6億美元投資房產 泡沫中摩根無畏

    經濟學家們都在鼓吹著房產泡沫，摩根士丹利也不例外。

    摩根士丹利亞太區(qū)首席經濟學家謝國忠就曾發(fā)出刺耳的預言：中國地產泡沫即將破裂。而央行也于2005年3月17日開始上調房貸利率，這被業(yè)界看作是政府調控房價的一種手段。

    但摩根依然在繼續(xù)著其在中國兇猛的擴張勢頭。

    摩根士丹利房地產基金董事總經理蓋迪明確表示，2005年摩根士丹利在國內的投資將達20－30個項目。“至于2005年在中國的計劃總投資額，我們不方便透露，但你們可以大概計算出來。”蓋迪稱，摩根士丹利對小于一定額度的投資不會感興趣。大致估算，摩根士丹利2005年在中國的投資將超過6億美元。

    2004年，摩根士丹利在中國進行的房地產投資項目有10個。某些項目中摩根士丹利房地產基金所占的投資比例已經達到95％甚至100％。

    同時，摩根通過收購建設銀行的不良資產包，早已擴展到其他地區(qū)。這個不良資產包包括建行的16家分行分布在華中和華南地區(qū)的154項資產，這些資產大多為中國主要城市中的商業(yè)物業(yè)。

    地產擴張路徑

    2月26日，摩根士丹利啟動了進軍北京的第一站。4億元收購富力城整棟商住樓，顯然這個大手筆并不是試探。在與富力地產公司的簽約儀式上，摩根士丹利房地產基金亞太區(qū)執(zhí)行董事、副總裁蓋迪亦豪言宣布，摩根士丹利在上海站穩(wěn)腳跟后，正式以此為開始進軍北京房地產市場。

    此次摩根購買富力城的價格在每平方米12000元左右。摩根士丹利對此繼續(xù)延續(xù)物業(yè)出租的盈利模式。此次合作的富力雙子座Ｂ座寫字樓項目中，摩根占有56％股份，盛融占有30％，富力地產公司占14％，三方共同合作。

    但記者了解到，今年北京的寫字樓出租前景并不樂觀，摩根士丹利很難完成自己的資本回報率，但蓋迪表示樂觀。同時，2005年摩根士丹利將進一步加大對中國內地的房地產投資，他預計2005年在國內的投資將是2004年投資的2～5倍，而北京將是其計劃中的重點。

    摩根士丹利房地產基金是摩根物業(yè)投資部門屬下的基金，在世界各地進行物業(yè)投資。自1991年，摩根成為全球最為活躍的房地產投資商之一，在全世界購買的物業(yè)總價值約為273億美元。而中國房地產業(yè)的高速增長，使得摩根士丹利迅速圈定了中國作為其投資的一個重點區(qū)域。

    “中國的房地產市場不僅是十年的變化，你可以說是一次五十年的改革，你要從這種角度才能理解現在上海、北京大城市的房價上漲。”雖然有諸多宏觀調控措施的影響，但摩根士丹利房地產基金亞太區(qū)執(zhí)行董事、副總裁蓋迪依然對中國房地產市場充滿信心。

    高回報驅動

    一邊是摩根士丹利房地產基金在中國的凌厲投資勢頭，一邊卻又是摩根士丹利的經濟學家對于中國房地產泡沫即將破裂的判斷。

    摩根士丹利亞太區(qū)首席經濟學家謝國忠說：“我認為，這是最后的瘋狂。隨著中國的通貨膨脹和美聯儲加息的不斷發(fā)展，離‘最后算賬’的日子越來越近了，僅僅是幾個月，而不是一年。”

    而國際投行摩根士丹利首席經濟學家史蒂芬·羅奇再次對中國房地產市場發(fā)出嚴厲警告：中國房地產市場看來似乎接近了爆炸的邊緣。

    “我們用我們的錢包來說明我們對中國房地產市場的判斷。”摩根士丹利房地產基金亞太區(qū)業(yè)務副總裁白可福表示，羅奇和謝國忠的“泡沫論”是他作為經濟學者的獨立看法，摩根士丹利房地產基金只用作參考，卻并不認同。但是國內房地產業(yè)內人士可不這么認為，“這就像是一場陰謀，不管怎么說，摩根士丹利經濟學家的言論反映給公眾的是代表其公司的，從而才能造成巨大影響。這是值得警惕的。”

    事實證明，摩根士丹利在中國的房地產投資保持著較高的回報率。北京東泰融信資產管理有限公司董事總經理吳海濱表示，目前的海外基金有如下五種：提供高利率短期借貸的高風險的機會基金、如荷蘭ＩＮＧ等的合作開發(fā)基金、持有和經營收租型物業(yè)的穩(wěn)定型基金、摩根士丹利與美林等處置不良資產的基金以及類似ＲＥＩＴＳ的信托基金。

    據記者了解，摩根士丹利直接參股房地產項目是其最初的一種形式，開發(fā)新天地錦麟天地雅苑、復地雅園等都是這樣的手法。“這種投資的后續(xù)方式之一是拋售，銷售完，然后退出。快進快出，這種投資雖有風險，但回報也很高，多數高達15％－20％。”上海基強聯行投資管理有限公司董事副總裁陳詠東介紹道。

    “在收益型物業(yè)（主要指出租物業(yè)），國際通用的投資回報率一般為8％－12％，而參與開發(fā)的物業(yè)則至少要求20％的投資回報率。”吳海濱指出。蓋迪亦證實，他們要求的最低回報率是8％。

    來自中介機構戴得梁行的研究也表明，整體購買物業(yè)正成為包括摩根士丹利在內的海外基金投資中國房地產物業(yè)的趨勢。陳詠東表示，他們一般會整體購入物業(yè)并持有3－5年甚至更長時間，這種投資的回報也相當豐厚。經過幾年的運作后，這些物業(yè)可以具有穩(wěn)定的現金流，即租約穩(wěn)定，租金回報穩(wěn)定，“這時候他們會把物業(yè)整體出售。”從這些海外資金手中“接盤”的買家通常是海外退休金、養(yǎng)老金等其他允許投資房產的資金，而這些資金投資時最關注的往往是風險，他們對回報率的要求并不太高，但要求項目一定是風險很小而收益穩(wěn)定。

    另外摩根士丹利通過投資成本相對低廉的不良資產，購入后散賣給國內的其他中小投資者。合資公司在成立之初，就表示將通過再開發(fā)、出租、出售物業(yè)等方式處理這部分不良資產。“他們通過壓低價格收購和在開發(fā)后的升值，估計其收益率也時很高。”一位房地產業(yè)內人士判斷道。

    對于摩根士丹利的合作形式，吳海濱指出，在項目的合作開發(fā)上，一般摩根士丹利都是控股，即使不控股，也要做到財務監(jiān)管。“海外基金的胃口都很大，為節(jié)約管理成本，只有國內房地產企業(yè)的資金缺口達到或者超過其設定的數額‘下限’，這些基金才會表現出興趣。而這個‘下限’動輒數千萬甚至上億美元。”