珠三角圈地現況調查

　　據統計，1996年以來，廣東省平均每年建設用地達53.9萬畝，GDP每增長1個點，就要消耗土地5.08萬畝由于珠三角不少企業在十年前甚至更早以前便通過協議的方式獲得大片工業用地。這些用地不僅透支未來建設用地指標，并且廣泛閑置，已令諸多城市的經營性用地(即房地產開發用地)供應趨緊，進而造成地價普遍上漲

　　本報記者 張艷紅 莫遲 發自廣州

　　地價快速上漲

　　由于經濟基礎較好，佛山、東莞、中山、惠州等市成為發展商繼中心城市后開發的重點。其中東莞及佛山等市去年的地價升幅處于珠三角城市前列。

　　據東莞市國土局有關負責人介紹，東莞市的土地主要通過掛牌轉讓以及公開拍賣兩種方式轉讓。除土地儲備中心首個“關卡”外，還要通過規劃局對土地使用公開評審進行嚴格審批。但是土地交易市場并沒有因關卡增多而冷清。今年3月29日，一幅位于東莞東城中路不到1萬平方米的儲備地塊以總價超出起拍價2630萬元，5438元/平方米的地面地價成功創下土地拍賣成交單價新高。

　　而在此前的3月4日，東莞市國土局其網站上悄然出現的《我市調整土地出讓金征收標準》一文，正式向全社會告知：東莞市土地出讓金在繼1997年的8年后將首次實現大幅上調。據統計，本次土地出讓金上調最高增幅超過100%，其中城區商住用地土地出讓金標準上調75%，其他鎮區商住用地上調幅度高達112.5%。有專業人士指出，這一政策的出臺向市場明確釋放了“東莞地價已經開始升值”的重要信號，而這一信號對于東莞未來兩三年的樓價走向將產生重要影響。

　　與東莞相似，佛山目前經營性土地地價不斷看漲，在去年年底，南海黃岐的千燈湖地塊在恒大、保利、中海等三大廣州發展商的競爭下拍出天價，以12.64億元的成交價格被中海地產收入囊中。該地塊的拍賣不僅創造了佛山土地拍賣之地塊面積和成交價的歷史新高，也是單塊土地拍賣的最高紀錄。更重要的是，該地塊以4億元起拍，最終以12.64億元成交，成交價超出底價兩倍多，增幅高達316%！有研究機構數據顯示，由于大開發商蜂擁而至拿地，2004年佛山的南海經營性土地地價和上年同期相比上升了10%~15%。

　　與房地產開發“爭地”

　　據了解，全國大部分省市已經將2010年以前的用地指標提前透支。此前國土資源部耕地保護司司長潘明才曾向媒體透露：根據我國建設用地的規劃，從1996年到2010年，計劃非農業建設占用耕地2950萬畝，但截止到2003年，全國已經把用地指標用去了大部分，東南沿海個別省份甚至已經把2010年前的指標用得差不多了。

　　廣東佛山就因在2年前興起的園區經濟熱潮中讓大部分土地均納入了工業園區之中等待發展，使得目前可供轉讓土地非常稀少。目前，佛山各區均設有大型工業園區，其中以十大工業園區項目為首，幾乎圈占了佛山市80%的閑置土地。因此近兩年來每當有經營性土地出讓，總會引發激烈爭奪。

　　面對嚴峻的用地問題，廣東省國土廳一直在與過度的房地產開發圈地以及變相圈地行為賽跑。“事實上，市場上的行為總是會快政策一步。在許多政策出臺前，商家已經通過各種方式名正言順地圈去了土地。”上述官員感嘆。他告訴記者，此前廣東省有許多“花園式廠房”的用地都是企業以前通過合法的途徑獲得的，只是在目前的新政策下存在某些矛盾。

　　盡管，完全將“花園式廠房”歸結為“圈地”有失偏頗。不過他表示，既然違背了節約用地的原則，同時也存在過度投資的隱患，主管部門只能積極調整政策，防止借此種形式進行“圈地”的行為再度泛濫。

　　叫停“花園式廠房”圈地

　　日前，廣東省國土廳在去年喊停“工業園圈地”的基礎之上，已開始向另外一種隱形圈地，即目前普遍存在的“花園式廠房”說“不”。

　　該廳相關官員向記者表示，雖然花園式廠房不完全同于以往的房地產圈地，不過超低的容積率造成了土地資源的大量浪費。此外，目前的“花園式廠房”也存在轉向房地產開發的傾向。

　　據了解“花園式廠房”大量存在，跟房地產開發商有著密切的聯系。由于目前大部分地區的工業建設項目用地主要還是通過協議方式出讓，而且此類用地無標準，無控制，導致出現寬打寬用，粗放利用，極大地浪費土地資源。同時，發展商可以通過以建設工廠的名義獲得土地使用權，利用獲得非經營性土地使用權的方式低價囤積土地。

　　事實上，在珠三角地區，工業用地更改用途，用于房地產開發有個特殊的歷史過程。上述知情人士給記者講述了其中的緣由。早些年，不少珠三角二、三線城市中有很大一部分地沒有招到商，被迫閑置，“地多錢少”的情況下，只能通過土地來吸引商家。后來不少城市例如東莞、佛山等地經濟發展起來，地價升值，當初圈有土地的商人看到其中商機，始終抓住土地不用于工廠建設，開始炒起地皮。隨著城市化提速，以及政府規劃的更改，市區開始對多類型的工業進行污染限制，不少原來的工業用地也隨著城市化的到來而流入房地產開發市場。

　　“這也是地區經濟發展必然經歷的過程。”該人士說：“不過當年政府大力招商引資的后果便是現在無地可批。大量的土地掌握在當地企業手中，多的甚至超過數千公頃。”

　　廣東省國土資源廳有關官員表示，通過工業用地的形式圈地都是由于當初缺乏合理的經營性和非經營性土地出讓計劃。該廳今后將有計劃、有步驟地推行劃撥和出讓土地并軌，嚴格并逐步縮小劃撥土地范圍，逐漸實行經營性基礎設施用地有償使用和工業用地招標、拍賣、掛牌出讓制度。

　　另外，土地用途、容積率等使用條件的約定也將寫入今后的土地使用合同當中。一旦土地使用權人不按照約定條件使用土地的，要承擔相應的違約責任。對不符合投資強度和容積率的，不符合建設用地定額指標的，將不予供地。

　　據廣東省國土資源廳的數據顯示，去年廣東省停止建設的項目29項，暫停建設、限期整頓的項目253項，取消立項的項目43項。停建項目當中包括去年正在建設當中的多個高爾夫球場項目。此外，廣東全省開發區數量從原來的499個減至102個，減幅達80%；規劃用地面積從原來的339907公頃減至101708公頃，減幅達70%；復耕土地面積4736公頃，收回閑置土地5625公頃，退回土地42309公頃。