建設部九大命題考問開發商 觸及行業焦點

　　作者：謝紅玲，厲林�牼庉嫞汉钛┥�

　　自3月26日國務院發出《關于切實穩定住房價格的通知》后，各地政府及中央各級主管部門都緊急行動起來。據業界人士透露，3月29日，建設部邀請國內部分知名企業家召開“房地產市場和房價座談會”。建設部部長汪光燾在此次會上明確提出了關于市場形勢、房價、中低收入人群住房保障、拆遷補償到空置率等涉及房地產不同方面的9大問題，要求開發商 作答，部分未能到會的企業領導則收到了書面作答的通知書。記者在采訪中了解到，近期，許多開發商都對此進行了認真的答復。

　　開發商普遍評價，這些問題個個觸及行業焦點，關乎行業發展前景和政府決策的準確性，顯然建設部希望通過廣泛調研對市場做出相對準確的判斷，找到癥結有效治理。據悉，除了召集開發商座談，建設部領導還召集部分專家、學者就當前房地產市場的形勢進行了討論。

　　雖然作為一方利益代表的開發商的言論通常會有巧言維護自身利益之嫌，但開發商對市場的體察、對行業的透徹了解確實非普通人所能及，想必作為行業主管部門的建設部對此也早有心理準備，召集座談會的目的也是為了“兼聽則明”。目前建設部領導對座談的結果還未表態，但政府在決策前廣泛調研體現出的科學決策精神，讓我們有理由相信，未來政府做出的行業調整動作會更精準。

　　調控樓市的八點建議

　　顧云昌(中國房地產協會副會長)：

　　2004年宏觀調控，對于房地產市場而言，主要是控制了投資(供應)增速，使商品住宅需求增速的回落遠慢于供應增速的回落。而需求增速的回落，主要通過減少拆遷需求實現的，抑制投資性需求(炒樓)只在少數城市，對總體影響不很大。

　　2005年調控樓市，需要從供應和需求兩方面一起抓。第一，新增商品住宅的供應量仍應保持較快的增速，同時擴大二手房和租賃房的房源。2004年商品住宅竣工面積同比增長2.3%，遠低于2003年21%的增速。根據目前仍然旺盛的市場需求，新建商品住宅竣工面積的增長速度不宜低于10%。為此提出八點建議：

　　一是商品住宅開發用地要予以保證，爭取做到相對充足和提前供應。防止“饑餓性”供應住宅用地。一些城市的實踐表明，出現一二年的“饑餓性”供應，造成土地市場的供不應求，極易形成商品住宅的供應緊張，從而推動數年房價持續上升。2004年和2005年一季度供應土地和開發土地面積增速縮減和總量減少的情況不容樂觀，應當設法盡快加以彌補。

　　二是地方政府“以地生財，以地多贏利”的思路要改變，有意控制和減少住宅用地供應量，以促使地價和房價快速上升，增加地方財政收入的做法更不可取。

　　三是各地政府壟斷土地一級市場后，亟待提高土地儲備和管理的能力。同時，在盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發上下足夠的功夫。

　　四是現實情形是人均建設用地城市居民只是農村居民的一半。因此，加快城鎮化進程是節約耕地的最佳途徑之一，需要解決的問題是讓農民進城后住下來，真正成為城市居民，從而把農村的宅基地騰出來。同時要探索并加快“農轉非”用地制度改革。

　　五是拆遷規模嚴控后，拆遷效率有待提高。目前，拆遷進度慢已嚴重導致住宅開發速度的放慢和年供應量縮小。

　　六是對普通商品住宅的銀行貸款，不宜再進一步的收緊，既要加強監管，又要適度發展，采取不緊不松的信貸政策。

　　七是二手房市場不夠活躍的城市，要加快發展和盤活，更多滿足中低收入家庭需求，同時租賃房市場亟待發展規范。

　　八是早日計劃和實施為進城農民提供合適的住房。

　　市場供不應求的現象值得警惕

　　任志強(北京市華遠集團總裁)：

　　針對建設部的問卷，北京市華遠集團總裁任志強認認真真寫了一篇萬言書，觀點一如既往的尖銳。

　　任志強認為，全國住宅生產量在過去10年中的年增長率僅為3.2%，并未在生產總量上出現過過度增長的現象；而同期住房分配貨幣化的逐步落實使人們的住房購買力大大增強，地方政府大量征地、大面積拆遷制造了大量的強制性需求。所以，這10年住宅市場基本保持了供求平衡。而當前市場正步入一個需求增長加速而供給制約加大、總量供給不足、矛盾日益凸顯的階段，值得警惕。

　　對實施宏觀經濟調控政策產生的后果評價，任志強甚至用了“嚴重”一詞。他的理由是政策出臺后首先破壞了商品房市場供給的預期，引發了商品房供給減少，供求關系惡化的預期和房價必然上漲、買漲不買落的預期。在地價和房價的關系上，任的觀點是“在非市場化、特別是政府壟斷性控制土地資源分配的情況下，土地的價格會推動房子的價格”。任在文中還提出，想用市場化和商品房解決中低收入家庭對住房的需求和預期問題，從根本上就是不可能實現的錯誤概念。

　　他認為，應該將中等收入與低收入家庭的住房需求與預期分開解決，有關部門應該用國務院的文件重新明確中國的住房制度體系。

　　開發商暴富的秘密在于高額投資回報

　　張寶全(今典集團董事長)：

　　張寶全透露，近幾年地產商在財富榜上屢屢出現，是因為8·31以前，中國地產可以以小博大甚至空手套白狼，所以投資回報率高是中國地產商暴富的秘密。但8·31以后，這種暴富神話就不可能再有了。

　　張寶全認為，房價上漲首先是國家經濟高速增長所帶來的。此外，產品升級對房價的影響也不可忽視。自去年開始很多開發商開始供應精裝修房，把裝修成本也計入了房價，至少拉動房價上漲10%。

　　張寶全還指出，當前人們對房價缺乏科學判斷。“平均房價”的提高和房價提高是不同的兩個概念。平均房價的變數是由房地產的標準提高和產品結構發生變化帶來的。另外房地產項目營銷一個慣用的手法是“低開高走”，所以也不能因為某些項目在開盤后的一段時間內價格升高就此判定房價異動。能夠比較準確地反映房價走勢的應該是指數，應該選擇同一地區幾個代表性產品，觀察其在不同時間的交易價格變化求平均值進行計算。當前的數據，通常讓人們像“瞎子摸象”一樣以偏蓋全。

　　論及對宏觀調控措施成效的評價，張寶全認為一個重要問題是中國不同地區發展不均衡，而政策不區別對待，這是不公平的，也是不利于國家發展的，應該對低于平均房價的城市和地區繼續實行優惠政策。他還著重提出，市場經濟是法制經濟，市場秩序不是靠行政法規來維持的，而需要法制的保護。政府把對不同人群的支持和平衡與市場經濟的正常發展混為一體不行。政府的福利和保障不能由市場來解決。“如果希望依靠行政處罰來建立公平的市場環境，那一定會亂了套”，張寶全如是說。

　　新聞背景

　　建設部九大命題

　　1.對照國發��2003��18號文件提出的“房地產市場供求總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定”的宏觀調控目標，如何來評價當前房地產市場的形勢？

　　2.當前出臺的房地產市場宏觀調控措施成效如何？

　　3.如何評價房價和地價的關系問題？地價對房價現實影響有多大？

　　4.當前開發商利潤空間有多大，土地價格上漲帶來的增值收益有多大？誰受益？

　　5.如何解決當前中低收入家庭對住房的需求和預期問題？誰對社會負責？責任如何負？不同利益主體應負社會責任的范圍和程度如何界定？

　　6.空置率的真相是什么？空置率能否作為房地產市場評價指標？

　　7.如何看待城鎮房屋拆遷中的補償問題？被拆遷居民如何參與土地增值受益的分配？

　　8.土地供應價格不斷上漲要不要抑制？如何看待歷史的土地供應價格和現實的土地價格，帶來的增值收益如何分配？

　　9.開發企業的社會責任是什么？如何更有效的體現？