；而按照占比排序：仍然是浦發(fā)(11.95%)、民生(10.89%)、招商(4.7%)。

　　國家會計學(xué)院金融研究中心報告計算，以民生銀行2004年中期報表為例，假設(shè)按揭貸款違約率為10%，貸款可回收率為60%，民生因此增加的不良貸款率為1.3%。

　　報告還認(rèn)為：“盡管上述分析僅針對房地產(chǎn)貸款以及管理貸款進(jìn)行，但是其他行業(yè)的貸款同樣存在類似的風(fēng)險，并且不排除工業(yè)貸款中有與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)行業(yè)的貸款。”

　　以民生銀行為例，報告預(yù)測，受房貸風(fēng)險的拖累，民生銀行的不良貸款率連續(xù)三年下降后，可能出現(xiàn)反彈，2005年2006年的不良貸款率可能上升至2.2%和2.5%。

　　林妍認(rèn)為，“近期出臺的政策，特別收緊房貸的政策，一定程度上減輕了房貸的風(fēng)險。”

　　但是這種減輕并非是全局上的減輕，而是結(jié)構(gòu)上的減輕：減少了房貸增量的風(fēng)險，但是卻不一定能減少房貸存量的風(fēng)險。