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央行加息，以和風細雨的方式，傳播一個電閃雷鳴的信息
文｜舒眉 發自北京
“央行調整房貸利率目標并不是針對廣大的普通買房人，而是以風險溢價的方式抑制過度的投機性購房。”3月20日，中國人民銀行副行長吳曉靈在 “2005中國金融形勢預測、
分析與展望專家年會”上接受《全球財經觀察》記者采訪時表示。
參與房貸政策制定的吳曉靈顯然希望公眾能理解央行的初衷：“央行調整這次房貸利率政策，是想在需求方做一定的調整。調整的主要對象不是買房的普通老百姓。央行允許下限管理，下限管理后房貸利率升了0.2個百分點。從短期來看，我們的購房者會多增加一點利息的支出。但是如果金融政策和其他各方面政策配套能夠把我們房地產價格上升過快的勢頭有所抑制，房地產價格上升的幅度減小的話，就保證了老百姓的根本利益。”
3月16日，中國人民銀行決定自17日起調整商業銀行住房信貸政策，取消商業銀行自營性個人住房貸款優惠利率，上限放開，實行下限管理。消息一出，地產股應聲下跌。上證地產指數回落36點，下跌3.97%；深圳地產指數回落12.5點，下跌3.66 %。
“央行這次政策的調整，是以和風細雨的方式，傳播一個電閃雷鳴的信息。我認為這是一系列政策的開端。” 瑞士信貸第一波士頓首席經濟學家陶冬告知《全球財經觀察》。
上海銀行發展研究部研究員張吉光認為：“此次人民銀行在調整個人住房貸款利率的同時下調商業銀行超額存款準備金率，顯然別有用意。”
因為，從理論上講，貸款利率的上調屬于緊縮性貨幣政策，而超額存款準備金率的下調則屬于寬松的貨幣政策。一方面是金融機構貸款余額和貨幣供應量增速的大幅下降(數據顯示，2月末，廣義貨幣M2余額25.94萬億元，同比增長13.9%，增幅比上月末低0.2個百分點，比上年同期低5.5個百分點；人民幣貸款余額18.2萬億元，同比增長13.4%，增幅比上月低0.8個百分點，比上年同期回落7.3個百分點。)，在緊縮性政策的打壓下，宏觀經濟將面臨通縮風險；另一方面，房地產貸款快速增長，造成商業銀行中長期貸款占比過高，流動性下降，更為嚴重的是貸款的快速增長推高房地產市場，市場面臨潛在泡沫風險。鑒于此，人民銀行一方面下調超額存款準備金利率，促使商業銀行適時擴大貸款，解決目前的企業融資難問題，確保經濟不至于出現硬著陸；另一方面適當提高個人住房貸款利率，降低房地產及商業銀行貸款風險，并阻止貸款大量流入房地產市場。
張吉光認為，這次人民銀行打出的是一套組合拳，“松緊搭配”，政策的總合力并不大，屬于溫和措施，房地產市場應當不會出現劇烈反應。
西南證券的地產分析師段海瑞認為：總體來看，這兩項政策力圖從抑制需求的角度達到房地產市場的供需平衡，緩解房價上漲的壓力。提高首付款比例和貸款利率在一定程度上抑制了自住型購房者的買房需求，抬高了投資性購房門檻，縮小了投機型購房的獲利空間，傳遞了央行抑制房價過快上漲和房地產“泡沫”放大的信號。
2003年，央行出臺了121號文件，地產界人士驚呼“房地產的冬天來了。”但是，此次人民銀行對房貸政策的調整內容均可在2003年的121號文件中找到。如121號文件第四點提到，“對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住房的，首付款比例仍執行20%的規定；對購買第二套以上(含第二套)住房的，應適當提高首付款比例。”這與此次調整中的“對房地產價格上漲過快城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%”相對應。
從這一角度講，市場參與者對此項政策應早有預期，且被市場所消化。故其信號意義遠大于政策對市場的實際影響。這說明，人民銀行在2003年作出的“房地產市場過熱”的觀點始終未變，并進一步得到強化。人民銀行正按照其原來的思路走上對房市的緊縮調控之路。這次調整只不過是開頭，一系列組合拳將會陸續打出。
中國社科院金融研究所主任易憲容向《全球財經觀察》表示：下一階段，政府會通過多方面的措施來調整房地產價格，比如說稅收、土地、信貸等等。
他說：“對信貸來講還有一個問題，現在加息別看是加一點點，只要市場需要，利息還會調整。因為利息和市場的價格偏離太遠。比如說我們現在民間信貸市場利率是12%，但是央行所規定的利率只有2.25%，無論是發展中國家還是發達國家，GDP的增長如果是10%，利率應該是12%左右。我們現在的情況是：經濟增長是9.5%，利率是2.25%，差距已經太大了。
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