上海房價調控微妙關口

　　本報記者 陳懇 上海報道

　　上海契稅如何動

　　一邊是房貸政策調控，一邊擔心下跌幅度失控，上海的房價調控走到一個緊張而矛盾的關口。

　　連續數天，上海對于房地產市場的炒作和違規行為連施重手。

　　3月28日，上海銀行同業公會公布了新的住房貸款指引，對第二、第三套房等大幅提高信貸門檻，包括增加首付，提高利率等。

　　兩天后，3月30日，上海房屋土地資源管理局宣布對10個因涉嫌違規而被封盤或調查的樓盤的處理決定，被涉及的10家開發商和房屋中介等機構中，有3家被注銷企業房地產開發資質證書，6家責令整改，1家擬行政處罰。

　　抑止需求、打擊炒作的同時，上海市政府雙管齊下——增加供給，希望壓縮供求缺口，緩和外界對于上海房價形成的無形壓力。

　　同一天，上海市政府發言人焦揚稱，上海市政府將從5個方面規范房地產秩序。同時將完善住房保障體系，主要的舉措是，至2005年底，廉租房受益家庭從2004年的1.35萬戶擴大到1.8萬戶；另外上海增加所謂中低價房的供應，“年內新開工配套商品房1000萬平方米、中低價商品住房1000萬平方米，爭取可預售2000萬平方米”。

　　復旦大學房地產研究中心主任華偉認為：“這無異于往開水中加入涼水。”

　　此時，市場信息泥沙俱下，一度傳言上海市即將上調房產契稅。

　　3月底，在上海新樓盤特別集中的區域，例如閔行區、浦東新區的房產交易中心內，人滿為患，為了提早進行納稅登記，少繳契稅，購房者不惜排幾個小時隊。房產交易中心不堪重負，以至于閔行區財政局不得不出示蓋了公章的告示“辟謠”。但是似乎收效不大。

　　一位接近政策制定的人士稱：“包括契稅在內的調控政策，政府都考慮過，但是都沒有最終定下來，是否出臺還要觀察房地產價格調控后的走勢。如果價格繼續大幅度上漲，這些政策都可能出臺。”3月31日，記者向上海市房地局求證，沒有獲得正面的回復。

　　房地產稅收占財政30%

　　華偉認為：“目前的調控政策不會使得房價整體反轉，盡管部分高價樓盤可能出現下跌，例如某些號稱每平米8萬元的樓盤。”

　　上海市規劃局的知情人稱，盡管一邊在進行調控，另外一面也是憂慮房價反轉、大幅度下跌。

　　華偉稱，在上海，正常的新房定價中，10%為正常利潤；45%為土地出讓金、動拆遷費用；5.5%營業稅；1.5%的契稅；30%的工程費；8%左右的城市建設附加等管理費用和市場營銷費用。這些稅費中，土地出讓金、營業稅、契稅以及管理費用等基本都是地方政府的收入。

　　房地產以及在房屋交易過程中征收的稅費，成為地方政府最大的奶酪之一。

　　盡管根據上海市統計局去年的統計，房地產業增加值622.59億元，增速20.4%，占上海GDP的8.4%，比重比上年提高1個百分點，對經濟增長的貢獻率為9.5%(2003年對全市GDP的貢獻率達到7.4%)，直接貢獻的絕對量似乎并不顯著。但是，如果分析上海市的財政收入結構，結果完全不一樣。

　　根據上海市統計局公布的數據，2004年上海的地方財政收入首次突破1000億元，達到1119.72億元，比上年增長24.5%。其中增值稅、營業稅、企業所得稅和個人所得稅四大主體稅種共收入867.69億元，占地方財政收入的77.5%。

　　其中直接和房地產相關的包括，營業稅442.46億元，其第一大稅源房地產及建筑安裝業貢獻收入193.9億元；企業所得稅205億元，其第二大稅源房地產、商貿流通和社會服務業貢獻88.3億元；另外，其他稅收中，契稅87億元，其中第一大稅源，房產交易貢獻完成70億元，土地出讓完成近15億元；房產稅貢獻27.08億元；城市維護建設稅貢獻43.46億元。

　　如此近似計算，來自房地產的直接稅收貢獻估計為400億元左右，如果以400億元計算，房地產對于上海市財政收入的直接貢獻超過30%。

　　華偉認為，今年上海市財政的增收壓力不小。

　　上海市統計局2004年分析認為，“受股票交易額下降及股票交易印花稅率下調導致印花稅收入減少的影響，金融業增加值增幅明顯下降。”但是，截至目前，股票市場不但沒有恢復元氣，反而跌出5年新低。

　　今年，上海的制造業也面臨巨大的挑戰，首先是汽車業整體遭遇寒流，另外寶鋼等巨型企業可能受累于鐵礦的大幅漲價而影響業績增長。

　　根據上海統計局的統計，“2005年1-2月份，全市規模以上工業總產值完成2022.76億元，比去年同期增長14.4%；增幅同比下降11個百分點，為2002年以來同期的最低增幅。”

　　“工業生產增幅下降除了去年同期基數較高的原因之外，主要是汽車制造業生產比去年同期明顯下降所造成。由于受市場因素的制約，汽車制造業完成總產值下降32.6%。”

　　因此，房地產對于維持上海今年的經濟增長和財政稅收的增加似乎具有更為重要的意義。上海市統計局的數據表明，2005年1-2月，全社會固定資產投資完成324.68億元。從投資構成看：全市房地產開發投資貢獻131.68億元。同時，房地產市場需求旺盛。1-2月，銷售額266.59億元，增長77.9%。

　　華偉認為，不但上海，其他房地產發展很快的地區或多或少存在類似的矛盾。

　　一個容易被忽視例子是，3月30日，上海今年的交通排堵保暢方案已經經過市政府常務會議審議通過。其中的核心是，年內將啟動高架快速路完善工程；同時全力推進軌道交通建設，繼續縮短1號線北延伸段、2號線、5號線高峰發車間隔；加快越江設施建設，確保翔殷路隧道通車，推進上中路隧道建設，啟動軍工路、西藏路等越江項目。