誰抬高了成都房?jī)r(jià)

　　成都報(bào)道

　　成都樓市價(jià)格記錄在不斷刷新。錦宏·浣花苑預(yù)計(jì)均價(jià)將達(dá)到7000元／平方米，即將開盤的中海地產(chǎn)格林威治城的頂層最高價(jià)位是7500多元每平方米，新加坡地產(chǎn)基金投資的“粼江峰閣”最新的單套價(jià)格已經(jīng)刷新至7500元／平方米，錦宏·流水山莊的獨(dú)棟別墅更是開出2.4萬元／平方米。

　　3月中旬，成都市建委房地產(chǎn)開發(fā)處處長(zhǎng)呂仕友稱，相對(duì)成都的人均GDP水平和居民收入增幅來看，成都市的房?jī)r(jià)明顯偏高，漲幅過大。4月5日，此前一直采用市場(chǎng)引導(dǎo)對(duì)策的成都市房管局已經(jīng)召開會(huì)議研究是否該出臺(tái)政策進(jìn)行調(diào)控。

　　“地產(chǎn)商”暴富

　　1月31日，成都市國土局對(duì)15個(gè)用地單位的共321.53畝閑置土地下了最后通牒，要求其在5月31日之前必須動(dòng)工建設(shè)，否則成都市國土局將進(jìn)行處置。四川省國土廳土地利用處王浩處長(zhǎng)稱，整個(gè)四川的閑置土地量還在統(tǒng)計(jì)中。

　　這種把土地囤積在手卻暫不開發(fā)的群體，四川大學(xué)工商管理學(xué)院研究所所長(zhǎng)李蔚冠之為地產(chǎn)商。李蔚認(rèn)為是這些地產(chǎn)商獲得了房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中太多的利潤(rùn)，這是房?jī)r(jià)瘋漲的罪魁禍?zhǔn)字�一�?/p>

　　“目前成都地產(chǎn)商手里閑置的土地比政府的土地儲(chǔ)備還要多！”李蔚直言不諱。他稱，“8·３1”之后，成都存在一個(gè)怪現(xiàn)象，那就是地產(chǎn)商拿到土地后都不急于開發(fā)，地產(chǎn)商會(huì)在政策允許的范圍內(nèi)最大限度地“閑置”土地。

　　其操作過程是：地產(chǎn)商一般是拿到土地后不會(huì)立即開發(fā)或者出售(由于政策已經(jīng)不允許協(xié)議轉(zhuǎn)讓，所以大多數(shù)開發(fā)商采取合作開發(fā)的方式)，而是先報(bào)批。一般來說，地產(chǎn)商從拿到土地到真正開始開發(fā)的時(shí)間有2-3年。

　　這種現(xiàn)象在成都比較普遍。據(jù)知情人士透露，3年前，成都某企業(yè)在城北以二三十萬元／畝的價(jià)格拿到了大約1000畝地，然后準(zhǔn)備大肆開發(fā)商鋪出售或者收租金，后改變方案，先簡(jiǎn)單的以鋼架作成一個(gè)裝飾材料批發(fā)市場(chǎng)，開始等待時(shí)機(jī)變現(xiàn)土地。不出所料，該地塊的市價(jià)現(xiàn)在已經(jīng)瘋漲至200萬元／畝左右，若能成功轉(zhuǎn)手套現(xiàn)，這個(gè)地產(chǎn)商將凈賺約20億元。

　　其實(shí)，在成都市南邊似乎“商機(jī)”更甚，川內(nèi)某鋼鐵企業(yè)此前購買的上千畝土地，變現(xiàn)后賺得缽滿盆滿。另有一醫(yī)藥集團(tuán)手中握有4000畝土地。還有幾個(gè)地產(chǎn)商在城南拿到大塊土地。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為城南幾塊大地皮的“地主”都會(huì)先囤地再侍機(jī)而動(dòng)，從而牟取暴利。

　　畢竟，現(xiàn)在城南的地價(jià)已經(jīng)成倍上漲，2004年11月29日，李嘉誠旗下的和記黃埔拍得成都1036.47畝的“城南地王”時(shí)，花費(fèi)的是21.35億元，每畝價(jià)格已經(jīng)達(dá)到206萬。

　　成都市國土局有關(guān)人士3月28日對(duì)本報(bào)稱，盡管房管局方面掌握的個(gè)案不多，但是從土地執(zhí)法監(jiān)督角度來說，成都仍然在路上，法規(guī)執(zhí)行存在一定的滯后性。

　　投資過度

　　去年3月，成都某媒體提出成都房?jī)r(jià)將上漲300元／平方米，隨后的11月，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家在成都放言成都房?jī)r(jià)必然上漲。這是成都樓市瘋狂上行的導(dǎo)火線和催化劑。

　　據(jù)成都市房管局統(tǒng)計(jì)，2004年成都房?jī)r(jià)比2003年上漲了356元，漲幅達(dá)到了16.98%。同期，成都市區(qū)居民人均可支配收入增長(zhǎng)是7.8%，房?jī)r(jià)漲幅比之高了9.2%。

　　含經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)，去年成都市商品房的平均價(jià)格為2452元／平方米(包括郊縣)。可是，成都于3月中旬推出的經(jīng)濟(jì)適用房“光華馨地”的銷售價(jià)已經(jīng)定在2800元／平方米左右。

　　而經(jīng)濟(jì)適用房是成都房管部門用以平抑房?jī)r(jià)最津津樂道的招數(shù)。其實(shí)，成都市原本是在2004年推出500余萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房平抑房?jī)r(jià)，可至今年3月才有苗頭。與成都市拆遷進(jìn)度相比，經(jīng)濟(jì)適用房的進(jìn)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于拆遷速度，在其500萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房還在開始推出之際，其410萬平方米的拆遷目標(biāo)早已超額完成。

　　成都市房管局市場(chǎng)管理處趙江明處長(zhǎng)3月28日稱，500萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房目標(biāo)是2004年開工建設(shè)，其中包括面向社會(huì)公開發(fā)售的、拆遷房、農(nóng)遷房三部分。而410萬拆遷目標(biāo)是從2002年開始至2004年底。現(xiàn)在成都2004年主城區(qū)的住宅均價(jià)是3241元／平方米，加上營(yíng)業(yè)用房的均價(jià)是3700多元／平方米。

　　戴德梁行中國住宅市場(chǎng)事務(wù)部董事胡港文認(rèn)為，官方數(shù)據(jù)應(yīng)該有所保留。他稱，成都房?jī)r(jià)去年上漲了18%左右。而在戴德梁行進(jìn)入成都市場(chǎng)之前，成都對(duì)外公布的數(shù)據(jù)是每年上漲僅僅約為4%。

　　成都尺度公司調(diào)查顯示，在不考慮物業(yè)形態(tài)、不區(qū)分分布區(qū)域的前提下，成都86個(gè)樓盤的銷售均價(jià)都在3500元／平方米以上，并主要集中在3500-4500元／平方米之間。從單項(xiàng)來看，有23個(gè)樓盤銷售均價(jià)在4000元／平方米；整體的均價(jià)達(dá)到了3772元／平方米左右，高于政府公布的數(shù)據(jù)。

　　通過對(duì)100多個(gè)樓盤的銷售情況摸底調(diào)查，李蔚稱成都樓市投資過度現(xiàn)象比較明顯。他認(rèn)為成都的投資者至少在20%-30%，目前遍布成都大街小巷多達(dá)6000-8000家的房產(chǎn)中介門市本身就是一個(gè)龐大的炒房大軍，為成都房?jī)r(jià)的上漲加了一把火。

　　其實(shí)成都房產(chǎn)行業(yè)一直在混淆投入收益率和年回報(bào)的概念，在成都地產(chǎn)投資回報(bào)高達(dá)100%的不在少數(shù)，但是，從業(yè)者一般會(huì)把之計(jì)算為年回報(bào)，這樣數(shù)據(jù)自然降低了。深圳某公司在成都城北正在出售的樓盤估計(jì)回報(bào)率就超過100%。

　　此前，成都市建委房地產(chǎn)開發(fā)處處長(zhǎng)呂仕友對(duì)外分析，成都房?jī)r(jià)上漲，有其合理的原因，一是成本上升推動(dòng)，二是大規(guī)模的舊城改造產(chǎn)生的購房需求，三是外地人購房比例增加，去年占51%，四是去年成都高端市場(chǎng)火爆商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，以及購房者的從眾心理等原因。

　　4月4日，成都市建委主管房地產(chǎn)開發(fā)處的助理巡視員王仕芳稱，實(shí)際上目前成都的房產(chǎn)價(jià)格不應(yīng)該有這么高，雖然鋼材、水泥等原材料出現(xiàn)上漲，但是只是整個(gè)房?jī)r(jià)上漲中的小部分，不是決定因素。之所以這樣，主要是有人炒作。她贊同，目前央行出臺(tái)的加息調(diào)控政策實(shí)際上對(duì)真正的炒房者影響不大，但是對(duì)真正的購買者卻影響很大。她認(rèn)為，其它相關(guān)部門也應(yīng)該出配套政策，進(jìn)行強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控，才能真正平抑正大幅上漲的房?jī)r(jià)。

　　房?jī)r(jià)調(diào)控向左，向右？

　　地產(chǎn)商囤積土地、投資過熱，以及價(jià)格監(jiān)督的缺失造成現(xiàn)今成都樓市的瘋漲。由于成都市政府的土地經(jīng)營(yíng)到位，地價(jià)還在上漲，以及近兩三年還有大量的買房需求，李蔚預(yù)測(cè)，成都樓市還有三年的上漲時(shí)間，但三年之后成都樓市將何去何從？

　　李蔚的話不無道理，當(dāng)換房的人群基本上消化完一批商品房，一次性購房也基本普及之后，樓市將會(huì)出現(xiàn)需求量的減緩，投資者必然會(huì)陸續(xù)放盤，開發(fā)商的銷售周期將大大增長(zhǎng)。不排除開發(fā)商為資金回籠而降價(jià)銷售。

　　成都市房管局局長(zhǎng)周鴻德與市場(chǎng)處趙江明處長(zhǎng)都不愿意對(duì)李蔚的觀點(diǎn)作評(píng)價(jià)。但趙江明稱，2005年成都樓市是一個(gè)不錯(cuò)的局面，房?jī)r(jià)應(yīng)該穩(wěn)定增長(zhǎng)，由于市場(chǎng)本身的變化以及國家政策的作用，對(duì)于2006年、2007年成都樓市的走向還不好下結(jié)論，因?yàn)榇饲皠倓傔M(jìn)行的第二次加息透露出的調(diào)控信息很強(qiáng)，接下來利率還可能繼續(xù)上調(diào)，以及其它部門也可能出相關(guān)配套政策，所以不能依據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)情況對(duì)之后長(zhǎng)時(shí)間的樓市作判斷。成都市建委王仕芳同樣也不愿意對(duì)之后3年成都樓市進(jìn)行預(yù)測(cè)。

　　3月28日，趙江明對(duì)本報(bào)稱，成都不會(huì)新增政策打壓樓市，害怕下藥過猛，樓市衰落。4月4日，情況有了變化。趙江明稱，4月5日，成都市房管局將開會(huì)研究討論成都樓市的相關(guān)情況，如果研究出來的結(jié)果是應(yīng)該進(jìn)行調(diào)控，就出政策；如果正常，則還是以市場(chǎng)引導(dǎo)的對(duì)策來監(jiān)控。