商業銀行或將進一步收緊信貸 房產業面臨最大洗牌

    2005年3月的房地產業，漩渦中心的日子并沒有改變，各種說法在市場流傳。一種典型的說法是，商業銀行已經收緊對房地產業的信貸。

    “我們將不再對房地產開發商提供新增貸款。”3月22 日，一家國有商業銀行北京分行的一位高層透露。當然，更多的銀行在接受記者采訪時表示并不知情，他們中的一些人表示目前尚未接獲這樣的通知。

    但北京的一些開發商表示，他們已經聽到了這樣的說法，并猜測可能不會是央行的統一部署。地產商們分析，這可能是各商業銀行根據自己的房貸業務情況作出的“靈活”調整。一家中等規模的房地產公司的高層說：“我們的貸款銀行已經口頭通知我們不再新增貸款了”。據信，在北京，不止一家開發商收到了類似的口頭通知。

    自3月16日中國人民銀行宣布調整商業銀行自營性個人住房貸款以來，房地產開發商就一直處在新一輪宏觀調控風潮的中心。令各家開發商心中七上八下的是，銀行進一步收緊開發貸款、提高貸款利率正在變成現實。

    風聲鶴唳

    3月20日，北京召開了“2005年中國金融形勢預測、分析與展望專家年會”。央行副行長吳曉靈在會上說：“出于風險控制的考慮，必須控制房地產業向銀行貸款的總量，房地產業應當更多地在資本市場籌措資金。”吳同時表示，央行愿意為資本市場的健康發展創造有利條件。

    吳曉靈的表態表明，今年央行還將進一步嚴控房產商的開發貸款。這是否意味著央行將像去年那樣，出臺銀行業統一的開發商貸款規定呢？

    央行人士對記者說：“央行現在只通過利率等貨幣政策進行窗口指導，不會動用行政命令干預商業銀行的具體經營。”來自銀監會的意見則更為明確：“對房地產開發商一刀切地‘斷血’不太可能，現在的銀行都已經商業化運作了，是否貸款完全由銀行自主決策，監管機構怎么可能還搞這種行政手段呢？”

    在上海——一座被認為房地產投機色彩最濃的城市，當地監管部門的有關人士透露，他們目前亦未收到監管層制定，或者考慮制定房地產開發貸款新政策的消息。上海銀行業同業公會秘書長朱德林解釋，由于前一兩年已經做過調整，上海銀行業最近并沒有考慮重新制定新的房地產開發商貸款政策。

    然而，從個別商業銀行已經停止給開發商貸款來看，經監管機構的一再警告，商業銀行對房地產商貸款風險確實異常警惕。

    記者在調查中發現，目前，各家銀行總行的政策普遍溫和而有彈性，這被認為體現了“因地制宜”的原則。交通銀行總行新聞發言人宋峰表示，交行只是根據央行調息政策出臺了信貸政策的操作方向，實施細則將由各分行根據具體情況分頭制定。

    在上海，各銀行并沒有進一步收緊對開發商貸款的趨勢。記者對建行、工行、中國銀行、交通銀行和上海銀行等多家銀行分行的調查表明，上述銀行目前仍然執行2004年以來已經比較嚴格的緊縮政策，并無進一步緊縮的打算。

    不過，這座城市維持對房地產開發商的信貸政策有著特殊的背景——在2004年上半年的緊縮政策中，上海各銀行普遍采取了比較嚴厲的開發商貸款政策。上海銀行延安支行一位客戶經理透露，上海銀行早已停止對中小開發商的貸款，現存大中客戶群中，從2004年下半年起，大部分已經執行基準利率上浮20%-30%的利率政策，只有個別大客戶執行基準利率，下浮利率的幾乎沒有。

    新的嚴冬

    不過，公開披露的有關信貸政策信息并不能讓開發商們安心。

    位于長三角常州市的江蘇新城房產股份公司是當地較大的房產商，該公司B股已在2002年上市，并不屬于銀行信貸緊縮的重點對象，但來自銀行的消息仍讓他們揪心。該公司營銷部的汪飛透露，個貸利率調整之后，當地工農中建四大行已開會研究開發商貸款問題，對該公司的貸款利率也存在提高的可能。

    被稱為“地產駭客”的天津順馳集團，其總部有關人士承認公司面臨銀行貸款升息的問題。據透露，在個貸利率調整后，銀行對該公司的貸款利率可能從以前的5.58%提高到6.67%。

    本報記者的調查還表明，房地產開發貸款利率上漲在各地相當普遍。

    深圳至祥置業有限公司總經理周瑋剛剛結束對天津、長沙、昆明和蘇州等地的考察。她了解到的情況是，天津的情況其實還算寬松，長沙、昆明等地的信貸已收得非常緊，利率上浮很厲害。“能以百分之六點幾貸到款已相當不易”，周女士透露，在深圳，通過融資公司融資的利率甚至超過了10%。

    中小房產商受到的影響最大，周瑋判斷，“在各地，他們基本都貸不到款了”。

    對開發商來講，資金的壓力不僅僅來自開發貸款。

    周轉難題

    對房產商來說，個貸的意義實際上并不亞于開發貸款——個貸大部分在購房者那里轉個手，就又回到了房產商的資金鏈中。截至2005年2月末，商業銀行發放的自營性個人住房貸款余額已達16508億元，占商業銀行中長期貸款的23%，而2004年中國房地產開發投資總額是13158億元。這意味著，如果開發商的銷售回款出現問題，那么開發商的資金周轉將受到致命影響。

    在嚴控個貸的背景下，出現這種致命影響的可能性正變得越來越大。

    至祥置業總經理周瑋說，從開發商可以正式售樓之日起，在個貸收緊之后，由于銀行審貸時間延長、放貸要求提高，開發商樓盤銷售速度將明顯下降，資金回籠時間將延長三個月到半年，在這之前，售樓資金回收時間一般只有一個月左右。周女士由此斷言：“開發商的資金周轉效率將明顯下降。”

    江蘇新城房產股份公司的汪飛承認，個貸收緊對公司的資金回收有明顯影響。汪告訴記者：“現在個貸審批拖20多天甚至一個月的情況比較多，銀行放款速度很慢，一般比以前慢一個月左右。短期內開發商的資金壓力肯定明顯增大。”

    浙江大學房地產研究中心賈生華教授認為，個貸收緊的影響最終將傳導給開發商。“就像去年對開發商收緊貸款，導致部分中小開發商資金困難，最后不得不推遲交房日期一樣。”賈表示，個貸收緊肯定會降低房產商的資金周轉效率，提高財務成本。

    “即便是大房產商，如果擴張過快、資金難以跟上，亦可能出現資金鏈斷裂而崩盤的局面。”他說。

    最大洗牌

    被認為是“溫和”之舉的“3.１6”房貸新政，隨著可能出臺的后續政策，其對整個房地產業的潛在影響目前還無法估量。市場普遍認為，在緊縮之下新一輪地產業整合已在所難免。有業內人士甚至認為，這次的調整力度將不亞于上個世紀90年代。

    這種情況在部分地區已經出現端倪。

    據廈門磐基地產投資公司旅游地產部總經理洪濤介紹，廈門房市目前已經出現了明顯的分化，雖然島內的房價還在上漲，但島外的海昌和湖里區的房價已經出現下調，降幅約在6%-7%。

    對于杭州市場，賈生華的看法是，年后杭州拍賣的四幅土地價格繼續走高，影響到房價走高，“但現在多是有價無市，成交量比較少。其中很大一部分還可能是炒家之間的交易”，賈如此判斷。

    而相當一部分人士認為，地產商進一步緊繃的資金鏈將導致市場的提前整合。

    “我們去濟南、昆明，那里的一些開發商和當地政府達成默契，一圈地就開始以團購的名義售房。這實際上說明他們的資金已經很緊張了。”周瑋說，如果市場出現波動，這些資金高度緊繃的公司就會崩盤。目前，由于房地產貸款繼續緊縮，中小房地產商壓力最大，很大一部分可能就得退出房產市場。

    對于大房地產商來說情況一樣嚴重。3月3日，南都集團將在上海、江蘇的70%權益及浙江的20%權益以18.5785億元轉讓給萬科集團；而萬科早在2004年就開始與招商地產(資訊 行情 論壇)合作拍地，發行企業債券，以緩解信貸收緊后的資金壓力。

    賈生華斷言，在嚴重的資金壓力下，一大批資金鏈脆弱者必然倒下。“盡管政府在房地產業中有很大利益，但從中國20世紀90年代以后的情況看，各種利益關系錯綜復雜，市場有自身的規律，不會完全按政府的意圖來走。”賈由此斷定——最后的跌落將不可避免。

    在周瑋看來，這一輪房地產市場向下的調整將會與20世紀90年代的情形非常相似，房產業將出現大洗牌、大整合。“我們公司成立于1993年，曾經歷90年代的房地產熱和崩盤的過程。當時大家的瘋狂跟現在的長三角一模一樣。直到現在，深圳銀湖豪宅區的房價還只有當初頂峰時價格的一半。”

    周進一步解釋說：“這也是為什么萬科沒有高速擴張、深圳房價遠沒有長三角高的重要原因——萬科和深圳處在90年代房地產熱潮和泡沫破滅的中心。”