上海房?jī)r(jià)開始進(jìn)入調(diào)整期 樓市未來(lái)難以預(yù)料

　　作者：王其明

　　近日，建設(shè)部派往上海的調(diào)研人員已匆匆返回北京，匯報(bào)調(diào)研結(jié)果。據(jù)知情人士對(duì)記者透露：“這次調(diào)研，主要是調(diào)研上海市政府的一系列政策出臺(tái)后有沒(méi)有效果。評(píng)估是不是需要繼續(xù)出臺(tái)政策，調(diào)控房?jī)r(jià)。”據(jù)悉，另外一組調(diào)研人員正在杭州調(diào)研，隨后將趕到上海調(diào)研。近期，中央房?jī)r(jià)督察組也將奔赴上海，進(jìn)行專項(xiàng)督察。

　　而來(lái)自中介市場(chǎng)的信息顯示，上海樓市已經(jīng)開始進(jìn)入調(diào)整期。4月13日，上海美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理方萬(wàn)昌接受記者采訪時(shí)說(shuō)：“截至4月12日統(tǒng)計(jì)，同比3月，二手房成交量已經(jīng)下降了20%。尤其中心城區(qū)拋盤量很大，二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)開始回調(diào)。上海樓市已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期。”

　　上海樓市進(jìn)入調(diào)整期？

　　自3月初，上海就開始出臺(tái)調(diào)控房?jī)r(jià)的措施。尤其是3月底國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，房?jī)r(jià)問(wèn)題政治化之后，上海出臺(tái)政策之多、力度之大，史無(wú)前例。其中，征營(yíng)業(yè)稅；購(gòu)房一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)按揭停辦；沒(méi)有還清貸款的房子，不得轉(zhuǎn)讓等，全部是針對(duì)樓市投機(jī)者。而對(duì)市場(chǎng)影響最大的是金融政策。除了正式公布的金融政策外，銀行還執(zhí)行其他的措施，比如，有銀行規(guī)定，每平方米最多只能貸款1萬(wàn)元。在中心城區(qū)，很多房子，每平方米房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)元。這意味著，按揭門檻提高到了5成。

　　來(lái)自上海二手房的信息顯示，上海樓市已經(jīng)出現(xiàn)了較大的調(diào)整。上海美聯(lián)的數(shù)據(jù)顯示，二手房交易量已經(jīng)下降了20%，拋盤量大大增加。中心城區(qū)，掛牌時(shí)價(jià)格開始主動(dòng)回調(diào)3%～5%，還價(jià)之后，成交價(jià)格已經(jīng)可以回調(diào)5%～8%。而在兩個(gè)月前，不要說(shuō)還價(jià)，上家不再加價(jià)就不錯(cuò)了。據(jù)此，方萬(wàn)昌對(duì)記者斷言：“上海樓市已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整期。將一直持續(xù)到9月份，價(jià)格最多下調(diào)15%。之后，樓市可能將回暖。盡管這樣，由于一二月份房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，加上可能回暖，全年還是有一定漲幅。”

　　相對(duì)二手房，新房市場(chǎng)反映則稍微緩慢。在上海，中心城區(qū)的新開樓盤，依然有一房難求的現(xiàn)象。但是，越來(lái)越多新推出樓盤，感覺(jué)到銷售壓力，尤其是在放量比較集中的區(qū)域。“一個(gè)浦東新盤，開盤兩周，才賣4套房。”知情人士對(duì)記者說(shuō)：“而且，這個(gè)盤均價(jià)1萬(wàn)元左右，這種價(jià)位樓盤，原來(lái)是暢銷的主力樓盤。”

　　萬(wàn)科集團(tuán)副總經(jīng)理丁長(zhǎng)峰也告訴記者，原來(lái)萬(wàn)科的項(xiàng)目，認(rèn)購(gòu)率甚至達(dá)到了20倍，但是，現(xiàn)在只有3倍～5倍的認(rèn)購(gòu)率。丁長(zhǎng)峰說(shuō)：“明顯感覺(jué)到投資客大幅減少，買房的大都是真實(shí)需求。”

　　網(wǎng)上房地產(chǎn)也顯示出這一點(diǎn)。從網(wǎng)上房地產(chǎn)看出，近期內(nèi)，大量新盤上市，但是成交量，一直沒(méi)有增加。這說(shuō)明，推出新盤，很多銷售并不好。

　　中房指數(shù)華東研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為：“上海目前出臺(tái)的政策，都打到了炒房者的‘七寸’。人們對(duì)市場(chǎng)預(yù)期開始分化：有人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)跌，有人認(rèn)為要漲，還有人看不清。而原來(lái)是一致認(rèn)為還要漲。政策已經(jīng)起到作用。”他還說(shuō)，開發(fā)商們開始更多關(guān)注政策對(duì)樓市影響，關(guān)注會(huì)不會(huì)有后續(xù)政策出臺(tái)。

　　理性看待上海樓市

　　去年，因?yàn)楹暧^調(diào)控，上海樓市，在經(jīng)歷了四五個(gè)月低迷之后，突然發(fā)力，房?jī)r(jià)一路狂奔，直至今年2月。今年，會(huì)不會(huì)也出現(xiàn)去年情形？新漢業(yè)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行總裁趙云飛說(shuō)：“我認(rèn)為上海房?jī)r(jià)九十月份肯定會(huì)再次上漲的。現(xiàn)在是買房的最好時(shí)機(jī)。”

　　不過(guò)，也有人表達(dá)了相反的觀點(diǎn)。上海方方工作室主任胡宗亙說(shuō)：“我不認(rèn)為上海樓市進(jìn)入了調(diào)整期。政策調(diào)控的結(jié)果是不斷讓市場(chǎng)可交易量縮小，導(dǎo)致房?jī)r(jià)只能往上走。所以，對(duì)于上海樓市來(lái)說(shuō)，一股力量是中央要遏制過(guò)熱的需求力量，一股力量是市政府的政策可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)反而往上走的力量，這兩個(gè)力量將決定未來(lái)幾個(gè)月的房?jī)r(jià)走勢(shì)。銀行利率提高，就是體現(xiàn)中央政策。在實(shí)際中，地方的政策更多的影響到市場(chǎng)，短期看，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭不可遏制。所以，在今年年底以前，可能會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的降溫措施，以全面落實(shí)中央政策。只有等到這個(gè)時(shí)候，上海房?jī)r(jià)才會(huì)有一個(gè)合理的回歸。”

　　上海的房?jī)r(jià)高漲，趙云飛認(rèn)為：“上海的高房?jī)r(jià)，源于房改中福利房政策的缺位。1999年前后，上海取消福利分房，完全實(shí)行市場(chǎng)化操作，并沒(méi)有福利房供應(yīng)政策。剛推出的‘兩個(gè)一千萬(wàn)’也是臨時(shí)性政策，并不是持續(xù)政策。要根本解決中低收入住房保障問(wèn)題，政府必須政策補(bǔ)位，把建福利房政策作為一項(xiàng)重要長(zhǎng)期政策來(lái)推行。這樣才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展。”

　　對(duì)于未來(lái)的上海樓市，趙云飛認(rèn)為應(yīng)該理性判斷。房地產(chǎn)周期的運(yùn)轉(zhuǎn)一直以來(lái)并不是單獨(dú)存在的，更多的時(shí)候，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境決定房地產(chǎn)周期的發(fā)展。所以，無(wú)論是上海還是中國(guó)，目前可以預(yù)見(jiàn)的宏觀經(jīng)濟(jì)依然是健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展的，并具有可持續(xù)性。據(jù)此，趙云飛判斷，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有理由進(jìn)入所謂的低估周期。“長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)5～10年，上海房地產(chǎn)需求仍將決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。”趙總結(jié)道。

　　相關(guān)鏈接　上海近期調(diào)控房?jī)r(jià)政策一覽

　　3月28日上海銀行同業(yè)公會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理的指引》，明確規(guī)定：停止一年內(nèi)轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，提高同一借款人第二套貸款購(gòu)房的首付款比例，大幅度提高第三套及以上貸款的首付款比例，并且實(shí)行貸款利率上浮。

　　4月1日，上海市物價(jià)檢查部門發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格違法條款，列出了14項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格違法行為，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者使用虛假價(jià)格手段的誘騙欺詐行為，可以投訴舉報(bào)。

　　4月5日，從4月6日開始，上家如果想要轉(zhuǎn)讓有抵押的房屋，必須先還清貸款，才能將房子賣給下家。同時(shí)，市房地資源局宣布了三條措施，梳理房屋交易登記環(huán)節(jié)，規(guī)范房屋“轉(zhuǎn)按揭”的交易登記程序。將嚴(yán)格按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定辦理房地產(chǎn)抵押登記和轉(zhuǎn)移登記。據(jù)介紹，《上海市房地產(chǎn)登記條例》實(shí)施伊始，上海曾經(jīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，對(duì)有抵押貸款房屋的轉(zhuǎn)讓和再貸款程序、條件進(jìn)行了優(yōu)化，實(shí)行“上手抵押注銷”、“房屋轉(zhuǎn)移登記”、“下手設(shè)立抵押”三步并辦，“房地產(chǎn)登記收件收據(jù)”(簡(jiǎn)稱收件收據(jù))作為銀行放貸憑證。

　　4月7日，在上海市工商局通告，市工商局將開展為期6個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治措施。此次專項(xiàng)整治將包括五方面：加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的日常監(jiān)管、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)行為、打擊利用合同進(jìn)行的違法行為、規(guī)范房地產(chǎn)廣告發(fā)布行為和嚴(yán)格房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入等，具體內(nèi)容有16條。

　　4月11日，從明年1月1日起，各銀行將對(duì)今年3月17日后簽約的房貸新客戶的罰息標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行“貸款利率水平上加收30%至50%”的新規(guī)，同時(shí)罰息記錄將進(jìn)入上海個(gè)人聯(lián)合征信系統(tǒng)。

　　4月12日，市人大常委會(huì)第 44次主任會(huì)議決定，將修改后的《上海市住房公積金管理若干規(guī)定(草案)》提請(qǐng)市人大常委會(huì)第 19次會(huì)議進(jìn)行第二次審議。修改建議稿保留了原草案放寬住房公積金提取條件的方案，但將放寬后的用途限定在與住房有關(guān)的范圍。

　　4月12日，市工商局重拳出擊，在房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治行動(dòng)中，立案查處的9起房地產(chǎn)公司及中介機(jī)構(gòu)違法經(jīng)營(yíng)案件，其中3起案件已經(jīng)結(jié)案并作出處罰，對(duì)萬(wàn)邦企業(yè)集團(tuán)有限公司等的處罰結(jié)果在第一時(shí)間向社會(huì)公布。