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種種跡象表明，在上海等城市投資試水成功之后，一些海外房地產基金正悄然發力，開始在北京等城市謀求進一步的作為。
業內人士認為，2004年海外投資基金主要是一種觀望態度，而在2005年美林入股銀泰中心之后，這種觀望的態度逐漸轉向實質性的接觸。
投行和基金的背后，是更多的浮在水面之下的資本，等待著合適的機會進入。滬上資本悄然進京
4月8日，在全球發行的揚子基金宣布，斥資3000萬美元，整棟購買北京中遠遠洋新干線Ｄ座酒店式公寓作為其長線投資的對象。“揚子基金”是第一次出現在北京公眾的視野。據上海實業（集團）有限公司副董事長陳偉恕介紹，揚子基金的投資重鎮原本是在上海，此次簽約中遠遠洋新干線，只是其邁入北京的很小一步。
“我是澳大利亞人，我知道奧林匹克對一個城市會有多大影響。”在簽下“揚子基金”成立后的第一單生意時，揚子基金CEO美國柯羅尼集團亞太區CEOGrantKerrey以少有的輕松聊起這場曾讓他感覺“非常艱苦”的生意談判。據說談判曾較長時間陷入“拉鋸”狀態，最后成交結果是雖然整棟購買卻“基本上沒有太大折扣”。
“揚子基金是由美國柯羅尼資本集團和上海實業控股有限公司下屬的上海實業發展股份有限公司共同發起的。此次雖然是揚子基金成立后的“處女作”，但是對2005年北京樓市來說，卻多少有些短期“審美疲勞”而導致的波瀾不興。
從今年春天以來，已公開的各種投行、基金出手北京房地產市場的消息就接二連三：有著投資公司背景的新加坡凱德置地3月4日以18．37億元買下中環世貿中心A、B兩棟甲級寫字樓；2月25日，世界著名投行摩根士丹利攜手上海盛融投資有限公司以富盛利投資咨詢有限公司的名義買下價值4億元的富力雙子座TOWERⅡ，其中摩根士丹利占56％的股份。2月初，另一著名投行美林集團向北京銀泰中心投資3000萬美元，成為銀泰中心項目的合作投資和經營方。
而更多國外資本的進入是在公開層面之下悄然進行的。據了解，遠洋新干線在整售出D座之后，10天之內將以同樣方式將另一棟樓出售給另一基金，而該項目的開發公司、中遠房地產子公司“北京林達華夏”也將在一月之內引來某投行成為新股東方；在CBD區域內，由北京超然房地產經紀公司代理的某市值超過10億元的寫字樓項目，目前已與國外一著名投行簽訂整體收購的框架協議；在中關村區域，由首創置業投資開發的CEO首創拓展大廈目前也在與新加坡一養老基金和德國一銀行進行深度接觸，商談整售事宜。甲級寫字樓和酒店式公寓最為搶手
記者近日從戴德梁行、中原地產、高力國際等國際知名的房地產研究服務公司獲得消息，大批海外機構投資者正在北京尋求整幢物業進行收購，其中又以甲級寫字樓和酒店最為搶手。
“目前海外基金進入北京地產市場已經從以前參與項目開發向收購已經建成的成熟物業轉變。”北京高力國際董事總經理高曉暉認為，2005年進入北京的幾家海外房地產基金的投資方式發生了很大的變化，此前多數基金是通過介入開發流程或者購買股權的形式進入房地產市場，而現在則是整幢收購物業并長期持有，聘請專業的經營管理公司進行管理，按期收取租金。他認為，整體收購物業將成為中外投資機構新的投資方式。
根據目前一些海外基金市場調研的方向來看，國際化的酒店式公寓前景相當看好。根據高力國際進行的市場調研顯示，目前北京具有國際品質的酒店式公寓的數量僅僅是3300套左右，而隨著北京國際化地位的逐步提升，尤其是在奧運經濟的促進下，北京對具有國際品質的高檔酒店式公寓的需求將會進一步增強。目前具有國際品質的酒店公寓的租金為每平方米27.6美元/月，投資收益一般在8%左右，收益時間比較長，但是比較穩定。
戴德梁行投資部預計，2005年的中國地產資本市場，在尾隨嘉德置地、摩根士丹利等巨頭而來的機構投資者，將不斷復制“成熟物業整體收購”的模式，大量的收購案甚至將以系列化、細分行業系列化的現象出現。探究原因，國內地產資本市場在地產開發、財務管理和公司管理中的種種不透明，都令有意進入的資本感到不安；然而面對需求等因素支撐下不斷攀升的房價，和仍在高速增長的投資，這一市場對資本的誘惑又不可抵擋。北京成為繼上海后最受關注投資地區
據記者調查了解，除了摩根士丹利房地產基金、雷曼兄弟旗下基金、美國國際集團、新加坡政府投資公司、新加坡騰飛基金、荷蘭ING、高盛旗下基金等已經進入中國的海外基金在北京繼續尋找合作對象外，一些新的海外房地產基金比如瑞銀證券房地產基金、澳大利亞BT金融集團房地產基金也紛紛在北京開始有所行動。
“此前來北京進行考察和調研的海外房地產基金主要是以東南亞和美國的實力基金為主，而現在一些中小基金也開始登陸京城房地產市場。上周就有幾家海外的房地產投資基金和我們進行了接觸。”中原地產北方區域總經理李文杰的親身體驗說明了目前海外基金對北京房地產市場的熱衷。他表示，2004年海外投資基金主要是一種觀望態度，而在2005年美林入股銀泰中心之后，這種觀望的態度逐漸轉向實質性的接觸。
李文杰表示，海外房地產基金進入中國后主要是聚集在上海，主要是當時上海的房地產開發市場化程度在全國相對要高，投資回報率相對較高。但是今年一個比較突出的現象則是這些海外的房地產基金逐漸開始向北京靠攏。
2004年北京GDP增速達13.2%，人均可支配收入及社會消費品零售額都保持了快速的增長，跨國公司在京建立機構的數量不斷增長，這些都將激發市場對于不動產的購買與租賃需求，繁榮的市場吸引了外資背景的房地產開發商、各種類型房地產投資基金的目光。
戴德梁行投資部負責人告訴記者，在由房價高漲而帶來的“政策市”如上海等長江以南地區，投資尤其是投機將面臨越來越嚴厲的打壓，而相對平穩的北京市場或許因其風險相對較小而愈發顯示出其獨特的吸引力。專家：高度警惕熱錢投機
北京一些業內人士認為，北京房地產業被國內外投資者看好是正常的現象。特別是現在北京重新對城市總體規劃進行了修編，同時還有奧運戰略，并且越來越注重環境發展。在這樣的背景下，北京確實具有吸引力。
但專家認為，外資看好中國房地產市場，關鍵在于匯率。尤其是溫家寶總理不久前曾表示，“中國匯率改革正在進行中，何時出臺、采取什么方案，可能會出其不意。”于是，更多的海外投資者篤定人民幣必將升值，并押寶在中國的房地產市場中。
數目龐大的國際“熱錢”也在投機樓市。去年11月份，國家發改委宏觀經濟研究院經濟研究所發布了一份題為《調整貨幣政策、緩解資金緊張局面》的報告，首次承認了境外游資在內地的大量存在。該報告指出，去年上半年外資增長16％，達到2000多億美元，其中接近50％是屬于“游資”性質的短期債務。
ＳＯＨＯ中國董事長兼聯席總裁潘石屹認為，“外國資本財大氣粗，大資本相對于中國的小市場，是非常危險的。東南亞金融危機就發生在我們面前。我們國家的制度還沒有為這些大資本進入中國的房地產設上一道‘防火墻’。”
針對外資進入中國房地產市場的問題，中國社會科學院金融研究所研究員易憲容在接受中國經濟時報記者采訪時表示，“這沒什么好怕的，如果它真的會來，只要它借的不是中國銀行的錢而又不怕血本無歸的話，就讓它來好了。”
易憲容認為，一方面，國際游資的運作非常強調短期獲利性，因此，資金流通性強的行業最受青睞。相比之下，房地產這種占用大量資金、獲利周期長的行業不僅風險性比較高，而且由于當前很多地方的樓市并未擺脫“泡沫”的陰影，所以國外套利資本是不會輕易涉足中國房地產行業的。另一方面，就算真有“熱錢”流入這個領域，“中國政府也不是吃干飯的”。政府可以在利率、土地、稅收政策等方面“聯手出擊”。譬如，對房貸的再次加息、土地的科學規劃和清理，以及在房屋交易時繳納房地產稅等等措施都有可能擇機推出。（來源：經濟參考報）
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