新律舊法 上海叫停轉按揭

　　上海報道

　　3月29日，上海政府網站一則《韓正市長談進一步規范房地產市場秩序》的公示中指出，“金融方面，前段時間我們已經與金融部門作了研究，準備出臺一些措施，這次正好借央行調整房貸政策的時機，幾家銀行結合上海情況，采取了一些調整措施，對個人住房消費貸款的抵押成數、優惠利率以及辦理轉按揭的間隔時間等作出調整。”

　　對此，率先作出回應的依舊是上海市房地局。

　　新律舊法

　　4月6日，房地局對外公布：“房地資源局為配合上海市銀行同業公會《關于進一步加強個人住房貸款管理的指引》實施，對交易登記環節進行了梳理，規范了房屋‘轉按揭’的交易登記程序”。

　　上海市房地局此次出文的核心內容為：凡有抵押的房屋轉讓，賣出方必須先還清貸款，并辦理房地產抵押權注銷登記后，才能與買進方共同申請轉移登記，辦理小產證。換言之，這等于全面取消了貸款轉按揭業務。

　　該消息于當日由房地局以電子郵件形式向上海本市各媒體傳達，并即時公布，據函內介紹，從4月6日起，辦理房地產抵押登記和轉移登記將嚴格按照《中華人民共和國擔保法》《上海市房地產登記條例》的規定，并對轉按揭和銀行放貸憑證等方面做了新的規定，包括：

　　——“上手抵押注銷”和“房屋轉移登記、下手設立抵押”不再并辦；凡有抵押的房屋轉讓，賣出方必須先還清貸款，并辦理房地產抵押權注銷登記后，才能與買進方共同申請轉移登記，辦理小產證；未辦妥房地產抵押權注銷登記的，各房地產交易中心不再受理轉移登記以及買進方新設定的借款的抵押權登記。

　　——各房地產交易中心將嚴格按照《上海市房地產登記條例》有關辦結時限的規定，辦理房地產抵押權注銷登記、轉移登記和新的房地產抵押權設定登記手續。

　　——各房地產交易中心在受理登記過程中，進一步規范收件收據的內容，在每一張收件收據上增加“本收件收據僅作為房地產登記機構收取申請人提交的申請登記文件的憑據，不能作為房地產登記證明使用”等內容。各商業銀行將憑房地產交易中心頒發的《上海市房地產登記證明》發放住房貸款。

　　追根溯源，該政策的起由，緣自當初2000年市政府1號令(上海市房地產抵押辦法)，該辦法明確“轉按揭”可行。

　　其后，2003年5月1日上海又出臺新的《上海市房地產登記條例》，并以滬房地資權(2003-152)文件的形式公布相應的“房地產登記技術規定”以及“房地產登記業務規則”，其中關于房地產“合并”抵押變更的內容在房地產登記領域禁止了“轉按揭”的施行。

　　不過，為了鼓勵當時并不活躍的房地產市場，上海多數區交易中心都“默許”了原先的“房地產抵押辦法”，即采取“抵押注銷、產權過戶、設立抵押”三步并辦，亦為“轉按揭”提供了方便。

　　而這一手段在上海政府對房地產市場的處理中，也并非獨一無二，其他包括一些稅收政策在內，都采取了“暫不執行”的態度。近來的上海樓市調控趨緊，多項政策的出臺，并非完全新鮮，有一部分則是“恢復”實行。停止“轉按揭”就在此列。

　　協調產物？

　　“從某種程度上講，銀行全面推出的轉按揭業務，已經成為投資者一條快速的‘變現’通道。”轉按揭業務在整個炒樓運動中的助推作用，已成為業內共識。

　　其原因在于，在投資者辦理轉按揭程序中，只要能通過貸款銀行的審批，借款人就可以在房產轉讓的同時轉讓自己的貸款，即將全部的未還貸款本金余額轉讓給新的購房人，因此，這不僅方便了借款人的房地產轉讓，也降低了其房產轉讓的成本，從而為炒樓提供了操作空間。

　　其實，早在去年4月，市場就曾經風傳政府將明令禁止“轉按揭”業務，然其后卻與當時另一“王牌”政策——降低預售標準一起無疾而終。

　　此番重新出臺，公告中不乏措辭激烈，表現政府一以貫之的調控決心，但效果尚未明朗，即有業內人士對其表示質疑。

　　“如果這個政策只是上海的，那么就應該是上海銀監局出。”有銀行界人士指出，該政策以上海市房屋土地資源管理局為發布口，確實有悖常理。盡管房地局有關部門可以通過二手房產權交易的控制而達到目的，但這畢竟是屬于銀行的業務，房地局對銀行沒有管轄權。

　　“這可能是政府協調的產物，通常不會出正式文件。因此，以電子郵件的形式發布，也合乎邏輯。”

　　在該政策出臺兩日后，央行上海分行公布的2005年1季度上海市貨幣運行監測報告顯示，截至3月，在上海市房地產貸款繼續保持較高增幅的同時，個人住房貸款當月新增68.08億元，同比多增2.69億元，實際增速已放緩，其中個人住房貸款余額增幅比前月下降1.4%。而全市中資金融機構人民幣自營性房地產貸款余額增幅也出現了近1%的下降。

　　與此同時，房地產貸款占全部貸款增量的比例也在不斷下降。今年1季度，本市自營性房地產貸款累計增加310.13億元，同比多增77.14億元，占同期全部貸款增量的比例為64.4%。而去年同期的這個數字高達76%。

　　占比下降在一定程度上說明了上海市商業銀行正在積極配合調控措施，及時調整貸款結構，嚴控風險，抑制投機。

　　然而，亦有專業人士指出，盡管銀行有著積極配合的態度，但不能從本質上回避其在這次調控，尤其是停止“轉按揭”政策中的被動地位。

　　影響尚未可知

　　“這項政策會使得那些靠銀行借貸籌措短期資金、沒有實力的炒房者的投機途徑基本上斷絕，這是非常嚴厲的政策。”這是中國指數研究院華東分院副院長、中房指數系統副主任陳晟的評價。整個房地產業界與其持相同觀點的專業人士不在少數。

　　然而，樓市中的反應卻與此論斷尚有偏差。

　　截至目前，中介市場并沒有出現明顯的反常現象。惟一可以得到肯定的是，該政策的出臺，對所有牽涉貸款(抵押)的房屋交易設置了比以前高得多的時間成本。

　　按照《上海市房地產登記條例》規定(上家)抵押注銷自受理之日起，交易中心應該在7天內完成登記，而新的銀行放款(下家貸款)依據、新抵押權證將在過戶受理之日后的20天內發出。即房屋買賣合同真正執行開始到下家取得銀行貸款在手續上就需時27天。

　　那么對于實際炒家的影響又在何處？在記者所走訪的多處房地產中介中，絕大多數對此表示并無憂慮。

　　理由在于，上海房價上升速度較快，尤其是市區房價在去年年尾至今，已有30%左右的漲幅。那么以100萬元的房屋計算，上家買進時首付三成，貸款70萬元，這次以150萬元賣出，目前已經很少有銀行能貸款七成，以六成計算，下家要支付四成首付，即60萬元，那么上家就可以拿下家這60萬元的首付款去還貸。

　　而這中間的一點點“差價”亦可以由“墊資”公司來完成，即二手房的賣方可與一些貸款公司簽訂經公證的協議，然后由該公司墊資提前還貸，在二手房交易完成后再還給公司；貸款公司一般收取墊資額2%-3%的手續費。包括房地產中介也有可能來代辦這一“業務”。由此，對于炒家產生的經濟壓力就十分有限。

　　不過，針對這一現象，4月11日上海銀監局已經宣布將加強市場監管，對“墊資”等非法業務及時予以打擊。

　　而業內人士的普遍估計是，如果上海銀監局能與上海市房地局保持一致，將相關的調控政策堅持到底的話，其對市場的影響，應該不久即會顯現。