2004全國商品房價每平方米漲355元 九因素導致

　　本報北京4月6日電

　　“九大因素綜合作用導致2004年房價大幅上漲。”在今天由中國社會科學院和社科文獻出版社聯合舉行的《2005年房地產藍皮書》出版暨2005年中國房地產市場研討會上，房地產藍皮書副主編、中國社科院城市發展與環境研究中心研究員李景國博士在題為《2004-2005年中國房地產：現狀、問題與趨勢》的主旨報告中這樣說。

　　《房地產藍皮書》披露，2004年全國商品房價格大幅攀升，達到2714元／平方米，比2003年增長355元，遠大于1998年-2003年年均售價的增長(59元)。

　　李景國指出，房價大幅上漲是各種因素綜合作用的結果。這些因素包括：

　　1、土地價格上漲；2、建筑材料價格上漲；3、新建住宅品質提升；4、中低價位商品住房供應量下降，高檔商品房供應增加；5、投資和投機性購房的拉動；6、國家對房地產開發的“地根”、“銀根”緊縮影響消費者對房價的預期。開發商利用市場信息的不對稱有意炒作，經媒體放大，強化了消費者的心理預期，引起更多人跟風；7、房地產市場中存在著特定形式的壟斷，造成局部地區房地產價格非正常上漲；8、房地產業較高的利潤吸引資本向其流動；9、2004年采取的宏觀調控措施總體上抑制了商品房供應量的增加，起到推動價格增長的作用。

　　“但是，宏觀調控的目標是抑制房地產投資過快增長而不是降低房價，”李景國說，“不能以房價走勢作為判定調控成效的標準。房價的升高使低收入居民失望，但解決低收入家庭的住房問題主要應靠住房社會保障體系，而不是產業的宏觀調控政策。”

　　他指出，政府對經濟適用房投資減少和市場的內在決定力量，以及居民收入增加對住房品質提高了要求，都促使高檔商品房增加。他認為在較高收入者的需求未基本滿足之前，市場供給的重點不太可能轉移到檔次較低、盈利較差的低價商品房。

　　不過，他在這份主旨報告中還指出，“房價大幅攀升”只是2004年房地產銷售的特點之一。這與“銷售量持續增長、需求依然旺盛”，共同構成了內地房地產銷售的三大特點。2004年商品房銷售總額中，個人購房所占比重達到93.30%。報告指出，盡管關于房地產泡沫和房價過高的聲音不絕于耳，但居民的購房熱情不減。

　　支撐需求持續增長的動力，一是居民收入的增加超過住宅價格增長速度。二是城鎮化加速，每年以超過1000萬人的速度增長，成為帶動商品房需求，支撐商品房銷售量持續增長的重要動力。三是投資和投機性購房需求。

　　談及當下房地產市場存在的問題，李景國研究員歸納了9條：

　　1、直接融資比重偏低，資金來源結構單一，開發商自有資金比例低，個人住房貸款增幅過快，房地產市場資金對銀行依賴度過高。

　　2、圈地反彈的可能性依然存在。

　　3、供求的結構性矛盾依然突出，中低價位住宅比重偏小。

　　4、住房社會保障的配套政策不健全，可操作性較差，“政策好、門檻高”，受益范圍窄，多數低收入家庭不能受益。

　　5、房地產企業數量多，規模小，負債率偏高。

　　6、二手房房源未能充分釋放，有效供給不足，申貸難度大，市場需要規范。

　　7、房地產中介誠信缺失，房地產抵押評估時有失真。

　　8、城市房屋拆遷補償糾紛不斷。

　　9、“居者有其屋就是居者購其屋”的觀念有待改變。發達國家和地區租房家庭比例，香港為40%、日本38%、法國36%、英國34%、新加坡30%、美國28%。這種狀況有利于人口流動，因此，適度的投資性購房具有積極意義。