京城商業地產暗藏四大玄機

　　□本報記者 陳雪根

　　無序競爭何時終結運作模式如何創新會否產生“泡沫”會否改變格局

　　2005年春京城商業地產市場熱鬧異常：第三極開盤，國際輕紡城開工，鋪王進京，多個外地巨頭發起向京城商業地產進軍……從這些信息中，人們不難看出：“大”是今年商業 地產的共有特色，項目體量大、開盤手筆大，而且每個商業項目都“來者不善”，意欲在今年大展一番拳腳。

　　懸念一：商業地產無序競爭環境何時終結？

　　繼10余萬平米的中關村文化廣場重點項目第三極文化主題商場開盤入市后，新近宣布開工建設的豐臺區重點項目“國際輕紡城”近日成為各大媒體的熱門詞匯，據了解，總建面近60萬平米的體量是觸動媒體神經的重要因素。

　　以大盤入市的商業項目還不僅僅是上述兩個項目。意欲填補崇文門商圈高端業態空缺的國瑞購物中心的規劃面積也達到了近10萬平方米；定位于國際化的大鐘寺商業廣場同樣因總面積達35萬平方米的體量而拔得北三環區域的大盤頭籌。

　　眾多大盤的相繼入市，對于爭議頗多的商業地產來說，其利弊如何，是否能滌清商業地產原有的無序競爭環境？中關村文化發展股份有限公司總裁歐陽旭的看法是，商業大盤項目的扎堆入市并非巧合，而是商業地產發展到一定階段的必然趨勢。隨著央行一系列文件出臺以及政府對土地出讓政策的變革，使得商業地產市場得以重新洗牌，最終“小盤時代”終結，地產大鱷浮出水面，“大盤時代”開始，強強對話、品牌抗爭將是商業地產競爭的主流。

　　懸念二：何種運作模式、業態是“領頭羊”？

　　巨庫、第五大道是2004年商業地產的失策案例，其中運營模式存在弊端、定位不準、規劃不當等是業界對其共同的評價。基于此，對于2005年的投資者，商業地產的運作模式、經營業態是他們尤其關注的焦點。

　　處于300余萬高知人群的包圍，注定了第三極的文化烙印，同時，聘請知名物業公司COLLIERS為投資者提供統一業態、統一管理、統一經營、以及統一招商的四統一管理模式，給予“10年包租”，保障了經營的整體品牌化。

　　中國商業地產聯盟研究中心胡昕指出，聘用一個實力雄厚的商業運作團隊，可以解決經營中的盲目性，實現所有權與經營權的分離，這樣既可以滿足發展商迅速回籠資金的要求，也可以使得經營具有整體性。

　　懸念三：商業地產會否產生“泡沫”？

　　商業地產蘊含的巨大利益誘惑了不少地產商來分食這塊“蛋糕”。今年中坤地產集團將投資30個億打造大鐘寺商業廣場，并計劃用10年的時間來回收成本；華遠地產計劃在四五年內把公司的自有商業比例提升到40%左右；上海綠地已計劃在2005年拿出十幾個億進軍北京的商業地產、順馳將計劃推出20萬平方米的商業地產項目、初次涉及商業地產的太陽星城已在其C區規劃了十幾萬平方米運作商業地產……種種跡象表明，各路開發商都已嗅到了商業地產中蘊含的巨大商機，京城商業地產整體發力已是箭在弦上。

　　�股虡I項目的集中放量是否會產生地產泡沫？�褂赡Ω�士丹利引發的中國地產泡沫論仍舊是投資者心中揮之不去的陰霾，商業地產紅火的表象是否會成為泡沫到來的前兆？相對于投資者的疑慮重重，業界的觀點則比較樂觀。

　　空置率與價格虛高曾是泡沫論發起者的理論依據。針對商業地產發展情況，歐陽旭指出，京城商業地產的需求是存在的，關鍵在于開發商能否提供良好的后期經營及管理。就價格而言，目前社區類型的商鋪平均售價在15000元／平方米，市區里的商鋪平均售價為30000元-50000元／平方米，這一價格和香港的商業地產價格不可同日而語。“香港商業地產的售價最起碼要比北京目前的價格高出近10倍。從這個角度來看，目前入市投資應該是個不錯的機會。”北京廣廈京都置業有限公司總經理張衛克表示。

　　懸念四：京城商業地產格局會否改變？

　　盡管商業地產占據著“天時地利人和”，但是外強的不斷進駐難免讓本土的開發商們略有不爽，有著“鋪王”之稱的吳昊及其超然不動產營銷機構挺進北京即是其中之一。

　　京城一位地產老總在評價吳昊的進入時說：“這個一手策劃將‘溫州購房團’引入上海，橫掃上海商鋪的‘鋪王’，必將對北京的商業地產產生一定影響，使其在原有的沸點上一觸而沸騰。”

　　京城地產的格局真的會因“鋪王”的進京而“一觸即發”？吳昊在接受記者采訪時表示，自己進軍北京商業地產的主要目標是寫字樓，“北京的商圈有量卻沒有規模，就連商業氛圍相對集中的西單、王府井，也存在同質化現象嚴重的問題。”吳昊告訴記者。另據中原地產統計預測，2005年北京商業營業用房新開工面積約在300萬平方米左右，銷售面積也將突破100萬平方米。“總的看來，2005年北京商業地產是增長的態勢，有可能會出現供應量激增的情況，特別是大型集中商業。”北京世聯地產顧問有限公司策劃經理羅凱稱。

　　歐陽旭對于鋪王的進京并不擔憂，他表示，京城商業地產還有需求空間，一方面，從今年1月1日開始，跨國零售商在中國進入了全方位擴張時代，對商業地產的有效需求大大增加；另一方面，2005年北京人均商業面積將預計達到0.9平方米，相對于0.7平方米左右的現狀目前還有一定的發展空間。

　　張衛克表示，今年的確是商業地產開發的有利時機，但由于目前大部分京城商業地產還處于一個培育期，因此做好產品定位尤為重要。