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本報記者 龔怡
3月4日，周末傍晚時分，《財經時報》記者第一時間從萬科(資訊 行情 論壇)集團總部得到確切消息，萬科集團下屬上海萬科公司、萬科浦東公司、深圳萬科公司已于3月3日與南都集團下屬的上海中橋基建公司在上海簽署協議，萬科集團以總計18.5785億元人民幣受讓南都集團通過中橋持有的在上海、江蘇的70%權益，和在浙江的20%權益。至此，業界流傳半
年之久的“萬科并購南都”一案終于塵埃落定。合作之后，萬科與南都兩家公司在長三角地區共同擁有的土地儲備量達到了1000萬平方米以上。18.5785億元的巨資收購也創下了國內房地產企業最大宗企業并購案例的紀錄。
緩解土地饑渴
此次合作在很大程度上緩解了萬科土地儲備不足的饑渴狀態。萬科通過本次合作新增的項目儲備超過219萬平米，萬科董事總經理在接受《財經時報》專訪時透露，“18.5785億元的收購價格是按照市場對南都集團的土地、品牌等作出綜合評估后打7.5-8.0折后的價，另外還扣除了30%的所得稅”，其成本顯然低于以市價購買土地。此前，萬科在長三角地區已經取得了相當成績，目前是上海、江蘇地區市場份額最高的外地開發企業，但土地資源獲取上的瓶頸，一定程度上束縛了萬科的發展。南都集團成立于1991年，是一家以房地產業、基礎設施產業、金融服務業、通訊產品及網絡資訊業為主的大型企業集團。公司自1993年進入房地產領域以來，以杭州為中心，以住宅為主體，創建了“南都房產”品牌。在此基礎上公司依托“南都房產”核心品牌，以長江三角洲為重點發展區域，又逐步開拓了上海、寧波等多個城市的房地產市場。目前，公司已在杭州、上海、寧波、南京、長沙等地儲備了近千公頃的發展用地。
成功完成此次合作之后，萬科表示將繼續探討并實踐多種合作方式。郁亮在接受《財經時報》專訪時特別指出，對于目前正在進行的中央企業房地產業務重組，萬科也有濃厚的興趣。萬科是國資委著重提出的中房、華僑城(資訊 行情 論壇)、保利、中海、招商等5家參與央企房地產重組的企業之外首家高調對外宣稱想參與重組工作的房地產公司。郁亮認為，萬科具備重組最需要的跨地域發展能力，這種能力體現在團隊、資金、品牌等多個方面。
“曲線”登陸浙江市場
對于此次成功進入浙江市場，郁亮表示，考慮到南都在浙江市場上數一數二的地位，以及在消費者中名列前茅的品牌影響力，萬科以這種方式進入，其風險顯然低于在浙江購買土地獨自開發。此前，眾多大牌開發商都未能順利進入浙江市場。
而且這樣的方式可以更快產生經營現金流，提高其資產的使用效率。據萬科聘請的財務顧問做出的盈利預測，這批土地資源可以創造數億元的項目利潤，這將為萬科在2006年之后的業績作出重要的貢獻。盡管出于上市公司不能隨便公開項目利潤以避免哄抬股價之嫌的考慮，萬科沒有透露具體數字，但依據新增的可觀土地儲備量以及萬科集團從郁亮到普通員工溢于言表的喜悅之情來看，其數額一定不菲，“此次合作共有6個項目可以馬上進入現金流，上海有4個，蘇州、鎮江各1個，上海的項目里面有一個別墅銷售快尾期了，賣的非常好；還有一個項目今年要開工銷售了；還有一個已經開了第一期；另外一個項目今年開工的。蘇州工業園區的項目也在銷售之中”。
另外，在付款方式上萬科也頗為劃算，整個付款計劃共分四步，第一步，在相關協議生效之日起10個工作日內，萬科支付第一期股權轉讓價款：為全部股權轉讓價款的40%，即人民幣74314萬元；第二步，在中橋將上海南都70%的股權、浙江南都20%的股權過戶至萬科名下之日起5個工作日內，萬科支付第二期股權轉讓價款：為全部股權轉讓價款的10%，即人民幣18578.5萬元；第三步，在相關協議生效之日起1年內，萬科支付第三期股權轉讓價款：為全部股權轉讓價款的30%，即人民幣55735.5萬元；第四步，在相關協議生效之日起2年內，萬科支付第四期股權轉讓價款：為全部股權轉讓價款的20%，即人民幣37157萬元。
從美國優秀房地產企業的發展歷程來看，在通過自身發展蓄積力量之后，以合作的方式實現自身的快速成長，這樣的案例可謂比比皆是。通過資產收購進入新的區域市場和產品市場，進而迅速擴大市場的品牌影響力和完善自身的產品細分和區域布局，也是一個非常普遍的現象。
國內市場又何嘗不是如此。尤其是2004年在土地、金融政策雙雙收緊的情況下，通過合作方式獲取資源，尤其是盤活存量土地，成為企業發展壯大必然選擇的出路之一。萬科自2004年以來，就展開了一系列的合作行動，合作對象包括境外實力雄厚的投資機構，如GIC(新加坡政府投資公司)、HI(Hypo Real Estate Bank International，國際專業房地產投資銀行，德國)；以及帶有金融產品創新價值的信托基金；也包括同行業的其他優秀企業，如招商地產(資訊 行情 論壇)。本次與南都的攜手亦可稱得上是拉開了中國房地產合作時代的大幕。
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