地產(chǎn)商會與國八條

　　本報記者 姜洪橋 北京報道

　　“任務(wù)完成了�！�

　　4月13日上午，北京華遠集團總裁任志強把一份沉甸甸的報告擺在了馮侖面前。馮侖是北京萬通集團董事局主席，同時任全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會輪值主席。他將負責把這份名為 《對房地產(chǎn)形勢的判斷與對策》的報告加以精簡，再交給全國工商聯(lián)。據(jù)了解，這份報告最終將由全國工商聯(lián)主席黃孟復(fù)上報國務(wù)院。

　　全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會副秘書長張雪舟說：“對當前的地產(chǎn)市場商會提出了一些建議”。

　　3月26日，國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，因為這個通知提出了抑制房價過快上漲的八條措施而被民間簡稱為“國八條”。

　　據(jù)張雪舟透露，由任志強執(zhí)筆撰寫的這份報告從行業(yè)發(fā)展角度提出若干了建議。這份報告認為，抑制房價上漲過快要標本兼治。

　　從2003年新一輪宏觀調(diào)控至今，這是全國工商聯(lián)地產(chǎn)商會第二次提出報告。上一次是2003年6月末，央行121房貸新政出臺之后。當時，商會的輪值主席正是任志強。

　　對增速27%的理解

　　4月4日，星期一，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生提議召開臨時會議，聶曾在國家建設(shè)部任職。會議在北京全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會辦公室內(nèi)舉行，除了聶梅生，副會長任志強、潘石屹以及商會顧問國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員李伯溪也參加了。會議的核心內(nèi)容就是討論眼下的房地產(chǎn)市場狀況和“國八條”。

　　4月5日，聶梅生及任志強就會議的討論結(jié)果向全國工商聯(lián)主席黃孟復(fù)作了匯報，這些討論結(jié)果形成了報告的基本內(nèi)容。

　　國家統(tǒng)計局3月16日公布今年1至2月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，3月17日央行對個人房貸加息，3月底“國八條”下發(fā)，一些專家認為，房地產(chǎn)投資增速仍高達27%是目前下決心出臺相關(guān)政策的重要原因。

　　在住宅產(chǎn)業(yè)商會《對房地產(chǎn)形勢的判斷與對策》的報告中，特別從投資與需求的比例分析了房地產(chǎn)投資增速不減的原因。報告認為，2003年供求關(guān)系基本平衡的局面在2004年已被打破，全國已連續(xù)多年出現(xiàn)銷售增長速度大于投資增長速度、住宅銷售大于竣工的現(xiàn)象。

　　任志強說，2005年1至2月房地產(chǎn)投資增速達27%，看起來與2004年的28%在同一數(shù)量級，但對應(yīng)的房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模已大為不同。

　　有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2004年房地產(chǎn)投資雖仍是28%的水平，與2003年投資增速為29%相差無幾，但事實上，占用土地的面積卻已變化甚大。2003年竣工面積增速為21%，但2004年是2.1%。房地產(chǎn)投資的金額看起來相差不多，但事實上對應(yīng)的建設(shè)規(guī)模卻大為縮減。

　　北京市國土資源局副局長張維曾援引國土資源部在全國范圍內(nèi)就地價與房價問題的調(diào)研數(shù)字說，結(jié)合國內(nèi)32個主要城市的數(shù)據(jù)，地價因素占商品房成本的23%。這表明，房地產(chǎn)投資增速不減，并非是土地仍在大量釋放，或是非理性投資仍在蜂涌而入。

　　任志強說：“事實上，土地本身供小于求，也影響到價格，而這使得房地產(chǎn)投資看起來仍是高速增長。”

　　在開發(fā)商中間，任志強的觀點有許多支持者。

　　“從去年下半年開始，我就再也沒有回答過任何媒體談?wù)摲績r的問題”。參與了住宅產(chǎn)業(yè)商會有關(guān)“國八條”討論會的SOHO中國董事長潘石屹就是一個。他的觀點是：“利率和稅率的調(diào)節(jié)都是輔助手段，供求關(guān)系對價格的影響更大。”

　　萬科總經(jīng)理郁亮則說，“今年萬科的利潤有60%以上是來自市場的禮物�！币馑际牵�在中國房地產(chǎn)市場上，因為土地資源引起供不應(yīng)求的局面，所以房地產(chǎn)發(fā)展商在去年賺取了高額的利潤。

　　土地供需的判斷

　　任志強撰寫的報告說，用行政、經(jīng)濟的各種手段控制房地產(chǎn)業(yè)的投資與生產(chǎn)，可以控制供給的同時限制當前需求的快速擴張，但長遠看城市化的浪潮恐怕還是個大趨勢。

　　央行3月17日加息的主要用意，主要是從需求方來調(diào)控當前的房地產(chǎn)市場。

　　在4月4日的臨時會議上，潘石屹對城市化有比較詳細的解釋。他說，在今后幾十年的時間，中國將有幾億人參加這個大遷移的過程。沒有城市建設(shè)大發(fā)展，這些人就難以進城。在大規(guī)模城市化的背景下，如果土地供應(yīng)計劃是逐年減少的話，就滿足不了城市化的要求。

　　對此，有關(guān)部門不認同開發(fā)商們對土地供求關(guān)系的判斷。

　　在3月底的一次會議上，國土資源部副部長李元明確表示：“2005年的商品房開發(fā)用地絕不會發(fā)生地荒”。在4月14日北京發(fā)改委的新聞發(fā)布會上，北京市發(fā)改委委員宋宇也說，目前北京市尚有1.4萬公頃左右的建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開發(fā)。按照2000年至2004年每年供給1051公頃土地的方法計算，這些建設(shè)用地仍可滿足北京的開發(fā)需求。因此，北京不存在土地供應(yīng)量不足的問題。

　　地產(chǎn)商們的身影

　　實際上，在“國八條”下發(fā)后，建設(shè)部曾先后邀請開發(fā)商和專家等各方面人士召開了三次研討會，聶梅生和商會一些主要成員均參與其中。

　　據(jù)說，建設(shè)部也形成了意見上交國務(wù)院。

　　2003年6月底，在121房貸新政出臺后不久，任志強即以全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會輪值主席的身份，代表住宅產(chǎn)業(yè)商會寫了兩個報告，一個報告經(jīng)中央統(tǒng)戰(zhàn)部轉(zhuǎn)報中央，一個直接報給中央。

　　2004年5月7日之后，地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款門檻從20%提至35%。兩天后，國務(wù)院有關(guān)部門在上海召開了地產(chǎn)運行狀況調(diào)研會，發(fā)改委、國土部、建設(shè)部及十家地產(chǎn)企業(yè)代表與會。據(jù)一位與會人士透露，提高銀行個人貸款利率，抑制需求的計劃，事實上在上海會調(diào)研會上已然提出，與會企業(yè)代表一直在談自己的看法，這一措施在至2005年3月發(fā)布。

　　2004年8月31日，“土地終結(jié)令”之后，地產(chǎn)商開始謀地征程。由于地根收緊，地產(chǎn)商們把注意力放在土地市場體外尋求潛在通道，萬科在并購浙江南都之后，郁亮透出了土地緊缺之狀，在2004年萬科有相當一部分的業(yè)務(wù)是與有土地的公司合作而成。對于萬科而言，土地交易制度雖已變革，但他們?nèi)匀豢嘤跊]有一手地，否則一向低調(diào)的王石不可能談及土地供求問題。

　　住宅產(chǎn)業(yè)商會的定稿下周就會確定。商會副秘書長張雪舟表示，報告是希望起到一定的效果。

　　在任志強看來，“國八條”之后可能會出現(xiàn)兩種趨勢。如果房價還是保持快速增長，政府可能會進一步推出調(diào)控措施。如果房價不升反跌，抑制之后可能又會出現(xiàn)通縮。

　　他說：“最好的結(jié)果就是，國八條之后房價就恢復(fù)穩(wěn)定”。