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“花五百元雇一個民工排號，以求參加兩天之后的認籌，能買到一個靠前面的籌碼”，“為求得一套比較理想的多層單位，但三次‘抽簽’全部落空”……在全城熱銷的深圳樓市，對廣大購房者來說，往往一“籌”難求。幾天幾夜的排隊、東奔西走的來回折騰、頭腦發熱的匆忙落定，甚至還有防不甚防的陷阱，一提起“認籌”，很多人都別有滋味上心頭——
近日，本報記者連續收到購房者數起關于在認籌過程中的投訴，講述自己在買房認籌
中遇到的種種不快經歷、不公平遭遇、陷阱，記者連線政府主管部門、消費者協會、律師，他們也接到類似投訴，并建議購房置業者要需理性分析市場，謹慎對待房地產市場的炒作成分。記者就樓市“認籌”現象進行了一番深入采訪，希望從樓市這一普遍現象中，看出一些市場底部隱藏的不協調音符。
熱銷的“黃金搭檔”
所謂認籌，就是在項目正式發售之前以誠意金的形式申請優先選房資格和額外的優惠。是近幾年來深圳開發商從香港學來的一招營銷高招�！罢J籌”是樓盤營銷慣用的一種手法，深圳大小樓盤在公開發售前往往要先“認籌”一番，或探探市場行情，或制造銷售氣氛。業內人士認為，樓市熱鬧的場景，“認籌”功不可沒。
對于開發商而言，認籌首先為樓盤活動造勢，更重要的是他們在銷售之前的晴雨表。如果認籌的人多，那么價格可能走高；如果認籌人不多，開發商及時調整銷售策略。認籌、解籌帶來的人氣，以及烘托出來的現場氣氛也是目前深圳大小樓盤都慣用的原因所在。認籌已成為現在市場上最流行的營銷手法，用業界的行話來說，這叫“蓄客”。樓盤“蓄客”的時間長短不一，長達半年，少則數月，其中還參雜著諸如“封籌、解籌”之類的叫法，這個過程被統稱“內部認購階段”，不公布銷售均價。在觀察了一段市場動態之后，才開始“開閘放水”，輕易制造出“排隊”進場的熱鬧場面。
在這一長時間的認籌階段中，開發商、中介商喜歡通過不同的方式，放出“風聲”，聲稱項目開盤均價將上漲到8000多元／平方米，認籌客戶遠高于供應套數，比例甚至高達1：3。
“短缺經濟”效應在樓市中得到充分體現。來自市場的信息是，特區內外幾乎沒有不熱銷的項目，似乎樓市只有買不到的樓盤，而沒有賣不出的樓盤，特區內外多數新開的樓盤認籌階段即出現排隊現象。
買房為“籌”所困
對絕大多數購房者而言，“認籌”是購房必須過的第一關。為了買了心儀的樓盤、戶型，購房者不得不付出大量的時間和精力。
去年10月的一個夜晚，趙女士守候在香蜜湖一個豪宅的會所里，準備花五六百元雇一個民工排號，以求參加兩天之后的認籌，能買到一個靠前面的籌碼。盡管趙女士是一名成功人士，也曾動用了可以用的社會關系，但面對日益緊缺的豪宅市場，她不得不加入“排隊－認籌－選房”的購房大軍中。6個月后的今天，趙女士對記者說，她還沒有買到房，一“籌”難求使她現在仍然住在白石洲一套兩房兩廳的房子里。
漫長的認籌過程中不乏“坎坷”。終于，趙女士夫婦″買″到了南山一高檔樓盤30號的籌碼，當排到他們夫婦時，早已擬定好的三套″房號″都被人選走了，他們茫茫然走出銷售大廳；“轉戰”到園博園片區，他們又提前兩天“請”人排隊，但再次鎩羽而返，因為看中的單位被“內部認購”掉了；在紅樹灣，他們已經情愿比前面兩個項目，多付出二十萬人民幣，以求得一套比較理想的多層單位，但三次″抽簽″全部落空。不久，中介和他們聯系，有他們想要的單位″放″出來了，每套要再加二十萬！
三分鐘“簽訂”百萬大單
與趙女士一直在“籌”外徘徊相比，曹先生似乎“幸運”很多，順利進入“籌”關后，曹先生發現售樓現場已經是人聲鼎沸，在擁擠的現場中，曹先生發現早先意向選定的戶型已經“名花有主”，他顯然不愿放棄來之不易的籌號和誘人的額外優惠，在喧鬧的環境烘托下，在售樓員的催促、誘導下，曹先生頭腦一熱，在三分鐘內另外選擇了一套他以前并看不上的五房，價值110萬，并立即交了定金。等離開售樓現場才清醒過來，該戶型在朝向、面積、布局上都存在著缺陷，更為重要的是，曹先生從此就要咬牙過上“三座大山”的日子。
第二天，曹先生來到售樓處想退回定金，但銷售商以雙方簽訂《認購書》為由，拒退定金。現在，曹先生已經將此事轉交律師處理。
記者從多個樓盤認籌現場了解到，由于數個月的客戶積累，數百名、甚至上千名客戶在一日內涌向售樓處，在一定程度上確實造成了樓盤緊俏、熱銷的場景，但是客戶在經過往來奔波、漫長等候后，就馬上要在喧雜的環境中，迅速做出數十萬、上百萬的購買決策，容易造成決策失誤。尤其是在自己預先選定的戶型被先到者選走后，樓盤熱銷局面，似乎不給購房者任何遲疑空間，必須在兩三分鐘內另外做出購買決策，往往出現草率、后悔現象。這種事情發生后，往往是沒有后悔藥吃的。
認籌不乏炒作成分
記者在Google中鍵入“認籌”，在23100項符合認籌的查詢結果中，有關樓盤認籌熱銷的消息占到95％以上，其中不乏“火爆、惹火、過千、潮涌”等搶眼字詞，“一天認籌率就超過了總銷售量的60％，認籌即封籌”更直白表述了樓盤是如何廣受購房者歡迎。
這些表層的告白是否反映了市場的本質？
記者從由市國房局發表最新預警報告上獲悉，從對有關樓盤銷售情況的調查看，盡管自用或投資出租占了多數，但仍有相當一部分認籌是出于炒房目的。該報告列舉了幾種典型的炒作手法。個別新盤認籌者不僅“一盤多認”，甚至還存在“多盤多認”，只要有新盤，通過各種關系也要先占個號。還有相當一部分樓盤銷售情況表明，部分房地產開發商、中介商也參與了樓盤炒作，部分樓盤排隊、熱銷情況與開發商、中介商的推介、暗示有一定關系。這樣勢必造成相當一部分不明就里的購房者心里恐慌、頭腦發熱、跟風買房。當記者結束這一輪采訪時，適逢今年深圳樓市發起“春季攻勢”，新上市樓盤又將祭起“認籌”大旗。在新的造勢高潮來臨的同時，記者發現，主流媒體、網媒社區空間、坊間有關認籌的異議同樣也在“風生水起”。
認籌和認購
認籌：認籌是銷售商為規避國家政府主管部門禁止在房屋預售審批前出售的一種變通銷售方式，其操作方式是以售VIP卡的形式，發現和鎖定潛在目標客戶，為價格制定提供必要的依據。值得注意的是，此時出售的VIP卡，是開盤選房的順序卡和額外權益卡的證明，具體選房活動必須憑此卡在選房日與其他持卡人公平競爭。
認購：如果把認籌比做“小定”，那么“認購”則是“大定”。開盤選房以確定房號的前提是交付一定的“定金”，并簽定買賣合同，此房號的權益歸屬方可確定。在銷售中，“定金”由認籌金（小定）和開盤前的認購金（大定）組成，小定的功能已經說明，大定的功能是確定房號、簽署認購協議、獲得與發展商簽定買賣合同、與銀行簽定按揭合同和交付首付款的權利。
綜上所述，認籌和認購是有償積累客戶的兩個邏輯性工作程序，前者以獲得選房和額外優惠的資格為終點，認籌金可以退還，后者以獲得確定房號和相關產權權益為終點，定金不可退還。
作者:深圳商報記者陸劍偉
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