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作者：譚洪安
上月底，從國內各地及新加坡、印尼等東南亞國家相約趕來的30多位小業主齊聚海口市的皇冠酒店。讓這些小業主們心急如焚的是，號稱海南首家產權酒店的皇冠濱海溫泉酒店，很可能讓他們及他們身后近百名海內外小業主至少數千萬元的投資打了水漂。
6000萬資金被套
這場發生在海南的曠日持久的產權酒店投資糾紛，幾年來讓上海的鄭小姐飽受困擾。
3年多前，經營著一家廣告公司的她以每平方米接近14000元的價格買下海南皇冠濱海溫泉酒店一套面積約32平方米的豪華海景套房70年的產權。按合同中酒店開發商的承諾，在此期間她不僅可以從其名下房間的營業收入中得到分紅，每年還能獲得18天免費入住的權利。但是，當她今年3月20日下午來到距海口市區約20公里的這家酒店，準備住進自己花了40多萬元買下的套房時，卻被酒店方面告知，由于沒有人替她付賬，她必須自己掏錢。
“根據當初合同約定，我購買的套房2001年12月31日前正式交房投入使用，可直到今天它仍然是毛坯狀態”，鄭小姐忿忿不平地說，“分紅分文未見不說，現在住自己買的房子居然還要付錢！”
“根據我們現有的資料，皇冠酒店在印尼銷售客房40多套，總金額250萬美元左右，在新加坡賣了35套，總金額約300萬新加坡元，而上海業主的30多套房也花了至少1500萬元人民幣，”鄭小姐給記者算了一筆賬，“加上其他地方業主的投資，皇冠酒店從小業主手里圈到的錢至少在人民幣6000萬元以上，這還沒包括聯系不到的那部分業主。”業主這樣介紹道。
產權酒店投資何去何從
“幾年前花四五十萬在上海可以買一套很不錯的大房子了，到今天至少升值一倍以上，”跟鄭小姐一樣都來自上海，同樣擁有自己公司的業主羅先生不無遺憾地對記者說，“當年決定買皇冠酒店的房間，也是被他們宣傳的海南旅游房產投資前景吸引，誰知道不小心掉進坑里了”。
卷入此次皇冠酒店投資漩渦的眾多海內外業主，不少是他們這樣收入不錯、投資意識很強的中產階層，在當年海南風起云涌的產權酒店投資浪潮中，他們算得上敢吃螃蟹的人了。
“現在的產權酒店不少是這樣一個模式：開發商是收益者，經營者是投機者，投資者是受害者。”中國房協經濟合作委員會的陳李明在一篇探討產權酒店的文章中分析道。
在他看來，目前國內產權酒店以房地產開發商為主體，以賣出房子作為主要獲利模式，促銷時還喜歡拉上一家著名的酒店集團以壯聲勢，對酒店經營卻缺乏長遠規劃和投入，最后往往導致產權酒店本來應有的前景被葬送。
“開發商把房子賣了，錢就到手了，酒店經營管理和物業公司并沒有實際的投入，一旦經營狀況不佳，隨時可以走人，最大的受害者自然就是投資者了。”他說。
正因為如此，投資者應該考慮產權酒店投資回報的可靠性和安全保障。首先要考察的是酒店管理者的承諾能否兌現，酒店所在地的旅游資源、酒店的設備和服務能否滿足客戶需要。另一方面，酒店是否已經落成、是否已加入可靠的分時度假交換公司、酒店經營管理能力、未來市場潛力、開發商以往經營業績和經濟實力等等，都是他們必須關注的。
警惕旅游地產“虛火”
據近期海南媒體報道稱，產權酒店投資狂潮正再度席卷海南。今年春節期間很多內地人士蜂擁到海口、三亞等地看房，不少新項目加緊推售，“4萬元連一套一居室都買不到，卻能使你成為擁有產權的四星級酒店的主人，每年可獲得10%～30%的回報”之類誘人的廣告詞，在當地隨處可見。有人士因此樂觀預期，隨著海南產權酒店風行內地及海外，一度因房地產泡沫破裂而損失慘重的海南房地產市場將重新火爆。
但是，在這一輪以產權酒店投資熱為核心的海南旅游地產高潮背后，難免有虛火的成分。海南旅游業表面上很熱鬧，實際上淡旺季反差很大。海南淡季時通常會有大量資源閑置，導致酒店經營成本居高不下，而且一直以來，旅游市場環境欠佳，宰客現象嚴重，行業和政府管理又相對滯后，很多人去一趟之后吃虧了不想再去的，這些因素都直接影響了酒店業包括產權酒店的市場空間，導致海南酒店業長期整體虧損。尤其是在東南亞海嘯之后，濱海度假的概念受到很大沖擊。皇冠酒店入住率長期只有30%，恐怕正是受這種市場環境拖累。
從更深的層面分析此次皇冠酒店投資糾紛風波，不能不提到海南的投資環境問題。此次事件牽涉的業主很多來自香港、新加坡和印尼，2000年前后該項目是作為海南首個產權酒店重點在港澳及東南亞國家進行推廣銷售，有業界很多知名公司參與，政府部門也給予了一定支持，海內外投資者就是沖著對海南旅游地產發展前景、對開發商的實力和信心而來的，所以隨著項目開發商與小業主之間矛盾沖突的激烈爆發，政府能不能以恰當的方式和態度介入，對海南乃至國內投資環境有相當程度的影響。
有消息證實，海南省政府高層已針對皇冠酒店眾多海內外業主的信訪做出批示，要求當地公安和工商部門跟進調查此事，這應該是一個非常積極的信號。
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