揭秘上海地下房貸曲線轉按揭

　　收取高達墊資額10%左右墊資費，地下房貸公司月毛利達60-80萬元

　　王舒 唐赟 NBD上海報道

　　上海“一年轉按揭”業務從4月1日起叫停，卻意外激活了上海一些小房貸公司的斂財通路。近兩周來，不少正規中介公司的經紀人最近都感覺到這股來自臺面下的業務沖擊力。 “我們不能放的款他們都能放，我們不能做的業務他們都能做。”一位經紀人抱怨道。

　　作為抑制房產投機的重要手段，政府叫�！耙荒贽D按揭”，意在有效減少房屋的換手率。但“變相轉按揭”的空間應運而生：付款高額的費用請地下房貸公司墊資。

　　“這類公司一般門面極小，藏在普通的商務樓里，掛著房地產咨詢公司的牌子，員工最多三五名�！痹撝�情人士這樣描述。但就是這種不登大雅之堂的小門面，現在一個月輕輕松松能玩轉近20單轉按揭業務。

　　據知情人士透露，這類多以“房地產咨詢公司”名義注冊的擔保公司，注冊資本往往也就50萬元上下。但最后之所以能變身為一個月上千萬元營業額的“資金密集型企業”，多是集中了來自各種渠道的社會閑散資金———親朋好友調頭寸、企業短期內閑散資金等等�！八麄兏督o其資金上家高于銀行一兩個百分點的利息，而對下家放款的利息一般是墊資額的10%，其間5%左右的差價就這么輕輕松松賺入囊中�！�

　　也就是說，由該公司墊資提前還貸，在二手房交易完成后再將錢還給該公司。如此一來，就可以避開對于“轉按揭”的限制了�！般y行轉按揭業務的結束，無形中增加了這些公司的市場空間�！币晃粯I內人士不無憂慮地道。

　　根據新政策，賣家還清貸款后，與產證同時下發的“他項權利證明”(業內簡稱“他證”)才可以用來作為銀行的放款憑證。“他證”的下發速度在上海各區并不一致，大多在一周或一周以上，如閔行區是一周，而普陀區為一周以上。“他證”下發的快慢還與住房買家的資質有關，資質越好，辦理速度越快。

　　按此速度推算，地下房貸公司從放出墊資額為轉按揭提供“過橋”服務，到銀行放款，其間周期大約27天。據業內人士估算，在上海，提供這類墊資服務的小貸款公司共有100多家，在當前市場緊俏的行情下，他們收取的墊資費可高達墊資額的10%左右。以目前常見的三四十萬元的單宗交易、平均每月20單的業務量計算，這意味著每個月的毛利在60-80萬元左右。而在此之前，經銀行認可的置業擔保公司收取的墊資費僅為下家貸款額的3‰。

　　“地下房貸事實上放的就是‘印子錢’，毫無技術含量，但是收取高額利息，一本萬利�！蹦呈熘獌惹榈姆慨a中介說。正規房貸公司與銀行簽有風險協議，一旦發生壞賬，正規房貸公司需承擔相應賠付責任，而地下房貸來無影、去無蹤，由此帶來的業務風險是地下房貸

　　公司并不對過手的業務查驗把關，銀行也難以稽核追究。

　　此外，地下房貸公司“能做的業務”還包括為高齡住宅成功申請到銀行貸款。知情人士透露，這其中的奧妙無非兩種：一是買通估價人員，高估房價；二是辦理產證過戶時，修改房屋產權證書復印件上的交房日期。而后一種的惡劣程度尤其嚴重。

　　地下房貸公司已引起有關部門注意

　　前不久，上海銀監局有關人士表示，貸款是特許經營業務，除銀行業金融機構和依法設立的典當行外，其他機構概不能辦理貸款業務。因此，這些貸款公司的“墊資”，是非法行為。

　　本月7日，上海市工商局出臺“16條”，明確表明，對未取得房產中介經營范圍核準的企業(尤其是房地產咨詢企業)從事房產中介經營活動的，將按照超越經營范圍從嚴查處。工商局局長陳學軍向記者表示，在今年的執照年檢時，將在房地產咨詢企業之后特別加注有無中介經營范圍的說明，對于越界經營者將嚴懲。