海外基金趕集上海

　　在美國，投資房地產的基金年平均收益率為6.7%，日本、新加坡為4%，在上海，這些基金投資的年凈收益率卻可以達到20%－50%

　　文｜蘭紅

　　“我們一直在(上海)尋找下一次投資。”3月17日，前來上海為旗下項目開盤助威的荷 蘭國際房地產基金(ING)中國區資產管理總監江浩思聲稱“下一次后面還會有下一次”。在江浩思看來，現在的上海房地產，某種程度上就像一個集會，盡管非議不斷，每天卻都有不同來源的大筆資金向這里趕來。在中國觀察了11年的ING，此時不但不會抽身離去，而且會突破常規加大投資。

　　“這是一種趨勢。”朱兆榮說。作為第一太平維斯商鋪部高級董事，朱兆榮每天工作的一大塊內容，就是在上海陪著各式海外房地產基金經理察看市場。五六年前，他們還是光看不下單，到了2001年，形勢就開始改變。“2001年時，他們開始問我，怎樣進入上海、進入中國？2002年，他們問怎樣進入項目？2003年，他們問可以買什么項目？”朱兆榮笑著說，“現在，他們則問有沒有項目可以做？”

　　事實上，海外房地產基金的投資沖動，并不是從現在才開始的，只不過此時時機格外引人注意而已。在這些反思和調控中，海外房地產基金是被動的、還是主動的？是繼續看好，還是就此撤退？現在還很難定論。然而，結果都是一樣的——這10年，海外房地產基金不僅在逐步加大投資，而且還逐漸改變了投資方式。

　　早在1990年代，對上海市場有濃厚興趣的海外房地產基金就以觀察者的身份進入，但他們在房地產領域并未介入具體項目的運作，而是通過少量資金的注入進行有限合作。如ING與上海西郊莊園置業發展有限公司合作開發閔行上海網球俱樂部和公寓項目。這種低調的觀察者身份一直保持到2002年底，此時上海地產開始大漲。

　　2003年上海房價穩步上揚20.5%，海外房地產基金再也按捺不住，開始直接投資項目。同年7月，美國摩根士丹利地產基金投資了盧灣區“錦麟天地雅苑”項目，并在短期內獲得了超過預期30%的收益。

　　很快，海外房地產基金發現，收購地產項目的不良資產更加有吸引力——相比房地產業的直接項目投資，地產項目的不良資產投資能夠產生翻倍的利益。2003年底，華融資產管理公司與摩根士丹利投標團和高盛分別成立中外合作資產管理公司，并向這兩家合作資產管理公司轉讓了108億元和19.7億元不良資產。在此之后，包括瑞銀、雷曼兄弟、花旗集團在內的海外基金都先后在上海購買了價值不菲的地產不良資產。

　　2004年底，摩根士丹利、ING和麥格理銀行等海外房地產基金又開始對住宅以外的商業物業發生興趣，并且從短期持有物業3~5年轉變成持有5~7年的中長期投資，這期間每年的租金給基金帶來穩定的收入，到期后，基金將把物業賣給海外的信托基金或在國內出售。在此之前，他們認為，房地產基金的周期一般為5年，只有住宅項目能在短期內實現投資回報，并快速退出，因此，很多來上海的房地產基金一般都明確約定只投資住宅。但是，現在他們顯然改變了想法。江浩思坦承，可觀的回報率是極大的誘惑。在美國，投資房地產的基金年平均收益率為6.7%，日本、新加坡為4%，在上海，這些基金投資的年凈收益率卻可以達到20%乣50%。

　　目前活躍在上海的這些房地產基金，相對整個上海房地產投資規模，相對于意欲進入的房地產基金，都還不過是冰山一角。基強聯行投資管理(中國)有限公司董事、總經理陳基強感嘆道，春節過后，整個公司就一直陷入忙碌狀態，因為“每個月都會有20到30個海外基金進駐上海，尋找房地產投資機會。”根據基強聯行對外資、海外基金和國際投資銀行進入內地房地產市場的一份總體評估報告，這些資金“2004年就開始窺探中國市場，但實際投入的項目不超過10個，總投資額僅3~4億美元；預計在2005年及未來兩三年內，這一數字將有更大的增幅，增加至10~20億美元，幾乎達到去年投資額的5倍。其中，大部分資金會流向上海。”

　　如果上海投資受挫，地產基金們也會迅速地退出。通常，在決定投資一個項目的談判中，只有10%~20%的時間是討論項目，40%~50%是討論合作模式，其他時間都在討論資金如何進出。江浩思說，這就像進入一個房間，當你決定進去的時候，一定已經知道從哪里可以進入，又從哪里可以出去。

　　但這并不意味著海外房地產基金在上海可以出入自由。幾個月前，ING中國區總經理關博仁還在抱怨由于許多限制，海外房地產基金在上海市場的發展仍處于試探階段——尚無一家海外基金直接以房地產基金的名義在中國注冊，多以離岸投資公司的身份出現。“這其實就是一道防火墻。”上海福納市場咨詢有限公司地產研究總監楊子江總結說。

　　鏈接：

　　海外地產基金在上海

　　GIC。新加坡的GIC與香港東方海外在上海市中心合作開發了東方巴黎、東方劍橋、東方曼哈頓三個高檔公寓項目，估計總銷售金額在5億美元。

　　第一中國房地產發展集團有限公司。澳大利亞最大的投資銀行麥格理銀行在2002年初與施羅德物業亞洲基金合資成立；與上海浦東發展銀行共同開發上海浦東三林土地項目。

　　Capita Land Financial Limited。新加坡發展商凱德置地通過其新加坡母公司設立。總共籌集金額達到1億乣2億美元投入上海的房地產項目。

　　ING集團。荷蘭ING集團與上海西郊莊園置業發展有限公司在上海市閔行區合作開發了占地468畝的上海網球俱樂部和公寓項目，與復地集團共同投資開發松江的住宅項目。

　　Rodamco Asia。于2003年8月31日成功收購了上海盛捷高級服務公寓(SGS)100%股份，共334套，收購價為2300美元/平方米，估計收購總價在5000萬美元以上。

　　美國洛克菲勒投資基金。美國洛克菲勒投資基金與新黃浦集團共同開發建設外灘源項目，收購新茂大廈。

　　麥利聯行。基強聯行與香港私募資金合作成立了麥利聯行投資基金(Millennium)，投資上海房地產項目，總投資金額估計在5000萬美元左右。

　　摩根士丹利。與金地集團合資組建房地產開發公司，與上海永業集團建立共同投資上海房地產市場的戰略聯盟，投資錦麟天地雅苑項目。