虛假廣告引發行業整頓 深圳表態將要遏制炒房

　　深圳報道

　　4月8日，深圳市萬科房地產有限公司在深圳各大媒體發布公告，宣布萬科地產將從當日起，針對所有簽定了《誠意認籌申請書》的客戶辦理全額退還誠意金手續。“公布當天我們就接到140個電話咨詢此事”，深圳萬科新聞發言人張酹表示，“我們將積極探索新的合理的銷售秩序”。

　　這是深圳開發商首次高調回應4月1日以來深圳市政府為規范房地產所發布的一系列政策。深圳市有關部門并明確表示，調控還將有下一步。

　　四大舉措突擊樓市

　　深圳市政府刮起房地產市場整頓的旋風，是從4月1日的“禁籌令”開始的。

　　3月31日，深圳市國土資源和房產管理局(以下簡稱深圳房管局)召開新聞發布會突然宣布，從4月1日起，禁止一切未取得預售許可證的樓盤以任何形式開展所謂的“認籌”活動。根據行動方案，4月1日前已進行“認籌”活動，但截至4月1日尚未取得預售許可證的，必須立即停止“認籌”活動，開發商全部退還“認籌誠意金”，并要求以十天為限。

　　“禁籌令”在深圳房地產市場上迅速掀起軒然大波，對這“突然”之舉，深圳房地產開發企業紛紛研究對策。招商地產營銷中心總經理助理李杰表示，他一直處于“開會研究”的工作狀態。“我們在對售樓的方式作出調整”，他說。

　　隨之而來的，是4月4日深圳市國土資源和房產管理局出臺的《關于規范我市房地產市場秩序嚴禁非法炒賣房地產的通告》(以下簡稱通告)�！锻ǜ妗啡�文共有四項內容。每一項都直接針對著房地產合同簽定之前的倒手行為，目標相當明確。

　　“深圳市場一向被認為是健康有序的，現在開始以行政手段整頓市場，并且政府表現如此急切，自然令開發商大感突兀�！鄙钲谥性�顧問有限公司策劃總監玉家雄說。

　　這四項內容公布以后，不僅杜絕了在認籌期間，開發商利用積累客戶，人為制造“排隊熱銷”現象，而且也堵截了在合同簽定之前倒賣的可能。

　　在這一政策出臺之前，只要“購房者”與開發商提出“合理”的理由，買賣合同中的購房者資料可以撤銷或者更改，也就是說，“可以更換買家”。這就給“炒作”提供了空間，為部分開發商與“炒家”“聯手”操作留下了空間。據報道，在內地某些城市就曾發生過一套房屋在正式辦理產權證之前撤銷備案次數達六七次以上的情況。

　　對此，《通告》第三條有很直接的攔截作用：“房地產開發企業在簽訂《房地產買賣合同》十五日內，必須到房地產登記部門辦理合同備案手續�！辈⑶�，“除特殊情況外，在國土部門信息系統中存有的買賣合同中的購房者資料不得更改�！睋�深圳本地媒體分析，這一措施將使深圳的商品房買賣行為發生歷史性的變化。發展商將某套房子賣給購房者的時候，通過國土部門交易下載的買賣合同上即已清楚地標明了購房者姓名和房號。只要發展商從系統一下載合同，就視為該套房已經出售給合同上的購房者。此前發展商在賣房時，在房子還沒有進行備案登記之前，與他人商量之后就可以再將房子重新出售，而登記部門確認其有正當合理的理由之后，可以允許其取消已經下載的合同。

　　《通告》第四條則對開發商的虛假信息公布帶來致命打擊，徹底改變房地產買賣中的信息不對稱局面。在過去，部分開發商往往對消費者聲稱實際并未成交的房屋已經售出，為制造市場供不應求的假象，并伺機抬高房價。但是，按照新政策，這一“銷售技巧”將徹底“失效”。

　　4月4日，深圳市國土房產局官方網站公布了51個樓盤的真實銷售情況。5日，該局將2001年3月1日以來，批準預售的856個新樓盤全部上網。4年來批準預售商品住宅409855套，其中已簽訂合同和備案342136套，還有67719套新房沒有賣出。“上網一看，原來可買的房子多得很�！币晃槐緛泶蛩阏谊P系買房的消費者說。

　　虛假廣告惹的禍？

　　政策一度令開發商進入緊張狀態，但他們很快就表現出積極配合的態度：大部分沒有預售證的樓盤，都立刻停止認籌，或者像東海岸、半島·城邦等項目那樣很快作出退籌的決定。

　　目前萬科地產在深圳有多個項目認籌，萬科第五園、萬科城2期、東海岸3期目前都還沒有拿到預售許可證，其中認籌最多的是萬科第五園。據了解，目前認籌數已經超過3000個。有媒體預計，退款的金額超過了1000萬元人民幣，盡管萬科方面沒有作出正面回應。

　　“退款多少不是問題，我們表明的是一個態度”，張酹強調，“作為在深圳成長起來的企業，我們有率先表態的責任�！�

　　深圳經過二十年的發展，房地產市場健康成熟，發展商和置業者都相當理性，相對于全國出現的泡沫，深圳市場炒樓問題并不嚴重。雖然在房地產熱銷的情況下，市場投資者的比例有所增加，但是炒房比例仍然徘徊在10%左右。

　　不久前，深圳一家研究機構公布了一項研究結果：在全國37個大中城市的房地產市場泡沫程度排行中，深圳排名倒數第二。建設部還專門向各城市的房地產主管部門轉發了該項研究成果。

　　“但是深圳政府能夠借鑒別的城市所出現的問題，提前預防市場以及社會風險的發生，對于規范運營的開發商是有利的�！睆堳�認為。她還透露萬科正在探索一種有序銷售的新方式，并已經取得了初步的成果。

　　李杰也認為，“炒樓會提高房價，但是對于一個長期從事房地產開發行業的開發商來說，我們看重的是市場的可持續發展，沒有基礎的價格暴漲暴跌，會損害市場的正常運作，最終影響開發商的健康發展。”

　　事實上，深圳開發商如此高調地響應政府調控，其“動力”源自一則房地產虛假廣告。據國內其它媒體報道，深圳市長李鴻忠的手機曾收到一則短信，短信內容是一個名叫“英達利科技園”的樓盤自稱是“政府掛牌”，涉嫌冒名非法集資。據知情人士透露，該違規企業被罰款24萬元，而這條短信也就成了深圳打擊“炒樓”風暴的導火索——4月1日，深圳房地產廣告專項整頓行動在全市展開；緊接著，市房管局開始“重拳”打擊房地產炒作，在全市各大媒體發布了《通告》。

　　誠意金對于開發商來說，縱有短期資金流通的作用，但相對于《通告》中提出的“停止相關業務”與“給予年審扣分”等懲罰來說，開發商寧可選擇放棄誠意金。據了解，目前深圳各大開發商基本上都已經將認籌而得來的誠意金退還客戶，而一些現金流較為緊張的中小型開發商，卻不禁流露出“猶抱琵琶半遮臉”的心態，對誠意金的退還能免則免。

　　調控下一步

　　深圳市有關部門與開發商均如此“熱衷”于這一次整頓活動，難道僅僅是一場政府與開發商之間的拉鋸游戲？一則虛假廣告拉扯出的也并非一場政策秀，而是一次對深圳房地產市場的風險調控。

　　目前全國正在緊鑼密鼓地進行房地產市場的調控。從3月5日的“兩會”溫家寶總理將房地產價格的過快上漲問題列為價格工作的兩個重點之一，到3月26日國務院辦公廳正式下發了《關于切實穩定住房價格的通知》，要求高度重視穩定住房價格的工作，房價被提高到了政治高度，政府負責制躍然而出。對房價上升過快，控制不得力的要“追究有關責任人的責任”。這似乎表明中央對房地產市場調控已經從金融、土地政策的“軟著陸”，進入到“政治任務”的高度。業內人士認為，深圳市政府有關部門在這個時間段內迅速作出反應，正可謂是“高調回應了上級部門的要求”。

　　據深圳市房管局有關人士透露，除了目前這四條措施之外，將來還會有一系列的配套做法出臺。該人士表示，深圳市有關部門對市場風險一直都有防范，并認真研究相關辦法，以保證市場的理性健康發展。據他介紹，有關部門對一套房轉手多次以及一人多次購房的問題均有跟蹤，目前轉手次數最多的100套房、買房次數最多的100人已經記錄在案。

　　雖然深圳市的房地產市場被認為是健康有序，但是房價增幅也在逐年增加：《2004年深圳房地產市場評析》顯示，去年深圳市商品房均價5980元／平方米，同比上漲5.28%。2005年1月，深圳市商品住宅均價為6171元／平方米，2月為6711元／平方米，1～2月比去年同期上漲8%左右。由此可見，去年以來深圳房價改變了2000年以來上漲幅度一直保持在5%以內的慣例。深圳市房管局房地產管理處副處長李東認為，這表明深圳房地產已經出現了炒作的跡象，但還在可掌控的范圍之內。

　　李東說，“我們并不能掉以輕心。因為據我們監測到的市場信息看，炒作之風已有蔓延之勢。因此，主管部門近期出臺的一系列措施可謂‘未雨綢繆’，防患于未然�！比缡�，深圳樓市宏觀調控的下一步，才是真正值得市場關注的。