開發地下空間--海派錫安城猜想

　　本報記者 李磊 上海報道

　　在同濟大學地下建筑與工程系的侯學淵看來，位于人民廣場城市規劃展覽館里的精致沙盤圖景，并不是上海的全部未來。

　　“你看過《黑客帝國》吧，那個錫安城并不是完全的虛幻。”接受記者采訪時，侯不 斷強調著建設一個“地下上海”的可能性和重要性。

　　在他眼中，“錫安城”完全可以并有必要在上海這個遠東大都市來個創新翻版。

　　沙盤上并沒有任何標記顯示，一個60萬平方米的地下城正在靜安寺區域的地表下孕育脈動。而從黃浦區政府處得知，配合建設中的軌道交通M6線、M7線，這座規劃商業設施、旅游、休閑、郵局等功能的綜合服務場所將于2006年基本建成。

　　“呈立體布局，有的地方高達4層。”一位市建委、科委的咨詢專家向記者透露。

　　地下空間權爭議

　　今年1月的上海“兩會”期間，人大代表朱榮林提出了一號議案，表示立法《上海市地下空間開發利用管理條例》(下簡稱《條例》)已是時機。有著國務院發展研究中心研究員和上海市府規劃專家身份的他，在大量調研的基礎上，用半年時間起草了一份囊括7章重要內容的《條例》草稿。

　　公開信息顯示，上海已開發地下空間面積為440萬平方米：有八條越江隧道、兩條地鐵。還完成了一批具有代表性的地下空間工程，如中心城區的道路(或人行)交通隧道、人民廣場、靜安寺、徐家匯等地的下沉式地下廣場和地下街等。

　　據知情人士透露，從現在到2010年，上海地下空間開發利用的重點包括：地鐵、越江隧道、地下車庫、地下商業街及其步行通道、防洪排澇地下雨水調節池、各類地下能源存儲與供給設施、地下體育設施、科研設施、博物館等。“僅地鐵網絡就將達311.6公里，負擔50%的公交客流量。”

　　但是，吸引社會資本進入地下空間開發的前景并不是一馬平川。

　　上海市城市發展信息研究中心的王健寧告訴記者，關鍵一點就在于現行的法律法規對于地下空間權并無條款進行明確。“地下空間作為一種資產，無法實行轉讓、抵押或租賃等，這嚴重影響著上海市地下空間開發利用的進程。”

　　由此，在一號議案的《條例》草稿中，地下建筑物的權屬成為最為核心的內容。為使地下物業和普通地上房產一樣可以轉讓、租賃和抵押，朱榮林提出，上海市地下空間資源使用權的取得應通過行政許可和招拍掛兩方面。

　　于是除了《條例》本身，朱還在議案中詳細羅列一系列的配套立法：包括《上海市地下空間資源出讓招拍掛管理辦法》、《上海市地下空間規劃管理辦法》、《上海市地下商業街建設管理條例》等。

　　但與此同時，法學界出現了爭議。據了解，地下空間權作為一種有別于房地產權的所有權，按照物權法定的原則，必須依法設定。但問題隨之而來，我國《立法法》規定，涉及民事基本制度只有中央才有專屬立法權，地方無權進行相關立法。地下空間權到底是屬于一般民事法律規范范疇，還是屬于民事的基本制度，至今都沒有一個定論。

　　從“高度”轉向“深度”

　　前述知情人士還透露，上海市最近出現的地下空間建設風向，必須放到城建正在執行的“雙增雙減”背景里去解讀。

　　所謂“雙增雙減”，即增加公共綠地、公共活動空間，減少建筑容量、控制高層建筑。以容積率為例，上海正嚴格執行住宅樓容積率控制在2.5以內、商辦樓容積率控制在4.0以內的標準，并專門修改了《上海市城市規劃條例》。

　　而與容積率過高造成市中心區域熱島效應、破壞采光類似，高層建筑的過多則是破壞了城市天際線并造成地面沉降加快。公開資料顯示，自上世紀90年代以來，高層建筑等城市工程項目對中心城區地面沉降的影響上升到約占總體影響的30%，以浦東陸家嘴(資訊 行情 論壇)地區為例，目前年沉降達到1.2至1.5公分，且無減緩趨勢。

　　復旦大學教授華民從城市可持續發展角度建言，一方面，要堅持“雙增雙減”，另一方面，像地下空間開發這樣的新思路所帶出的增量也是值得關注。“像上海市中心這樣的寸土寸金的地方，一定要利用好。”

　　對此，上海市地鐵建設公司總經理五一也是感同身受。

　　五一透露，目前上海地下空間的開發深度僅為3～10米，城市地下平均建筑面積比例極低。一方面，是極大的資源浪費；另一方面，很多的開發屬于破壞性開發。“一個比較典型的例子，上海近3000幢高層建筑的地下室是很好利用的地下空間，如若能夠連接成網則可以發揮巨大的綜合效應。但現在的情況是基本上都自身封閉隔離，沒有預留連通口，也沒有統一的標高控制。”

　　而另外一個變量就是上海屆時的人口承載。

　　從上海市規劃部門得到的資料顯示，隨著中心城區建筑容積率的下降，預計到2020年市中心城人口將減少76萬，人口總數將控制到900萬以下。而郊區人口將從現在的657萬上升到900萬左右。“而接下來的15年，是繼續高速城市化的15年。不能排除有高于預計的從農產業人口進入上海、北京這樣的特大城市。城市土地資源的可持續高效利用是一門大學問。”

　　朱榮林最后告訴記者，在以上諸多背景之下，開發利用城市地下空間對于上海具有的戰略意義可見一斑。