房產開發商自揭圈錢秘笈 銀監會急查一線城市

　　本報記者 范利祥 上海報道

　　當外界再次把熱切的眼光和激烈的言論撒向房價和個人房貸的時候，銀監會對造成房貸風險的另一主角——房地產開發貸款展開了緊急調查。4月4日上午，本報記者從建行上海分行一位支行副行長處獲得了這個消息。他透露，銀監會這次的調查對象重點瑣定了上海、北京、深圳三個“一線城市”。

　　“本來我們以為調查組會到杭州來，為此，我們還專門開了一個小范圍的會議，但最終(銀監會)還是沒有來。”建行浙江分行一位內部人士對本報記者說，目前杭州的房地產開發增速絲毫不亞于銀監會調查的上述三市。“杭州早就擠進了‘一線城市’隊伍。”他說。

　　上海自查千億房地產開發貸款

　　上海金融界，氣氛緊張而微妙。

　　“我們已經給銀監會打了一個報告。”上海銀監局辦公室主任張榮芳向本報記者透露�煛暗�這份報告現在還不能公開。”

　　不過，張榮芳進一步透露，最近，央行上海分行曾緊急召集在滬各中資商業銀行負責人召開專題座談會。在會上，央行上海分行副行長陳永富強調：“目前上海房地產市場發展高度依賴銀行貸款，商業銀行房地產貸款余額占比、中長期貸款余額占比持續提高。”陳永富說，房地產貸款增長過快過多，會產生不小的負面影響。

　　盡管上海市銀行界對銀監會的調研情況諱莫如深，但央行上海分行一位人士提供給本報的數據顯示，截至2004年6月，上海中資商業銀行發放的房地產開發貸款余額接近1300億元。

　　而上海銀行界一位人士分析，如果僅看報表數據，近年來銀行對房地產開發企業的貸款增幅并不大，銀行貸款占房地產開發企業資金比重一直徘徊在20%左右。但實際上我國房地產開發企業負債率高達76%，房地產企業多依賴賣“期房”或擴大流動資金貸款融通資金。因此，如果將房地產開發企業的“期房”籌資和流動性資金來源考慮在內，每年數千億元的房地產開發投資中，約有60%的資金來自銀行信貸。

　　“不少房地產開發企業的開發資金對銀行的依賴度遠遠超過這個數字。”萬科集團副總經理丁長峰對記者說，有的企業甚至達到90%以上。

　　為此，上海銀行界人士說，如果個人房貸遇到了風險問題，開發商表面上看起來也會跟著倒霉，但實際上開放商承擔的開發資金風險早就通過各種或明或暗的通道轉嫁給了銀行。

　　開發商從銀行圈錢的路徑

　　4月3日，一位在地產界“浸淫”多年的開發商投資顧問對本報記者說，資產規模小的開發商一般都是直接從銀行貸款，但規模稍大的地產開發商除了直接從銀行貸款之外，一般都會先持有一家上市公司的股權，然后再通過“迂回戰術”向銀行套取更多資金。

　　他向本報記者透露了后一類開發商從銀行圈錢的“三部曲”。

　　第一步，地產開發企業首先會在資本市場上尋找一些陷入虧損的上市公司B，然后通過公司A控制上市公司B。當找到合適的開發項目時，在地產開發企業的控制下，A與B共同出資成立地產項目公司C。

　　項目啟動初期由上市公司承擔大部分成本及風險。一般的方法是，在項目啟動之初，上市公司B持有C的絕大部分股權；A僅占小股。

　　接下來，公司C預付土地出讓金、獲得“四證”(國有土地使用權證、建設用地規模許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證)，成立房地產項目開發公司D。

　　按照2003年央行出臺的121號文件規定，預付的土地出讓金必須是自有資金，但實際操作中，公司C預付的土地出讓金通常來自于銀行的貸款，由上市公司提供擔保。而通常只需先期投入總投資額的30%，即可啟動項目，滾動發展。其中，土地出讓金占相當大的比重，一般會占到總投資額的10%-30%。

　　在預付了土地出讓金，取得“四證”后，公司D即可申請銀行開發貸款，用于設計規劃等項目費用，一般由其母公司C或上市公司提供擔保。同時，建筑施工企業進入并墊資施工費用，而墊資施工往往是建筑施工企業中標的主要條件。其中，建筑安裝企業墊資數量視施工進度而異，一般，在項目完成時，墊資數量可能占到建筑安裝成本的50%。由于上市公司對C公司絕對控股并成為資金的主要來源，因而承擔著大部分成本及風險。而這部分風險其實又由銀行來承擔。

　　第二步，回籠預售款前后，攤薄上市公司所持股權。按照原政策規定，必須在住宅主體結構封頂、高層完成2／3后才能進入銷售階段，對購房者才可發放按揭貸款。但在實際運作中，往往剛剛興建甚至在規劃階段就開始預售，預售資金用于后期項目建設等(但會計上這部分收入并不能入帳，所以在上市公司的財務報表中反映不出來這一塊)。

　　在預售后不久，公司A即開始大幅度增資，其追加資金則可能利用預售收入，即A以其他資金(大多是銀行貸款)追加投資，取得對公司C的絕對控股地位。增資完后，再把預售款轉到公司A；被A控制的上市公司B卻不追加投資，其股權被稀釋，只能獲得投資收益。

　　第三步，項目竣工，公司A享有大部分收益。項目竣工后，公司C以項目總投資額30%的投入，獲得總銷售額30%的毛利或者18%的凈利潤。按照對公司C的股權比例進行利潤分成，A獲得大部分利潤，上市公司B承擔了初期高成本及風險(實際上這部分風險主要由銀行來承擔)，最終卻獲得了小部分利潤。

　　銀監會再念房貸“緊箍咒”

　　萬科集團副總經理丁長峰分析，目前在房地產開發資金來源中，銀行資金舉足輕重。而流向房地產市場的銀行資金由兩部分組成：一是銀行對開發企業的直接貸款，二是銀行對個人購房貸款轉化為開發企業的自有資金。

　　這種情況，引起了監管層的高度重視。3月20日，央行副行長吳曉靈在“2005年中國金融形勢預測、分析與展望專家年會”上表示，出于風險控制的考慮，必須控制房地產業向銀行貸款的總量，房地產業應多到資本市場上去籌措資金。

　　而銀監會政策法規部的一位官員表示，本次調研的出發點是控制銀行信貸風險，房地產開發貸款是其中一項重點。

　　據該官員透露，調研結束后，《商業銀行房地產貸款風險管理指引》�熞韵路Q《指引》�爩�(有可能)會作相關修改。

　　去年9月2日，銀監會發布了《指引》，對土地儲備貸款、房地產開發貸款以及個人住房貸款作出了相應規定。

　　《指引》出臺意在要求商業銀行在辦理房地產開發貸款時，應建立嚴格的貸款項目審批機制，對該貸款項目進行盡職調查，以確保該項目符合國家房地產發展總體方向。但上海金融界人士透露，在實際的操作過程，不少銀行考慮自身的利益，往往陽奉陰違。尤其是，銀行在對付地產開發商的圈錢路徑上缺乏有效的辦法。

　　銀監會政策法規部的官員還透露，不久后，銀監會還將對國有商業銀行貸款分類偏離度、土地和固定資產投資項目貸款、個人消費貸款進行專項檢查。根據銀監會2005年度現場檢查計劃，今年2季度，銀監會將在全國范圍內對四大國有商業銀行進行貸款分類偏離度、個人消費貸款、清理后的土地和固定資產項目貸款等重點業務的專項檢查。此次專項檢查的具體時間將由各銀監會在規定時間內自主安排，并于2005年6月份提交檢查報告。