業界稱北京房市基礎薄弱 抑制房價間接調控為主

　　●今年春季房展成交量有所下降，但價格基本持平，加息對房價沒有直接影響

　　●業界稱，北京房市基礎薄弱，以間接調控為主，最佳結果是保持上漲但速度放緩

　　在全國輿論對房價一片聲討的形勢下，社科院近日發布了2005年房地產藍皮書，指出中央政府將會繼續加息。上海市政府日前再次從控制二手房入手，對投機炒房進行強勢打壓 ，金融部門也配合政府出臺了一系列實質措施。在北京加息是否會進一步影響房價，政府是否會出臺更嚴厲的措施成為了地產界和置業者目前最關注的問題。

　　業界稱，北京市政府部門和銀行應強化市民“打擊投資性購房”的心理預期。本報記者康亞風攝

　　加息未直接影響房價

　　目前住宅自住需求依然強烈，即使加息起到一定的抑制作用，也不會很明顯地表現出萎縮

　　在北京某媒體工作的于女士去年以來一直在尋找合適的房產投資或者自住，她的目標包括二手房和新房，今年年初看上了在東南四環的項目華僑城，花3萬元排了號，準備自住。

　　在近期頻頻傳出加息的消息后，她表示，不會因為加息而改變購房的意愿，增加的利息在每月房款中所占的比例極低，負擔不大，政策一直在變，盡管作為普通消費者會對此有所關注，但不可能因為這樣而不住房。

　　不過，目前不斷出現的政策還是影響了于女士的心態，她感覺目前輿論對房價的壓力比較大，投資可能面臨不確定的風險，同時投資房產的成本對她個人而言過大，暫時已經不準備投資。她表示，從排號的情形來看，她所見到的幾個項目銷售依然比較活躍，她本人排到的號比較靠后，擔心選不到好的戶型，盡管有些項目可能存在虛假排號的情形，但從每次到一些售樓處看到的人數來看，比較穩定，投資與自住者可能各占一半，房價沒有下降的跡象。

　　在剛剛結束的春季房展會上，雖然整體成交量和去年相比有所下降，但一手住宅的價格依然沒有出現下滑的趨勢，根據京城一知名中介公司的統計，本次展會期間推出的高檔住宅、大面積住宅、高價位住宅仍然是主流，房價并未出現明顯下滑。

　　對外經濟貿易大學金融研究所名譽所長邱兆祥對此表示，加息對房價的直接影響不明顯，加息后房價依然處于一個比較高的位置，并沒有出現下滑的跡象，目前住宅自住的需求依然強烈，即使抑制，也不會很明顯地表現出萎縮來。

　　對于此前上海傳出房價日跌數百元的消息，曾經在上海工商銀行系統工作過的上海廣發銀行某支行行長史斌指出，目前上海出現房價下降是事實，但與加息并沒有直接的關系，是上海出臺的一系列綜合措施，采用行政手段干預的結果。上海房價上漲過快在全國引起高度關注，已經是非抑制不可，當地政府在各方壓力下，近期與金融部門配合出臺了多種堅決的組合措施是導致當地房價出現下降的直接原因。

　　房價不能下跌是共識

　　從國外的實際經驗來看，房價往往一跌就不可收拾，會導致經濟長時間低迷，甚至產生金融危機

　　邱兆祥表示，房價與社會經濟關系微妙，房價過高對社會經濟最大的影響在于造成通貨膨脹，出現金融泡沫，但房價下跌將導致經濟長期的疲軟，從日本因房價下跌而導致近十年經濟不景氣的教訓可以看出，房價下跌的后果是相當嚴重的。作為國民經濟的支柱產業，房地產業只有興旺起來，才能帶動相關行業的發展。

　　清華大學經濟管理學院房地產金融副教授王洪表示，從控制銀行風險的角度來看，房價不能下跌，舉例而言，最早貸出的抵押貸款目前還沒有結清，房價下跌將導致銀行資產縮水，直接影響銀行的改制上市。

　　與股市與車市相比，房價是一匹更難以控制的野馬，從國外的實際經驗來看，房價往往是一跌就不可收拾，會導致經濟長時間低迷，甚至金融危機，“車市與股市的經濟周期相對較短，而房地產市場的經濟周期要長得多，出現失誤很難及時挽回，新加坡、日本等地都是例證”。

　　史斌表示，目前上海市政府迫于各方壓力，動用多種金融手段干預二手房價，主要是從抑制投資行為來考慮。政府抑制房價是站在中低收入者的立場出發，但從上海住宅市場的消費結構來說，多數人都是屬于中高收入層，房價下跌將損失多數人的利益，外商房地產開發企業退出市場對上海的影響也將是非常大。從上海的宏觀調控形勢來看，政府已經從去年與部分開發商博弈演化為今年的與整個房地產市場的博弈，在多方權衡之后，調控的平衡點應該在于房價的“滯漲”，即上漲停滯，而不能出現下跌的拐點，香港房地產市場下跌后一發不可收拾，在中央政府的支持下，七年才出現復蘇就是一個教訓。

　　建設部政策研究中心主任陳淮表示，從消費者的立場來看，房價上漲影響一部分人的利益，房價下跌也會影響一部分人的利益，調控最理想的結果應該是保持上漲，但上漲的速度放緩。

　　-前景預測

　　強化市民“繼續加息”心理預期

　　北京房地產市場的承受能力弱于上海，而且房價目前并不算高

　　上海出臺一系列措施后，引發了各大城市的關注，北京市場關于房價過高的呼聲也一直未消失，北京政府是否會仿效上海對房價動真格？

　　中國銀監會政策法規部一位負責人表示，目前還沒有考慮出臺新措施抑制房價，對于是否會繼續加息，這位負責人則表示不能透露。中國農業銀行北京市分行的房貸部門負責人則表示，該部門正在針對加息等相關問題進行研究，會有一些措施出臺，不過目前還沒有明確期限與步驟。

　　史斌表示，根據他多年對北京、上海兩地房地產市場的對比研究，北京市政府部門和銀行下一步應該強化市民“繼續加息和政府將打擊投資性購房”的兩種心理預期，以間接調控為主，不會有類似上海的“動真格”措施。這主要是由兩個因素決定的，一是北京市房地產市場的承受能力弱于上海，二是北京市的房價目前并不高。

　　他表示，盡管上漲過快，但上海的房地產市場仍是成熟的良性循環體系，從上海到周邊的杭州以及更遠的城市，價格形成了合理的差別比例，對上海房價有支撐作用，承受政策調控的能力更強，而北京的房地產市場最近三年才剛剛走入穩定發展期，基礎比較脆弱，再加上周邊沒有二線城市支撐，市場孤立，重拳打壓可能超出其承受能力。從價格來看，對比華北而言，北京的房價是高的，但作為首都，對比其他中心城市和沿海城市卻是偏低的，價格并沒有出現上海的快速上漲狀況，暫時沒有打壓房價的必要。

　　其次，二手房市場高度發達是導致上海投機炒作的重要原因，也是政府近期整頓的重點，而北京的二手房市場與上海相比，差距特別明顯，二手交易市場遠沒有成熟，投資行為中，短期交易的渠道并不十分暢通，現有的多數投資者也是以長線投資為目的，二手房市場處于成長期，沒有重點打擊的必要。

　　上海還通過建廉租房和低價商品房來拉低房價的數學平均值，而北京的廉租房和低價商品房已經走在上海前邊，具備了一定的規模，北京政府可以穩步推進，沒必要突然加大力度。

　　史斌認為，上海近期出臺的各項政策都不宜在北京復制，但今年各個部門會繼續強化政府抑制房價，增加購房成本與風險的大趨勢，影響購房者心理。

　　-解決之道

　　合理評估房價高低是關鍵

　　可考慮讓房價上漲與通貨膨脹保持一致速度

　　陳淮表示，政府并沒有表態說目前房價過高，而是認為出現上漲過快的趨勢，希望能夠放緩，應該說，政府對抑制房價的措施儲備相當充分，但不會輕易使用。王洪則認為，合理評估目前房價高低是決定國家調控力度的參照標準，而這一關鍵標準在全世界來看都是不透明的，給政策制定者帶來很大的困難。盡管一些中心城市有人說房價過高，但很多二線城市目前的房價是低的，而且房價缺乏可比性，一些中心城市、中心地段的房價高在全世界都是被接受的。史斌指出，盡管各界表示上海房價高，但上海市政府目前也只能參照已實施措施的市場反應來決定下一步的走向，靜觀其變，預計到五、六月份才會決定下一步的措施。

　　王洪指出，房價調控的難度相當大。對于一些發達國家的政府而言，已經經過幾輪經濟周期起伏的洗禮，掌握了比較豐富的經驗，尚且難以調控，目前我國處于市場經濟的初期，政府調控能力更是面臨極大的考驗。

　　去年政府從控制供給的角度出臺的一系列政策出現了相反效果，市場對土地供應收緊，供應量萎縮的預期導致房價反而出現過快上漲。今年轉而控制需求后，配合其他相關措施，在一些區域取得了一定效果，但是否有效仍然有待觀察。

　　“過度抑制和放任上漲導致的最終結果是一樣的，都是樓市價格長時間持續下跌，經濟疲軟”，王洪表示，根據他在歐洲了解到的抽樣統計結論，房產一般能夠抵消通貨膨脹帶來的貨幣貶值效應，相比存款而言，能起到資產保質的作用，因此，國內加息與抑制房價可以考慮讓房價上漲與通貨膨脹保持一致速度來設定目標標準。

　　-專家透視

　　抑制上海房價具有全國意義

　　上海廣發銀行某支行行長史斌：今年6月份，隨著一些低價房的開發消息發布和綜合措施的推行，上海的房價出現回落趨勢的可能性很大，如果到時沒有出現回落跡象，政府將會在6月份再次出臺抑制房價的更大舉措，上海的房價今年一定會受到抑制，這不僅僅是一個經濟問題，從當地政府面臨的壓力來看，已經演變成一個政治任務。從全國抑制房價的戰略來看，中央是希望通過重點限制上海二手交易和加息打擊投資行為，使得房價平穩。同時上海作為全國目前房價最受關注的區域，對其動真格可以表達政府的決心，影響其他城市的心理預期，起到間接調控其他城市房價的作用，在上海的種種措施具有全國戰略意義，從效果來看，目前全國的“加息預期心理”已經形成，這是政府希望的結果之一。

　　-記者觀察

　　平衡點在于房價保持穩定

　　業界認為，由于有國內股票市場一蹶不振和國外房地產市場價格下跌導致經濟長期疲軟的教訓在先，政府不會大舉出臺直接打壓房價的措施，更多是靜觀其變，從心理預期上進行間接的調控。上海目前的地產市場形勢在全國是一個特例，由于多種原因，在上海的金融與其他組合調控政策不會在其他區域，尤其是北京出現。不過，由于市場的不可預期性，政府調控房價被業界視為政府與整個房地產市場的博弈，平衡點在于房價保持穩定，或者穩中微漲，如果出現房價大幅下跌，將是國民經濟不能承受之重。

　　本版采寫/本報記者 張家齊