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總部物業(yè)之痛
——深港明星總部物業(yè)推介系列報道之一
環(huán)顧中心區(qū)寫字樓，一組振奮人心的圖景是：大中華交易廣場、新世界中心、金鐘環(huán)商務(wù)大廈、捷美商務(wù)中心紛紛加緊施工，寫字樓巨鱷榮超繼深圳國際商會中心成功入伙后，
又憑經(jīng)貿(mào)中心殺過深南大道……
然而另一組數(shù)據(jù)卻讓人憂心：2004年深圳辦公樓銷售面積為27.54萬平方米，比2003年增長40.94％。2005年深圳中心區(qū)項目總建筑面積累計將超過120萬平方米，相當(dāng)于2004年深圳寫字樓總銷售量的近5倍！如此大的推盤量，市場是否有如此大的需求量呢？不僅如此，此后數(shù)年間深圳中心區(qū)還將有大量寫字樓群拔地而起，供需矛盾在今年顯得異常突出，寫字樓市場競爭更加白熱化。志存高遠(yuǎn)：鎖定跨國企業(yè)
中心區(qū)內(nèi)規(guī)劃有20％的住宅建筑面積，而大部分地塊都是規(guī)劃為寫字樓。特別是今年，深圳寫字樓市場供應(yīng)量達到開埠以來最高水平。因此從誕生之初，深圳中心區(qū)的規(guī)劃與深圳當(dāng)年謀求“金融中心”地位的雄心就緊密相連。而眾多的寫字樓往往也以國際化、高品質(zhì)的商務(wù)空間力圖將客戶目標(biāo)鎖定世界500強等大型企業(yè)。然而，目前深圳中心區(qū)寫字樓必須面對世界500強大多選址京滬兩地的既成事實。大型跨國企業(yè)需要真正與世界接軌的、最好的寫字樓。一些知名的跨國公司對寫字樓的要求是：以客戶需求為中心，提倡人性化的溝通與交流，引導(dǎo)智能化向國際水準(zhǔn)看齊，具有綠色環(huán)保辦公理念，能提供更多舒適共享空間，以及滿足全球經(jīng)濟一體化的需要，達到國際化商務(wù)社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，深圳事實上能與國際甲級標(biāo)準(zhǔn)接軌的寫字樓還相當(dāng)罕見。靠什么吸引世界500強企業(yè)的目光？成為大家都在思考的問題。城市競爭力待進一步挖掘
在2004年中國城市綜合競爭力研究中，深圳已位居全國第三位。多種研究結(jié)果表明，和上海、北京相比，深圳的商務(wù)成本最低，營商效率最高。
改革開放、特區(qū)實踐、經(jīng)濟試點和房地產(chǎn)市場均證明了“深圳模式”的成功。大中華集團董事局主席黃世再認(rèn)為，上海、北京有自己的優(yōu)勢，深圳也有自己的優(yōu)勢；深圳在文化心態(tài)上與香港還有差距，要讓深圳從“國內(nèi)移民城市”轉(zhuǎn)變成為“國際移民城市”。由于地緣優(yōu)勢，深圳將成為實施“9＋2”泛珠三角區(qū)域合作和CEPA的戰(zhàn)略“橋頭堡”。而深圳中心區(qū)則是未來深圳對外的門戶，將由國際性企業(yè)、高端商務(wù)來形成。對于深圳中心區(qū)，社會已形成共識：它是深圳實現(xiàn)城市戰(zhàn)略目標(biāo)的重要空間基礎(chǔ)，對深圳自身的發(fā)展和實現(xiàn)深港經(jīng)濟銜接，形成香港－深圳－廣州國際性城市帶，都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響；并且將成為珠江三角洲城市群最重要的功能區(qū)、以及華南地區(qū)乃至全國對香港及海外聯(lián)系的核心之一。德思勤董事長龍固新表示，深圳中心區(qū)從立意、規(guī)劃到建設(shè)、運營均瞄向世界一流水準(zhǔn)，無論是公共產(chǎn)品，還是商用建筑，它們都集合了世界頂尖專業(yè)機構(gòu)的智慧；集合了房地產(chǎn)的所有產(chǎn)品形態(tài)，包括住宅、公寓、商業(yè)、酒店、寫字樓，并且形成“中心區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈”，大大提升深圳寫字樓的國際化水平。
安聯(lián)投資公司總經(jīng)理王新村則表示，跨國企業(yè)選址深圳將會隨著深圳城市競爭力的進一步挖掘和認(rèn)知而增強，進駐深圳中心區(qū)的跨國企業(yè)將會越來越多。新興創(chuàng)業(yè)企業(yè)是新生力量
據(jù)調(diào)查，目前不少全球知名跨國企業(yè)也搶灘深圳中心區(qū)寫字樓。如環(huán)球資源進駐深圳國際商會中心；物流巨子中遠(yuǎn)國際貨運進駐安聯(lián)大廈；還有深圳市政府高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、會展業(yè)等本市支持性產(chǎn)業(yè)也紛紛在中心區(qū)尋找最適合的寫字樓。
中心區(qū)寫字樓往往瞄準(zhǔn)跨國公司和大中型企業(yè)，這樣勢必導(dǎo)致兩大問題：一是同質(zhì)化問題；二是市場容量問題。面對寫字樓市場的供需矛盾，深圳中心區(qū)還必須將目光更多地投向國內(nèi)新興的創(chuàng)業(yè)企業(yè)。深圳中小創(chuàng)業(yè)版塊的啟動，就給很多寫字樓帶來了機會。
深圳企業(yè)同樣存在分層，隨著深圳經(jīng)濟的發(fā)展將會有更多跨國企業(yè)進駐深圳。同致業(yè)總經(jīng)理張曉光認(rèn)為，中心區(qū)寫字樓的客戶可以分為三個版塊：創(chuàng)業(yè)板塊，這類企業(yè)是處在創(chuàng)業(yè)初期，一般只租不買；成長板塊，這類企業(yè)一般處在發(fā)展階段；成功板塊，這類企業(yè)資金實力雄厚，一般都是行業(yè)帶頭大哥。深圳作為創(chuàng)業(yè)熱土，年年都有創(chuàng)業(yè)型企業(yè)成為成長型企業(yè)，成長型企業(yè)成為成功型企業(yè)，這也為寫字樓市場提供了空間。
今年深圳中心區(qū)寫字樓的競爭將異常激烈，然而中心區(qū)的區(qū)域形象需要“共勢構(gòu)造”。人們期待著中心區(qū)寫字樓各自的精彩，也期待著他們打造出共贏局面。
作者:記者劉丹
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