高盛的腳探進(jìn)中國(guó)地產(chǎn)的水里

　　□本報(bào)駐滬記者　胡天舒

　　高盛進(jìn)行這場(chǎng)交易的依據(jù)是，由于中國(guó)政府仍努力保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，而且在政策制定方面態(tài)度也相當(dāng)謹(jǐn)慎，所以房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性不大。但高盛還是避開(kāi)了個(gè)人住宅市場(chǎng)，而把第一站選在商業(yè)寫(xiě)字樓，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性仍然難以預(yù)期

　　在關(guān)于上海樓價(jià)的話題熱得不能再熱的時(shí)候，美國(guó)投資銀行高盛(Goldman　Sachs)出人意料地以1.076億美元(約合人民幣8.6億元)的價(jià)格買(mǎi)下了上海市福州路318號(hào)的百騰大廈(Pidemco　Tower)。4月11日，高盛(亞洲)有限責(zé)任公司在接受記者電話詢問(wèn)時(shí)確認(rèn)了這樁交易。

　　盡管高盛保持了一貫的低調(diào)，但有關(guān)這樁交易的消息仍然通過(guò)新加坡證券交易所在4月1日掛出的00116號(hào)公告迅速傳回內(nèi)地：凱德置地有限公司(Capitaland　Ltd.)向高盛集團(tuán)屬下的聯(lián)號(hào)公司Hoover　Realty　SRL出讓旗下的上海滬騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(百騰大廈的項(xiàng)目公司，以下簡(jiǎn)稱上海滬騰)，此次交易將為凱德置地帶來(lái)2320萬(wàn)美元(約合人民幣1.92億元)的利潤(rùn)。該交易預(yù)計(jì)于今年6月底完成。凱德置地是新加坡上市地產(chǎn)公司嘉德置地集團(tuán)在華的全資子公司。

　　這是高盛在中國(guó)內(nèi)地投資的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。在這個(gè)領(lǐng)域，與高盛并駕齊驅(qū)的另一家投資銀行摩根士丹利(Morgan　Stanley)已經(jīng)先行一步。早在2003年7月，摩根士丹利就在上海投資了“新天地”附近的錦麟天地雅苑項(xiàng)目，至今摩根士丹利已經(jīng)在中國(guó)內(nèi)地投資了10個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其中超過(guò)半數(shù)的項(xiàng)目落在上海。

　　有意思的是，在2004年的9月和12月，摩根士丹利亞洲地區(qū)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠與高盛亞洲地區(qū)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅分別對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)表了截然相反的觀點(diǎn)。謝國(guó)忠認(rèn)為中國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，而且離泡沫破滅的時(shí)間不會(huì)太久；梁紅則認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫即刻破滅論缺乏證據(jù)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體而言是強(qiáng)勁并且健康的。

　　進(jìn)入2005年，中國(guó)政府正在通過(guò)征收營(yíng)業(yè)稅、提高房貸利率等措施逐漸收緊房地產(chǎn)市場(chǎng)。德意志銀行(亞洲)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿博士說(shuō)：“中國(guó)內(nèi)地房?jī)r(jià)的不確定性正在上升，并且市場(chǎng)普遍預(yù)期政府會(huì)有新的政策出臺(tái)，從而更進(jìn)一步增加了這種不確定性。”

　　高盛的第一筆中國(guó)房地產(chǎn)交易

　　高盛認(rèn)為，收購(gòu)百騰大廈是“一樁正常的商業(yè)交易”。

　　據(jù)了解，高盛的房地產(chǎn)投資由高盛商人銀行部下屬的房地產(chǎn)直接投資部具體操作。這個(gè)部門(mén)的亞洲總部位于日本東京，此前高盛在亞洲的地產(chǎn)投資主要集中在日本。

　　“我們的亞洲房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)在日本做得最多，這一點(diǎn)高盛和我們是一樣的。”摩根士丹利一位分析師說(shuō)，“只不過(guò)我們比高盛早兩年進(jìn)入了中國(guó)內(nèi)地。”

　　收購(gòu)百騰大廈的資金來(lái)自高盛的地產(chǎn)基金——白廳基金(Whitehall　Funds)。高盛是白廳基金的主要投資者和合伙人，資金大約占其中的5％至10％。作為世界上規(guī)模最大的房地產(chǎn)投資者之一，到2004年初，白廳基金在全球范圍內(nèi)共收購(gòu)了2.6萬(wàn)多項(xiàng)房地產(chǎn)及貸款相關(guān)的資產(chǎn)，交易成本約為600億美元。

　　對(duì)于百騰大廈的轉(zhuǎn)讓，凱德置地中國(guó)控股集團(tuán)向記者表示，如果不是因?yàn)槭巧鲜泄�司，凱德置地也不愿意公布這樁交易的具體內(nèi)容。高盛對(duì)此同樣不愿多加評(píng)論。

　　一位上海地產(chǎn)業(yè)人士向記者透露，事實(shí)上高盛房地產(chǎn)投資部相關(guān)人員來(lái)到內(nèi)地已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間了，“他們一直都在尋找合適的房地產(chǎn)項(xiàng)目”。

　　馬駿博士拒絕對(duì)具體交易作任何評(píng)價(jià)，但是他認(rèn)為任何機(jī)構(gòu)投資這么大的項(xiàng)目，肯定經(jīng)過(guò)了漫長(zhǎng)的準(zhǔn)備與談判。“今天出來(lái)的決定絕對(duì)不是突然的，一定是過(guò)去幾年長(zhǎng)期關(guān)注的延續(xù)。”他說(shuō)。

　　高盛第一次涉足內(nèi)地房地產(chǎn)令很多地產(chǎn)界人士主動(dòng)替高盛算起這筆買(mǎi)賣(mài)的盈虧。他們大多估計(jì)高盛買(mǎi)下百騰大廈的均價(jià)約為每平方米2500美元。《華爾街日?qǐng)?bào)》則把這個(gè)數(shù)字精確到每平方米2582美元。

　　百騰大廈所在的地塊是凱德置地在10年前買(mǎi)下的。1999年，百騰大廈竣工，那時(shí)樓價(jià)為每平方米1800美元至1900美元。一位熟悉百騰大廈的地產(chǎn)分析師估算后認(rèn)為，除去每平方米200美元至300美元的折舊成本，凱德置地在百騰大廈上的稅后成本價(jià)是每平方米1500美元至1600美元。

　　百騰大廈目前基本租滿，大部分業(yè)主與上海滬騰簽訂了2至3年的租賃合同。“高盛第一年和第二年的回報(bào)率大約在4％至5％。”一位地產(chǎn)分析師說(shuō)，“不過(guò)高盛可能不完全是為了現(xiàn)金的回報(bào)。”這位分析師認(rèn)為，高盛對(duì)上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)上漲的預(yù)期是正確的，“所以高盛在百騰項(xiàng)目上會(huì)賺到錢(qián)”。

　　香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)執(zhí)行董事趙國(guó)雄也是一向看好上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)，他評(píng)價(jià)道：“高盛還是很便宜地把百騰大廈給吃下來(lái)了。”摩根士丹利某人士則很爽快地夸獎(jiǎng)對(duì)手：“這個(gè)項(xiàng)目高盛不會(huì)虧的。”

　　沒(méi)有人知道百騰大廈是否曾經(jīng)落入過(guò)摩根士丹利地產(chǎn)基金的視線。據(jù)凱德置地透露，他們?cè)��?jīng)考慮過(guò)就該項(xiàng)目與摩根士丹利進(jìn)行合作，報(bào)出的價(jià)格也相當(dāng)優(yōu)惠，遺憾的是“摩根士丹利并無(wú)回應(yīng)”。

　　從個(gè)人住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)

　　2004年12月10日，高盛亞洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅發(fā)表了題為《中國(guó)房地產(chǎn)泡沫即刻破滅論的錯(cuò)誤》的研究報(bào)告，認(rèn)為隨著中產(chǎn)階層的不斷擴(kuò)大，他們長(zhǎng)期被束縛的購(gòu)房需求還會(huì)繼續(xù)得到釋放，從中期來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持旺盛。

　　但很難說(shuō)這份報(bào)告就是促使高盛進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要因素。高盛表示，這份報(bào)告與高盛收購(gòu)百騰大廈的交易毫無(wú)關(guān)聯(lián)。“高盛的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和投資部門(mén)的意見(jiàn)正好比較接近而已，”高盛解釋說(shuō)，“就好像摩根士丹利，他們之間彼此的判斷是如此截然不同。這是一個(gè)巧合。”

　　很多人堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)堅(jiān)挺，更多的人則對(duì)此表示懷疑。毫無(wú)疑問(wèn)，謝國(guó)忠屬于后者。這位摩根士丹利亞洲地區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家的一份關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的研究報(bào)告曾經(jīng)惹起了房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大波瀾。但是令人意外的是，謝國(guó)忠供職的摩根士丹利在過(guò)去的3年里卻一直堅(jiān)持在內(nèi)地投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)上海市場(chǎng)尤其沒(méi)有絲毫放松。記者沒(méi)能聯(lián)系上謝國(guó)忠。

　　現(xiàn)在，高盛又進(jìn)來(lái)了。

　　高盛的執(zhí)行董事張東梅解釋說(shuō)，在投資銀行里投資部門(mén)與研究部門(mén)是嚴(yán)格分離的。“公司郵件系統(tǒng)不允許他們互通Mail，如果投資部門(mén)的人要給研究部門(mén)的人打電話，需要先通知公司律師，向律師解釋為什么要打這個(gè)電話。”

　　“公司分析師的看法和意見(jiàn)跟投資部門(mén)完全分離，沒(méi)有任何聯(lián)系。”張東梅說(shuō)。

　　沒(méi)有一個(gè)投資者會(huì)不重視經(jīng)濟(jì)學(xué)家的意見(jiàn)，但最終作出決定并承擔(dān)責(zé)任的只有自己。很顯然，高盛與摩根士丹利的投資者認(rèn)為上海乃至中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然值得投資。

　　但是這里的“房地產(chǎn)市場(chǎng)”指的并非個(gè)人住房。香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)執(zhí)行董事趙國(guó)雄說(shuō)：“今年上海的個(gè)人住宅有一點(diǎn)壓力，不過(guò)商業(yè)類物業(yè)的回報(bào)會(huì)比較好。”長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)與其控股公司和記黃埔在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接投資量相當(dāng)大。

　　實(shí)際上，上海的個(gè)人住宅遭遇的不只是“一點(diǎn)壓力”而已。4月5日，上海市房地管理局宣布有抵押貸款的房屋要轉(zhuǎn)讓，賣(mài)出方應(yīng)當(dāng)先還清貸款，在辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記后，才能與買(mǎi)進(jìn)方共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。包括此舉在內(nèi)的“調(diào)控組合拳”似乎產(chǎn)生了效果：人民銀行上海分行4月12日公布的貨幣運(yùn)行監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，今年3月，上海個(gè)人住房貸款新增68.08億元人民幣，雖然與去年同期相比仍然增加了2.69億元，但增速已經(jīng)放緩，其中個(gè)人住房貸款余額增幅比前月下降了1.4％。

　　對(duì)此，摩根士丹利似乎意見(jiàn)一致。截至2004年上半年，摩根士丹利投資的基本是住宅項(xiàng)目，但是從2004年下半年開(kāi)始，摩根士丹利在住宅物業(yè)方面的動(dòng)作開(kāi)始慢下來(lái)。據(jù)知情人士透露，摩根士丹利很可能從2005年開(kāi)始將投資方向轉(zhuǎn)向高檔寫(xiě)字樓、酒店、商場(chǎng)等物業(yè)。

　　高盛也詳細(xì)分析了近期房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，不過(guò)高盛還是在某種程度上保持樂(lè)觀。高盛認(rèn)為，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自中國(guó)經(jīng)濟(jì)的硬著陸和短期內(nèi)利率的大幅上調(diào)，但由于中國(guó)政府仍努力保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，而且在政策制定方面態(tài)度也相當(dāng)謹(jǐn)慎，所以上述兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性并不大。

　　2004年，上海的一手房成交量是3000多萬(wàn)平方米，二手房交易量也接近這個(gè)數(shù)字。也就是說(shuō)，上海在房地產(chǎn)市場(chǎng)上運(yùn)轉(zhuǎn)的資金規(guī)模在5000億人民幣左右。無(wú)論是資金多么雄厚的投資者，面對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)5000億元的巨大規(guī)模，都必須小心謹(jǐn)慎。這個(gè)道理，高盛當(dāng)然明白。

　　未來(lái)價(jià)值會(huì)有多高

　　從外表看，百騰大廈是一座方正素樸的大樓。門(mén)前的山東中路狹窄而熱鬧，路邊的餐館、音像店、鐘表修理店與高大的寫(xiě)字樓對(duì)街而立。緊挨著的，是福州路，不寬的馬路兩邊聚集著上海主要的書(shū)店和文化用品公司。

　　“很多次我開(kāi)車(chē)出來(lái)，都有小孩子打鬧著差點(diǎn)撲到車(chē)窗上來(lái)。”在百騰大廈上班的林先生對(duì)記者說(shuō)，“所以一出車(chē)庫(kù)我就格外留神。”

　　身處福州路和山東中路交叉口，百騰大廈多少顯得有些逼仄。正因?yàn)槿绱耍�上海很多地產(chǎn)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)百騰大廈周邊的交通沒(méi)有打出高分。福納咨詢有限公司地產(chǎn)總監(jiān)楊子江想了半天，用了“尷尬”二字來(lái)形容百騰大廈的地理位置。

　　車(chē)位不夠的問(wèn)題百騰大廈同樣不能避免。雖然進(jìn)出不方便，但林先生對(duì)自己能在百騰大廈擁有一個(gè)車(chē)位感到滿足，他的很多同事就沒(méi)有那么幸運(yùn)了。百騰大廈的地下車(chē)庫(kù)有159個(gè)車(chē)位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，很多人因此要把車(chē)停到別的寫(xiě)字樓。

　　按照市場(chǎng)行情，目前上海的頂級(jí)寫(xiě)字樓租金在每平方米每天1美元左右，金茂大廈、嘉華中心等都是如此。百騰大廈的報(bào)價(jià)是0.5至0.7美元，但實(shí)際平均租金可能為0.42至0.45美元。這個(gè)價(jià)格在上海甲級(jí)寫(xiě)字樓里面只算中等。因此有分析師認(rèn)為，如果一家頂級(jí)的跨國(guó)公司在黃浦區(qū)選擇辦公樓，大概不會(huì)注意到百騰大廈。那么，百騰大廈的未來(lái)價(jià)值會(huì)有多高？選擇它作為第一站，高盛收獲的會(huì)是什么呢？