香港地產(chǎn)泡沫前的瘋狂

　　1997年之后的6年里，香港持續(xù)56個月通貨緊縮，同時信用卡壞賬率高企，這一切與地產(chǎn)泡沫破裂均有莫大關(guān)系

　　文｜李美霞 發(fā)自香港

　　香港房地產(chǎn)業(yè)雖然幾經(jīng)起伏，但一直是香港經(jīng)濟(jì)的支柱之一，占GDP的比重在20%以 上，成為香港經(jīng)濟(jì)的一個重要影響因素。

　　不過，最為外界熟知的莫過于香港1997年前的地產(chǎn)泡沫形成以及破裂。

　　1990年代初期，國際游資及本地炒家開始瘋狂炒買香港房地產(chǎn)，樓價、地價飆升，嚴(yán)重脫離居民購買力。從1991年到1997年房價上升4倍左右，若從1985年房地產(chǎn)市場復(fù)蘇算起，到1997年時房價已上升了9倍乣10倍。1997年，香港房地產(chǎn)泡沫破滅，樓價一路下跌。至2003年，香港物業(yè)價格下跌了70%左右，給香港經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重的負(fù)面影響。這一輪周期性上漲歷時13年，下跌過程達(dá)6年，至2003年底才慢慢有復(fù)蘇的跡象。

　　房地產(chǎn)依賴癥

　　香港地產(chǎn)界和金融界，對于房地產(chǎn)業(yè)對香港的影響都極為關(guān)注。因為他們理解，房地產(chǎn)業(yè)對香港的宏觀經(jīng)濟(jì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一個投資市場的作用。

　　香港經(jīng)濟(jì)的主調(diào)是自由貿(mào)易，貨物的進(jìn)口及出口皆為零關(guān)稅，所以房地產(chǎn)市場的發(fā)展，客觀上為香港政府建立一種“代理關(guān)稅制度”。而土地，更是香港政府的首要收入來源。

　　在香港落地進(jìn)行投資或是貿(mào)易的企業(yè)，盡管進(jìn)出口的貨物都是免稅的，但是商務(wù)活動需要租用或是購買倉庫、寫字樓、碼頭等商用物業(yè)。個人則需要租住房屋或是購買住宅。所以，客觀上，房地產(chǎn)業(yè)起到了將外部資金截留在香港本地的作用。而香港政府，則通過高價賣地，向所有的私人住宅、建筑物征收“差餉”(物業(yè)稅)、“地租”(租金)，以及從房地產(chǎn)企業(yè)身上獲得的利得稅，間接地收取利益。這樣，香港房地產(chǎn)業(yè)從某種意義上看就變成了香港政府的“征稅代理人”。

　　因為樓價過高，香港人平均每戶要把40%50%的收入花在購置住房上。 香港的房地產(chǎn)市場，不僅是一個產(chǎn)業(yè)，更是影響到香港的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

　　除了對公開的GDP影響兩成左右，香港政府2001年年報公布的數(shù)字是，2000年乣2001年，政府總收入達(dá)2251億元。其中政府售出十幅總面積5.36公頃的私人房屋發(fā)展用地，土地收入達(dá)到295億元港幣，占政府收入的13%。物業(yè)稅收入總額為144億元，占6%，地租收入總額為42億元占1.8%，土地基金、物業(yè)及其投資收益占到18%，其中當(dāng)年物業(yè)稅的收入約為110億元，占5%。以此簡單計算，單是與土地及房地產(chǎn)相關(guān)的收入就已經(jīng)占到政府總收入的近四成。

　　自1985年起，銀行普遍接受物業(yè)抵押發(fā)放貸款，從而引發(fā)了財富循環(huán)效應(yīng)。事實(shí)上，由于香港土地資源稀缺帶來的快速賺錢效應(yīng)，香港公司和私人習(xí)慣于將富余貨幣購置物業(yè)以求保值。

　　泡沫的形成

　　1993年，當(dāng)時美國為刺激經(jīng)濟(jì)繁榮，聯(lián)邦利率不斷下調(diào)，從1992年6月的3.76%一直下滑到1993年12月的2.96%。其時香港的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)過熱，通貨膨脹上升勢頭已經(jīng)無法控制，年內(nèi)通貨膨脹率達(dá)到7%8%。但是，為了要保持聯(lián)系匯率制度，當(dāng)時的港英政府只能繼續(xù)下調(diào)利率，實(shí)際利率一度曾達(dá)到-10%。其后，港英政府采用多項措施打擊炒樓，例如調(diào)低按揭比例到七成，提前繳付印花稅等手段，嚴(yán)禁樓花買賣等，在1994年乣1995年壓住了樓價的繼續(xù)上升。但是1996年乣1997年度，港英政府放寬控制，香港房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入瘋狂泡沫期。

　　以香港本地一個著名大型樓盤愉景灣為例，1990年開發(fā)初期，平均價格為1000元/平方尺(1平方市尺略多于 0.1平方米)。一年之后的1992年，樓價就上升了一倍，達(dá)到2000元/平方尺。1997年則炒高到5000元乣6000元/平方尺。2003年，該樓盤的價格回退到10年以前，也就是1992的價格水平，均價在2400元/平方尺。

　　1997年香港政府年報這樣描述：“在十月初之前，本地內(nèi)部需求極為強(qiáng)大。機(jī)器及設(shè)備的整體投資開支增長強(qiáng)勁，私營機(jī)構(gòu)的樓宇及建設(shè)開支亦然。由于人口持續(xù)增加，家庭入息穩(wěn)步提高，以及股市和物業(yè)市道暢旺，消費(fèi)開支也大幅增長。”

　　從1989年到1997年第三季度，香港房地產(chǎn)價格上漲了三倍多。在當(dāng)年的“巔峰”時期，港島黃金地段的寫字樓曾開出過一平方米近20萬港元的“天價”。以炒樓高潮1997年4月前后為例，當(dāng)月登記的樓宇買賣合約共25572宗，比前一年同期的9606宗增加了近兩倍，比前一個月的16124宗也增加了五成多。此時的房地產(chǎn)市場炒作之風(fēng)近乎癲狂，存在嚴(yán)重的泡沫。香港金管局的數(shù)據(jù)表明，未償還住宅按揭貸款在1997年竟高達(dá)當(dāng)年GDP的32%。

　　1997年在亞洲金融風(fēng)暴襲擊下，香港房地產(chǎn)泡沫頓時破滅，房地產(chǎn)市場樓價下挫二至三成。在香港島東北邊由船塢造鎮(zhèn)而成的中產(chǎn)階級居住社區(qū)“太古城”，樓價從1997年以前約1.3萬港元/平方英尺的最高峰，逐年下降跌落到4000元乣5000元/平方英尺。

　　此刻，房地產(chǎn)的滯后效應(yīng)顯現(xiàn)。盡管市場需求已經(jīng)銳減，但由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，前期狂熱時期開發(fā)的私人樓盤還在源源不斷地涌入市場，造成供應(yīng)與需求進(jìn)一步失衡。從2003年香港物業(yè)報告上列出的統(tǒng)計數(shù)字是，1998年的私人住宅落成量達(dá)到22278個單位，1999年的落成量則達(dá)到35322個單位。 不巧的是，此時香港政府正好推出了“八萬五”計劃，準(zhǔn)備將包括私人樓宇在內(nèi)的房屋供應(yīng)量增加到每年八萬五千個。

　　香港特有的“負(fù)資產(chǎn)”一詞(房產(chǎn)實(shí)際價格低于所借的銀行貸款，超出部分為無抵押的負(fù)債)就出現(xiàn)在此時。

　　1998年中原城市大型屋苑領(lǐng)先指數(shù)(CCL-MASS)開始以自由落體式狂瀉。1998年10月，政府宣布停建3.8萬個夾屋計劃。當(dāng)時的中原城市領(lǐng)先指數(shù)已經(jīng)只剩下45.71點(diǎn)——也就是說，香港人在樓市上的每一元錢投資，只剩下四毛五分。而且，因為當(dāng)時的狂熱之下，有許多人以銀行按揭加其他按揭的方式，取得差不多10成貸款買樓，將他們的未來收入全部押注于買樓之上。所以，尚未拿到手的工資，70%80%被鎖定在市值縮水一半的住宅開支上，可支配收入大幅減少。從1997年到其后的6年，香港持續(xù)56個月的通貨緊縮，以及信用卡壞賬率高企，與此均有莫大關(guān)系。