信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法將出臺

　　本報記者 柯志雄 北京報道

　　近期有報道稱，信托行業普遍關注的《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法》(以下簡稱《管理辦法》)有望于近日公布，房地產收益憑證將替代目前的信托合同。而據本報記者在采訪中了解到的信息，目前《管理辦法》出臺尚未有明確的時間表。

　　盡管如此，房地產信托產品還是涌現出了前所未有的市場沖動。

　　半天5000萬：“REITs”井噴？

　　“您是有房地產項目要談吧？”北京國際信托投資有限公司總機的接線員平靜地問了一句，然后熟練地切換到相應分機，但幾條線均無人接聽。來自該公司的消息稱，3月29日開始發售的“住邦2000商務中心信托計劃”備受追捧，甚至有客戶專程從上海、青島、天津趕來，5000萬元發行額度僅在半天內認購完畢。找尋新項目成了房地產信托負責人手頭的緊迫任務。

　　業務繁忙的不止是北京國際信托投資有限公司。遠在福建的聯華國際信托投資有限公司(以下簡稱聯華信托)同樣是一片火熱場面。4月6日，公司宣布推出“聯信·寶利”2號優先受益權產品。“聯信·寶利”2號發行總額度預計為8000萬元，其中面向社會公開發售的優先受益權產品占80%。

　　摩拳擦掌、積極為地產基金(REITs)做準備的信托公司不在少數，戴德梁行�熒虾＃牽偨浝韽垏�正告訴記者，目前跟戴德梁行緊密合作的信托公司已增加到6家，而更多的信托公司正在伸出“橄欖枝”，同時一些過去沒有房地產信托專門團隊的信托公司也在過去的半年中成立了專門團隊。

　　記者從一家大型人才中介處了解到，相應人才也成了緊俏貨，最近的一周中就有大公國際資信評估有限公司招聘注冊房地產估價師，國民信托投資有限公司招聘的信托業務經理，要求是具備5年以上銀行房產或相關信貸業務工作經驗2年。

　　然而，業內人士并不看好房地產信托在國內的市場前景。

　　4月10日，星期天，聯華信托總裁李曉東仍在辦公室。他認為，在《管理辦法》出來之前，目前房地產信托采取的集合資金信托計劃合同份數不能超過200份、房地產信托產品流動性等約束不能真正解決之前，國內房地產信托規模不會真正的實現大突破。李曉東預估今年房地產信托規模只會在100～150億元。

　　與李曉東的觀點類似，深諳金融業的華遠地產董事長任志強也認為，目前正在運作中的房地產信托跟美國的REITs有很大差別，前者對于開發商而言，只是一個銀行信貸的替代品。而相對銀行信貸而言，信托的融資成本較高，因此開發商只要能得到銀行信貸，就不愿意找信托公司。

　　市場困局

　　李曉東和任志強的觀點不無根據。

　　銀泰投資公司董事長沈國軍去年就曾談過幾個信托公司，但最后在銀泰中心的項目上還是選擇了美林入股。他告訴記者，目前的信托公司限制還是太多，銀泰因此更愿意選美林這樣的外資機構。

　　“我在一些公開場合都談到過，很多問題出在‘200份’上。”李曉東說。在200份的限制下，信托公司即使按照目前通常要求投資者投入25萬-30萬元才簽約的情況下，募集資金大多也不到1億元。對于規模稍大的房地產開發項目而言，只是杯水車薪，而開發商與信托公司的談判余地較小，所能選擇的項目類型與操作方式也因此受限。

　　“我們實際上是愿意投中低價位的房地產項目的”，李曉東認為，在管理辦法比較合理的情況下，聯華信托這樣的機構投資者很愿意投資中低價位的房地產項目。這樣做的結果，對于信托公司而言，等于瞄準份額較大的分市場，同時起到平抑房價，使得房市的價格往價值回歸的效果。

　　根據任志強對美國REITs的研究，不同于國內的房地產信托，前者往往在5-7年中長期持有一些房地產項目，通過對項目的良好運營，獲取更長時間內的增值收益。在這樣的環境中，個人投資客分散投機房地產的行為大大減少。同時由于社會公眾的參與，起到對項目的監督作用，用腳投票的結果是好的項目被長期持有，機構投資的進入同時使過去單純的投資行為某種程度上具有消費行為的特征。除此之外，REITs的進入同時也由于社會投資的共擔與監督，使得銀行的風險降低。

　　破繭之難

　　“去年做了不到10個億，今年估計可以做10-15個億”，李曉東認為聯華信托的定位在于做小而好的信托公司，但在穩定的前提下增加市場份額實際上亦是聯華信托的目標。李曉東透露，今年公司將與品牌、實力較強的開發商聯合推出聯名信托，該類信托產品仍然以一般投資者作為優先受益權人，開發商則作為劣后受益權人，“我們希望走出一條路來”。

　　除了上述差別，該產品針對的客戶也比過去產品針對客戶在資金充裕方面要求更高，最低可以是100萬元。如此一來，一份信托融資額就能達到2億-3億元。

　　通過瞄準更高端的投資客戶成了在目前“200份”框架中提高單個產品融資額度，從而降低管理成本，更緊密地與房產開發商合作，保證項目正常進行的一種做法。李曉東表示，目前聯華信托已引進銀行、專業房產機構、律師事務所等各種角色，各司其職，同時通過建立受益人大會，使得房地產信托產品更為可靠，同時在操作上使每份合約逐漸走向標準化。

　　在《管理辦法》出臺之前，瞄準未來的方向主動調整已成了目前房地產信托操作者著眼的重點。除了信托公司以外，一些金融業者也在瞄準目前調整時機中存在的機會。個人理財投資網CEO洪曦透露，他眼下正在操作的“政策套利”產品就是嫁接在信托公司的基礎上的一個創新產品，跟房地產業相關，但是又不同于普通的房地產信托產品，相當于現有政策的一個“補丁”。

　　“要看到現在不是一個封閉的中國，而是融入世界經濟背景下的中國，”任志強認為認識到這點很重要，外資在金融領域的全方位的參與已是指日可待，“你不能證券化，外資可以在本地吸收人民幣，購買本地項目，然后拿到美國上市。”言下之意，房地產信托在國內市場不僅競爭對手林立，而且要沖破當下的困局，尚有難度。而最為強勁的對手，就是海外基金公司。

　　不同跑道競爭？

　　任志強的看法有很現實的參照。

　　3月30日，香港證監會發布公告，就建議放寬證監會認可的房地產投資信托基金海外投資的地域限制及相關事宜咨詢公眾意見。有關建議分為三個部分：撤銷房地產基金的地域限制，令其可以投資于全球各地的房地產；發出著重房地產基金經理在投資于海外投資項目時應履行的義務的應用指引；考慮一系列舉措，以進一步促進發展房地產基金這種投資產品。為期一個月的咨詢期將于本月30日結束，此后證監會預計于今年6月推出新的房地產基金監管制度。

　　與此相對的《應用指引》草擬本倡議措施包括：按照相同的監管原則監管所有房地產基金；不會就不同的司法管轄區而設立多套不同的規則；房地產基金經理必須具備所需的勝任能力，并須進行適當的盡職審查；房地產基金的所涉各方(管理公司、受托人、估值師、核數師等)各自負有本身的職責和責任；必須清晰和適當地披露投資于海外項目的風險。

　　香港證監會中介團體及投資產品部執行董事張灼華說，“經過房地產投資信托基金海外房地產投資專責小組18個月以來的深入討論及研究，我們相信，目前是放寬有關地域限制的適當時候。管理房地產基金的最重要元素是有關基金經理的專業知識及持證操作，以及其因應房地產基金投資所在的司法管轄區的相關風險而進行適當盡職審查的能力。”

　　在記者采訪中，相關業者均表示，香港放寬地產投資地域限制后，國內房地產市場相對比較成熟的北京、上海等大城市將是重要的戰略目標，國內的信托公司與海外地產基金在不同跑道上競爭將可能成為需要考慮的現實問題。

　　“目前許多進入內地的海外房地產投資基金正試圖或已經從單純的投資商向開發商轉變，企圖賺取原屬于開發商的那塊豐厚利潤。”張國正說。

　　盡管手頭操作著海外基金，但基強聯行投資管理有限公司董事副總裁陳詠東仍然指出，海外基金占的比例只是很小的一部分，其意義主要在于可以給國內房地產基金的發展提供一些成功的模板和經驗借鑒，而國內的房地產市場對房地產基金有需求，房地產融資的最大資金鏈應該由本土解決。無論潛在的市場機會落入國內的信托公司，還是海外地產基金的囊中，機會現實地擺在雙方的眼前。“幾兆億美元，規模超過國債”，這是任志強對美國REITs所能達到的規模描述。 “關鍵就看管理辦法什么時候可以出來”，張國正認為，沒有行業規范保證，小打小鬧不可能使該市場真正取得突破性的增長。但相對《管理辦法》的出臺時間表，李曉東更在意條款的設定，“經過過去一、兩年從無到有的發展，去年大概已經到110億的規模。現在對房地產業，房地產信托的規模還很小，只要去掉不必要的約束，它應該可以是個很好的融資平臺。對投資者而言，也是個很好的投資產品。”