|
【記者 陸昀 北京報道】
開發商感慨房價被低估惜售現象越來越多，消費者購房熱情高漲未受房貸新政影響
今年兩會期間，中央明確提出要重點抑制生產資料價格和房地產價格過快上漲。最近有消息說，中央已對各地方政府提出切實穩定住房價格的具體要求，強調對房地產價格出現
過快上漲的要追究政府的責任。
在“地根緊縮，開發貸款及個人購房貸款政策門檻提高后，中央的此項舉措被看作是對地方政府過快增加房地產投資的一個強烈的警示。
北京目前雖然并未被列入央行統計的2004年房屋銷售價格同比漲幅超過10%的9個城市中。但業內人士認為，中央一步緊似一步的調控房價過快增長的政策，對正處于價格增長快速通道中的北京也會產生影響。
據北京中原房地產顧問公司副總殷則介紹，根據其市場跟蹤，北京房地產總體價格幾年來連年呈現5%的上升速度，是比較正常的。近日，北京市建委公布的2005年1至2月北京房地產市場信息顯示，1至2月，商品住宅期房均價同比下降了58元／平方米，為5779元／平方米，降幅1%。商品住宅期房買賣價格低于7000元／平方米的占商品住宅總套數的75.23%，其中低于5000元／平方米的占40.62%。從這些指標上看，北京的住房市場總體發展還是比較平穩的。
但商品住宅期房供不應求的壓力很大，從市建委公布的數據看，1至2月，商品住宅期房預售率高達130%，比2004年同期高18個百分點。
從市場上看，有些地區房價跳躍得比較高。如朝陽區內，高端項目棕櫚泉已從開盤時的9000元／平方米，在大約兩年時間里漲到每平方米兩萬余元，雙井地區房價幾年前只有5000元／平方米左右，現在一些樓盤已經漲到每平方米萬元以上，望京地區八九年前房價多在4000元／平方米，而今天已經接近7000元／平方米。北京東部、東北部、西北部的很多高端住宅項目單價均沖高至1.5萬元／平方米至2萬元／平方米。
另外，北京寫字樓的租金回報約為8%，遠遠高于國外的3%-5%，如果以投資入股的方式進入房地產開發市場，一般可以獲得15%-20%以上的資金回報。因此，近年大量外資紛紛看好并進入北京的房地產市場。
在社會各界一再指責上海的房價過高的同時，實際上很多北京的開發商和外埠投資炒房者恰恰判斷，北京的房價與上海相比仍大有上升空間。在去年上海住交會后，很多從上海取經歸來的發展商大為感嘆北京的房價被低估了。
在這樣的市場預期下，在城市中心土地變得日益稀缺。巨大的需求近乎剛性的拉動下，今年以來，“惜售現象在北京越來越多，很多樓盤“只聽樓梯響，不見人下來，沒有單價，便預先登記，在“蓄水營銷手段作用下，很多樓盤實際上是在根據需求者的承受度伺機漲價。
有業內人士估計，從供給上看，雖然今年前幾個月，由于新上市的樓盤量少，同時由于新的貸款政策的影響，北京的整體房價不是很高，但是到五六月間，將有一大批新樓盤和一些樓盤的二期或者后期項目紛紛要上市，而這些樓盤幾乎都會利用市場的短缺優勢叫個好價，這種不約而同“蓄水行為會集中拉高房價，有可能引發京城新一輪房價的走高。
相對的需求方面，從房貸新政出臺一周后舉辦的2005年首屆軍博房交會上可以看出，人們的購房熱潮并沒有因為房貸利率的上調而出現銳減；相反，人們的購房熱情卻似乎被房貸新政更加燃起。據“鏈家的統計，此次展會上，一二手房的成交量都是歷屆房展會望塵莫及的。業內人士分析，在利率再度上調的預期與房產價格較大的上漲趨勢雙重壓力下，會促使相當一部分購房者仍舊選擇搶先購房，進而也會加大短期需求的快速上漲，使價格增長的池水進一步加深。北京市同樣面臨著抑制炒作，盡快完善住房保障體系，補足梯級消費的“短腿，加大房產供給量的極其現實問題。
| 
