盈利能力相對滯后 中國地產TOP10業績難達百億

　　本報記者 龔怡

　　由國務院發展研究中心企業所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院3家研究機構共同組成的中國房地產TOP10研究組歷時半年，對中國主要城市優秀房地產企業進行的調查，完成的“2005中國房地產百強企業研究”，于近日發布。中海、萬科(資訊 行情 論壇)、綠地等大型企業名列前茅，同景、億城等企業憑借成長之速躋身百強。

　　未有百億企業

　　據負責此次研究工作的TOP10研究組提供的數據顯示，中國房地產行業在2002-2004年3年間實現了高速發展和規模化擴張。各項房地產開發統計指標全面大幅上揚，尤以商品房銷售額為甚，2004年商品房銷售額突破萬億大關，達到10375.71億元。

　　大開發時代迅速造就了一批超大規模企業，但2004年房地產行業內并未出現真正意義上的“百億企業”。所謂“真正意義上的百億”，是指在房地產開發過程中，房屋已交付使用，完成經營結算后，實現的主營業務收入達到100億元。中國指數研究院院長黃瑜告訴記者，百強企業在2004年的主營業務收入分布為：10億元以下的共49家；10~30億元的共35家；30~50億元的共9家；50~100億元的有7家，但并沒有一家企業的主營業務收入真正超過100億元，業界2004年盛傳的收入超百億的房地產企業，其統計口徑并非只包含主業。

　　百強企業近兩年主營業務收入年均增長率大多在30~80%之間，但也有18家企業的主營業務收入為負增長；百強企業的房屋銷售面積增長率則較多地分布在10~50%之間。成長性10強企業的成長速度更快，平均主營業務增長率達到92.84%，平均房屋銷售面積增長率為70.66%，土地儲備面積合計共5000萬平方米，規劃項目建筑面積儲備總計約5300萬平方米，體現出成長型房地產企業的未來發展潛力。

　　華東地區入榜數量激增

　　據了解，在區域分布上，房地產百強仍延續了2004年百強分布的不均衡性特點，受區域經濟和房地產行業發展水平的影響，華北、華東、華南3大地區占據了百強總數的82%。其中，華北、華東、華南地區分別占有27、37、18個席位。

　　今年最顯著的變化是，華東地區的百強企業數量激增，而華北和華南兩大區域的百強企業數量卻呈現減少的趨勢，華中和西部地區的百強企業有一定數量的增加。

　　房地產百強企業的分布變化很大程度上反映了區域房地產市場表現。華東地區顯然是2004年中國房地產市場的最具吸引力區域，除上海以外，杭州、蘇州、南京、寧波、青島等華東二線城市也都吸引了大量房地產投資和跨地域開發的百強企業的進入。華中和西部地區也在釋放其潛力，地區性房地產企業在與一些全國性跨區域開發商的競爭中擴大區域市場份額。

　　盈利能力相對滯后

　　土地儲備和規劃項目面積是衡量一個房地產企業是否具備發展潛力或持續開發能力的兩個基本指標。從土地儲備上來看，面積在100~300萬平方米的百強企業最多，占36%，有16家企業儲備土地500~1000萬平方米，甚至有5家企業的土地儲備超過1000萬平方米，說明百強企業具備很強的發展潛力。

　　相對于發展速度和成長性，百強企業盈利能力略顯不足。從利潤總額的分布上看，大部分百強企業集中在1~3億元的中低水平上，占43家；3~5億元的有13家；5~10億元和超過10億元的百強企業分別只有8家和7家，還有29家百強企業的利潤總額尚未突破1億元。從凈資產收益率上看，半數百強企業集中在5~20%，只有個別百強企業的收益率高于50%。

　　從產品單價上看，此次評出的百強企業3000~4000元/平方米的有28家；4000~5000元/平方米的有19家；5000~6000和6000~7000元/平方米的分別占18家和6家，而開發7000元/平方米以上產品的百強企業總共不過21家。研究組認為這充分說明，目前市場開發的產品主流是迎合大眾消費需求的中低檔商品房，只有少數開發商才能適應高端房地產市場。

　　這些企業中，往往是特色經營企業具有比較優勢和競爭力。一類百強企業堅持通過專業化做強，這類企業既包括經營大眾住宅的一些特色企業，典型如萬科，也包括一些專門經營商業地產的企業，如四川藍光、北京住邦和廣西東方航洋。一類房地產企業在當地擁有較高的市場份額，依托區域性品牌效應，有目的地進行跨區域擴張，同時這些企業的業務向整個房地產產業鏈延伸，形成多元性特征，這類企業如首創置業、廣廈房地產、南京棲霞建設(資訊 行情 論壇)、福建正榮和江蘇新城等。