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本報駐京記者 馬克
1998年4月7日，為落實國務院促進城鎮住房制度改革，把住宅業培育為新的經濟增長點的精神，中國人民銀行下發《關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》，決定進一步加大住房信貸投入，支持住房建設和消費。隨后頒布的《個人住房貸款管理辦法》取消了對發放個人住房貸款的限制(此前該貸款只能由工、建、農3家銀行在安居工程試點城
市發放)，并規定個人住房貸款執行優惠利率。
1999年，中國人民銀行將住房貸款的上限由房價款的70%提高到80%，將個人住房貸款最長期限從20年延長到30年，并將個人住房貸款利率在原有的優惠基礎上進一步下調10%。
1998年以后，在通貨緊縮的背景下，央行連續5次降息，2002年2月后存貸款利率均降到了建國以來的最低點，其中個人住房長期貸款利率，商業貸款由7.65%降至5.04%，公積金貸款由6.21%降至4.05%。相對于其它商業貸款，商業住房貸款的利率優惠擴大到0.72個百分點。在低利率等因素的刺激下，中國的住宅商品市場從無到有，迅速繁榮。
2002年8月，在重申了“低利率、鼓勵個人住房信貸、增加房地產開發企業信貸”的貨幣政策不會改變之后，央行首次提到要“防止產生房地產泡沫，防止信貸過度集中于房地產業”。
在有案可查的資料中，這是最早發出的警惕房地產泡沫的聲音。到2002年底，已有相當多的人相信房地產存在泡沫并呼吁采取降溫措施，但是反對的聲音幾乎同樣強大，爭論一直持續至今。
在2003年2月發布的2002年貨幣政策執行報告中，央行再次提醒房地產泡沫及其引發的金融風險，但是措辭依然溫和：“考慮到當前擴大內需，拉動經濟增長，住宅業是新的經濟增長點這一特殊背景，房地產信貸政策應采取軟著陸的辦法，金融機構既要支持房地產業的發展，又要防止引發房地產泡沫。”
無論是商業銀行、房地產商還是地方政府，顯然都沒有把這種提醒當回事，房地產投資和貸款繼續猛增。2003年6月，央行終于下發了被業界稱為“121號文件”的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。該通知重申了商業銀行不得給自有資金比例低于30%的房地產商貸款的規定，新增了不得對未封頂的住宅發放消費貸款的規定，此外還有一條由商業銀行自行掌握的規定：對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商業銀行可以適當提高個人住房貸款首付款比例，并且不再執行優惠住房利率規定。
這個今天看來平淡無奇的通知，當時卻引起了軒然大波，在許多城市，為落實121號文件而組織房地產界召開的會議往往開成了對央行的聲討大會，房地產行業的主管部門也公開表達了不同的意見。當年8月，國務院發布主要由建設部起草的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，這幾乎立即就被房地產界解讀成“對121號文的糾偏”。
面對居高不下的房地產投資和不斷增長的房價，央行在11月發布的三季度貨幣政策執行報告中評論道：“綜觀世界各國歷史，房地產信貸業務在這么短的時間內，以這么快的速度持續發展是少有的。”
2004年4月之后，中國經濟全面進入宏觀調控，雖然發改委和國務院點名通報的三大過熱行業里沒有房地產業，但央行和銀監會顯然已將其作為重點監控對象。9月，銀監會發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，要求不得向資本金比例低于35%的房地產企業貸款，并將個人住房貸款借款人的月房產支出與收入比控制在50%以下。
2005年2月發布的《2004年貨幣政策執行報告》顯示，商業銀行2004年的房地產貸款增幅比2003年回落了16個百分點，但是房地產投資增幅仍然高達28.1%，僅比上年回落了1.6個百分點。顯然，一度資金吃緊的房地產商很快便找到了新的資金來源。專家指出，新的資金來源主要由流入境內的國際游資和在銀行系統外循環的國內游資構成，它們的數量需要以千億為單位計算。
房地產價格的持續上漲讓央行憂心忡忡，2004年35個大中城市地價平均上漲10.1%，房價平均上漲9.7%，而房屋租賃價格平均僅上漲1.4%，其中隱含的風險不言而喻。這還是平均數字，滬寧杭等地的房地價格更是數倍于此，即使是普通市民，也能通過常識判斷出房價的不可持續。對商業銀行而言，如果購房人到期無法還貸，而作為抵押品的住房又因房地產泡沫破滅而大幅貶值，那就意味著跌去的房價都將變成銀行的壞賬。2004年11月，最高法院出臺生活所必需的居住房屋不得拍賣、變賣或者抵債的司法解釋，這更加劇了央行對金融風險的擔心。
2004年10月，央行上調存貸款基準利率，按下限計算，商業住房貸款與其他商業貸款的利差縮小到只有0.2個百分點。今年3月，國務院領導在人代會上對房價問題做了明確表態，央行隨即宣布取消住房貸款的優惠利率，轉而執行正常的貸款利率，這也意味著5年及以上期限的房貸利率將至少上調0.2個百分點。
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