熱錢是不是房價上漲的元兇

　　記者 郭永剛

　　本報北京3月31日電

　　昨天有媒體報道稱，賭人民幣升值的1000億美元熱錢，將于今年4月30日左右全面撤出中國。目前這筆熱錢正在有步驟、有計劃地撤退，并由此引發了近期上海等地房價的下跌。

　　世界最大金融公司美國花旗集團的執行董事羅伯特-庫恩博士3月29日接受媒體采訪時也指出，確實有大量熱錢流入中國，熱錢的流入對形成中國房地產泡沫起著推波助瀾的作用。

　　但記者在隨后的采訪中發現，雖然大多專家都承認熱錢的存在，但對于熱錢對樓市到底起了多大作用卻有不同看法。“熱錢在抬升中國房價方面起了一定作用，但作用有多大還不好說。”國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌今天在電話里告訴記者。

　　銀河證券高級經濟學家苑德軍則肯定地說：“國際熱錢是中國房價虛高的一個重要推動力。”但他認為上海等地房價有所下降，與央行最近提高房貸利率下限有關，主要原因是人們對政策的預期———未來央行可能還會調高房貸利率。

　　社科院金融發展研究室主任易憲容則認為，“首先，不可能有1000億美元熱錢進入中國，這個數字可能最多只有三四百億美元；其次，中國房價虛高的主要推動者，也不是國際熱錢。”

　　熱錢拉高中國房價？

　　“熱錢”也被稱為“游資”，是人們對國際套利資本的通俗說法。熱錢看準的是一個國家匯率的變化或經濟的重大改變，而且這些錢進來之后會尋找流通性好的領域附著，一般來說會進入股市、債市等市場，一旦價格被抬高，賺上一筆馬上撤走。1997年亞洲金融危機的爆發，很大程度上就是熱錢搗的亂。

　　據了解，摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠是最早提醒人們警惕樓市中熱錢的經濟學家之一。兩年前，他就開始對上海樓市發出了警示。不久前，他發表了上海即將步曼谷地產泡沫后塵的分析報告。此報告將“熱錢在樓市中作用”的討論引入了高潮。

　　美國花旗集團今年2月發布的一份報告也說，目前相當多的國際游資在內地炒賣房地產，其根本目的是賭人民幣升值。只要人民幣存在升值的可能，游資就會持續涌入中國，吹大房地產泡沫。如果人民幣升值已確信無望，游資會紛紛流出中國，大大增高泡沫破裂的風險。

　　但易憲容認為，目前國內的高房價，主要是在住房市場虛假繁榮基礎上炒作造成的。國內樓市可能會有一些熱錢在炒作，但它不足以使中國房價虛高。

　　他分析，現在貸款購房者約有80%是25歲至35歲的年輕人。這些人剛剛走出校門，就進入了房地產市場。首付款花的是父母的錢，不夠就向親戚借，再不夠就向銀行借。改革開放以來連續20多年的經濟高速增長，使他們對未來個人收入的增加抱著極樂觀的預期，因而敢于承受較高的家庭負債。這種不計后果的購房行為，造就了房地產市場的虛假繁榮。

　　而這種虛假繁榮又引來了眾多的炒房者。易憲容介紹，在國內炒房的絕大部分是海外的華人、華僑，有來自香港、臺灣和新加坡的，也有內地的炒房團。而且他們炒房的資金，大部分來自銀行，并非國際熱錢。

　　熱錢運作就像停車 不會輕易進入樓市

　　易憲容告訴記者，熱錢的運作非常強調短期獲利性，最青睞資金流通性強的行業。相比之下，房地產行業不僅占用大量資金、獲利周期長，而且風險性比較高，再加上當前很多地方的樓市仍未擺脫“泡沫”陰影，即使有熱錢涉足中國房地產行業，數量也不會很多。

　　仲量聯行中國區董事陳立民日前接受《國際金融報》記者采訪時也指出，房地產市場的流動性不強，進來之后很難在短期內撤走，熱錢選擇這樣的領域炒作很不明智。

　　他舉例說，熱錢運作就像停車一樣，必須找個隨時可以開走的地方停靠。“如果停到了一個兩三天都走不了的地方，那是很不方便的”。

　　何況一些大規模的熱錢是以基金形式進入的，一般來說會購買整幢物業，想馬上撤走賣掉這些物業在短期內并不現實。因為房地產出售的手續極為煩瑣，遠不如股票買賣簡單方便。

　　有報道稱，業內人士目前較為一致的觀點是：外資在內地地產投資中所占比例不過10%左右，就目前進入樓市的熱錢而言，其絕對規模尚不能對貨幣產生漲縮影響。

　　銀河證券高級經濟學家苑德軍教授則透露，外資在國內購房比例較大，其中在上海估計達到50%左右。這是因為，上海外企較多，外資進入相對容易一些。“但這些外資里有多少是熱錢在炒作，有多少是外企購買的自住房，還很難說”。

　　誰是房價虛高的主要推動者

　　花旗集團在2月份推出的報告中指出，內地房地產市場的需求依然旺盛，持續增加的購房需求勢必推高房價。

　　建設部政策研究中心去年10月在《怎樣認識當前房地產市場形勢》的研究報告中則強調，國內房價猛漲，既不是商品房供不應求，也不是居民對住房需求增大，而在于社會普遍的經濟預期對房價的影響。

　　上海《解放日報》的一項抽樣調查顯示，該市參與調查的25個小區居民中，有26.55%的購房者是出于投資或投機。人們所熟知的溫州炒房團，更是這方面的典型。民間的說法是，其炒房資金高達1500億元左右。

　　苑德軍認為，這類投資和投機需求已經成為推動房價非理性上漲、助長房價泡沫的重要動力。

　　他說，一些開發商的肆意炒作，某些媒體不負責任的輿論誤導，個別房地產大腕別有用心的言論，使人們形成了強烈的房價上漲預期，從而有一部分人提前消費進入了購房者的行列。這部分超前需求也是拉動房價上漲的一個動因。“房地產市場只能做多不能做空，運行到一定階段時，高房價必然使得風險高度積聚，房地產泡沫必然破裂”。

　　國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌指出，目前房價虛高，一方面是供求關系使然，另一方面則是因為土地供應價格過高。

　　夏斌的觀點與建設部一些專家和一些地產商的觀點暗合。

　　建設部政策研究中心去年10月在其研究報告中稱，“招(標)、拍(賣)、掛(牌)制度存在明顯的缺陷，短期內容易推動地價上漲”，當前房價上漲的主要原因是地價上漲和商品房檔次明顯提高。