葑湄草堂無人買 古宅上市路坎坷

　　施堅劍　NBD上海報道

　　“蘇州盛家帶31號產權‘葑湄草堂’拍賣會因綜合原因，經各方協商暫緩拍賣。”昨日下午1：30，在上海延安飯店4樓一間略顯擁擠的房間里，上海新世紀拍賣有限公司辦公室主任朱建平突然宣布。

　　記者了解到，緩拍的原因是沒有一家意向買家在預定的時間內交納保證金。

　　葑湄草堂的開發商———蘇州市新滄浪房地產開發有限公司董事長史建華表示，此次緩拍主要是因為境外買家對相關法律法規不是很了解，同時對古宅的使用功能以及周邊配套等存在一定疑慮。比如，根據蘇州市有關規定，這些控制保護建筑是禁止使用明火的，因此在使用上受到諸多限制，蘇州市政府比較傾向于作為會所或博物館來使用。此外，這些古宅的周邊環境和配套設施有所滯后，周邊有很多六、七十年代的民房，嚴重影響了古宅的景觀。

　　這已經是蘇州古宅上市遭遇的第二次“不測”，此前雙塔影園曾以400萬美元底價起拍但迄今未能出手。古宅的上市前途并不樂觀。

　　“除非你把周邊的居民全部遷走，不然花這么多錢買一個會所顯然不值得。”一業內人士如是分析。

　　而作為《蘇州市市區依靠社會力量搶修保護直管公房古民居實施意見》(以稱《意見》)頒布以來首個上市拍賣的控制保護建筑，葑湄草堂的一舉一動備受關注。意見》明確指出，允許和鼓勵國內外組織和個人購買或租用直管公房古民居，實施產權多元化、搶修保護工作社會化、運作市場化。

　　據了解，目前蘇州共有154座控制保護建筑可供上市，除了個人買家外，也有很多房地產開發企業非常感興趣。但是，開發商介入蘇州古宅市場有一定困難。“在接觸中，很多開發商表示，希望將上市古宅的周邊地塊成片開發。”蘇州市房管局公房管理處處長俞國祥說道，“但這一想法目前的市場條件還不成熟———成片開發需要政府統一規劃，這已經超出了房管局的職權范圍了。”

　　不過，眼下個人買家要介入這一市場也比較困難。蘇州市房地產業協會副秘書長沈慶年表示，這些古宅中居住著大量的住戶，除了購買的一大筆資金外，搬遷費用也不是一般個人買家可以承受的。據悉，蘇州古宅里的人口密度相當大，一處2000平方米的古宅里，居住著100多戶居民，而搬遷一戶居民，按現在蘇州市的標準是每平方米5000元-6000元，如果再加上土地平整、設施完善等，則達到每平方米1萬多元。

　　“關鍵還是實力問題。”沈慶年認為，引入企業還是比較現實的，但是，如何將古宅推向市場，“這非常需要政府的政策支持。”

　　其實，蘇州房管局也認識到其中的艱難，從一開始就在為古宅上市爭取優惠政策。據一位熟悉內情的負責人介紹，當時，房管局曾提出要免除土地出讓金或者少交土地出讓金，但最終被蘇州市國土資源部門否決了。而沈慶年分析，免除土地出讓金“遠遠不夠”，還需要給與稅收等一系列政策的支持。

　　而目前，對于已經介入這一市場的滄浪房地產開發有限公司來說，最關鍵的問題還是尋找買家。史建華表示，如果上海拍賣不順利的話，今后將會考慮赴香港拍賣。

　　葑湄草堂簡介

　　葑湄草堂位于蘇州盛家帶31號，蘇州城古老的葑溪旁邊，占地面積2000平方米，建筑面積1500平方米。古宅始建于清朝道光年間，距今已經有200多年的歷史，外觀幽雅別致，完全按照當時江浙一帶的文人住宅風格建造。

　　蘇州新滄浪房地產公司購入后投巨資進行了復古修繕。除設置了門衛、洗手間、廚房、餐廳、車庫等基本配套設施外，還適度改變了天井、圍墻、窗體的盡度和比例。修繕后的功能初步定位為“高級會所”。

　　本次起拍價被設為5600萬元，平均每平方米近4萬元。　(施堅劍)