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近一時期，房貸利率上調成為金融界、老百姓等各方關注的焦點，“提前還貸”、“還貸新招”也成為銀行和老百姓不斷掂量的詞語。對此，業內人士認為，面對上漲的房貸利率和花樣繁多的還貸方式，市民應根據自身的實際情況理性面對，切莫盲目跟從。
銀行：從“遠處觀望”到“統一下限”
3月17日，中國人民銀行宣布調整個人房貸利率，現行的個人住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，商業銀行可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。同時，新政策還規定，城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20％提高到30％；具體調整的城市或地區，可由商業銀行法人根據國家有關部門公布的各地房地產價格漲幅自行確定。
記者了解到，自房貸新政策實施以來，重慶市各大商業銀行之間的房貸利率差別最高曾拉大到0.61％，但建行將5年期以上房貸利率統一調為5.508％的下限利率后，招商銀行等重慶市多家銀行也將原定6.12％的房貸基準利率統一按照5.508％的下限利率執行。然而，在銀行統一此下限之前，各大銀行對于房貸利率新政，最初都還處于“觀望”狀態。購房者到銀行申請貸款，一般按6.12％的基準利率發放，并未實施下限利率政策。
對于銀行持此種態度的原因，業內人士表示，在確定利率的操作上，具體的房貸利率多由各銀行分行根據本地區實際情況來決定，但也需要總行來統一口徑。盡管目前各家銀行總行都已將通知轉發給分支機構，但由于此次人行給予的利率浮動空間較大，所以各家銀行多以觀望為主。
目前，根據央行房貸政策調整的精神，各大銀行都已根據實際情況確定了房貸執行利率和最低首付款比例。記者在重慶市各銀行了解到，5年期以上自營性個人住房貸款利率為5.508％，最低首付款比例根據貸款人信用等因素分為20％至30％不等。
提前還貸還需謹慎
房貸政策調整后，商業銀行擁有了一定的房貸定價空間，此舉有利于建立科學的利率定價和利率風險管理體系。然而從另一方面來看，這無疑增大了中小投資者的貸款壓力。理財專業人士認為，對于“多姿多彩”的利率定價，投資者要學會適應并靈活應對，尤其像提前還貸這樣眼下的熱點問題更應理性面對。
日前，國內一家權威社會調查機構在對北京、上海、廣州、重慶、鄭州等地的1000位公眾進行的電話調查顯示：對于房貸利率上升，78％的被訪者表示不理解；26％的人認為，這次利率上升，給工薪階層造成了不小的經濟和心理壓力。另外，調查還顯示，在已購房者中有42％的被訪者表示會考慮籌措一筆資金，提前還貸。
記者在重慶幾家銀行采訪時，很多中小投資者也反映，房貸利率的上升，意味著自己買房和還貸的壓力又增加了。盡管此次利率上幅不是很大，但他們認為，既然有第一次上漲便會出現第二次，甚至第三次。
近日，招商銀行重慶分行個人銀行部的兩位專業人士開通了熱線，就房貸新政中涉及到的問題接受市民的咨詢。在整整兩個小時的接聽過程中，咨詢電話不斷，房貸新政具體如何規定和提前還貸如何辦理自然成為熱點問題。
針對這些疑惑，專業人士提醒，在房貸緊縮、利率上漲的政策下，市民一定要理性購房，看到住房消費和住房投資可能帶來的收入和隱藏的風險，以及自己未來收入變化的趨勢。同時向銀行提出適合自身實際情況的借款申請，與銀行一起協商設計一套“貼身”的還款計劃，從而降低自己的還款壓力，提高個人履約能力，爭取保持良好的個人信用記錄。
另外，對于提前還貸，兩位業內人士也認為，如果僅僅因為利息上漲而提前還款未必是上策，貸款人有必要對自身的資金需求、投資渠道以及提前還款成本等進行多方權衡。加息后增加的利息分攤到每月的供款額中并不算多，而且在未來的十幾年到幾十年的供款時間內，還有可能經歷多次減息和加息，市民要通盤考慮后做決定。
對于已經考慮好要提前還貸的市民，理財專業人士建議，“保持月供款不變、縮短還貸年限以及選擇等額本金還款法”等都是提前還貸的劃算之舉。同時，據專業人士介紹，提前還貸大致可分為5個流程：看貸款合同有關提前還貸的條例，注意提前還貸是否須交一定的違約金；向貸款銀行電話咨詢辦理提前還貸部門的地點、電話及辦理提前還貸所需要的條件；打電話或親自到相關部門提出提前還款申請；借款人攜帶相關證件親自前往借款銀行，填寫《提前還款申請表》；提交《提前還款申請表》并在柜臺存入提前還款的金額。
房貸還款方式五花八門
由于目前各地區的銀行都實施了統一的下限利率，因此，銀行開始以更多的還款方式吸引客戶眼球。記者近日發現，重慶市部分銀行根據貸款者的經濟情況，從還款進度、金額等方面，推出了新的還款方式供市民選擇。
據招商銀行重慶分行人士介紹，目前，市民房貸的還款方式主要有兩種：每月還款額相同的“等額本息還款法”和每月還款額遞減的“等額本金還款法”。但現在銀行又相繼推出了等額遞增（或遞減）、按期付息還本和本金歸還計劃等還款方法。
等額遞增（或遞減）還款法，即把還款期限劃分為若干時間段，每個時間段內月還款額相同，下一個時間段的還款額按一個固定金額遞增或遞減。按期付息還本法，即市民與銀行協商制訂還款計劃，本金和利息分開償還。而本金歸還計劃法是由市民與銀行協商，但每次本金還款不少于1萬元，兩次還款間隔不超過12個月，利息按月或按季度歸還。
理財專業人士認為，盡管銀行推出了花樣繁多的還款方法，但目前各家銀行采用最多的還是適用于家庭收入穩定的等額本息還款法和等額本金還款法。而新增的等額遞減法，適合目前收入較高，但未來可能收入降低的人群；等額遞增法適合目前收入一般，但未來收入預期會逐漸增加的人群。另外，按期付息還本法是將本金和利息分開還，還款時間具有較大的靈活性，適合收入來源不太固定的人群。（來源：經濟參考報）
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