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深圳地產(chǎn)正由二元格局向立體化方向發(fā)展。寶安、龍崗這兩年的地產(chǎn)一直處于上升狀態(tài)，特別以布吉、龍華為代表的郊居地產(chǎn)開發(fā)明顯加快，并走向了規(guī)模經(jīng)營，區(qū)域房地產(chǎn)市場不斷升溫，并成為關(guān)外地產(chǎn)的典范或亮點(diǎn)。
在關(guān)外的眾多片區(qū)中，又以寶安新中心區(qū)、龍華－坂田、布吉－橫崗這三個(gè)片區(qū)的地產(chǎn)市場最為引人關(guān)注，可以說它們是深圳二線關(guān)郊區(qū)板塊的“三駕馬車”。寶安中心區(qū)發(fā)展
帶來置業(yè)西移大量調(diào)查顯示，在“2005年置業(yè)首選區(qū)域”中選擇“寶安中心區(qū)”的占33.8％，高于其他區(qū)域，不少人認(rèn)為寶安中心區(qū)“規(guī)劃起點(diǎn)高、沒有違章建筑、臨近海、樓盤素質(zhì)好、具有投資潛力”等等。由于特區(qū)內(nèi)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的地塊大多分散零碎，無法進(jìn)行大規(guī)模成片開發(fā)，單體樓、小型社區(qū)在關(guān)內(nèi)樓市中的比重將持續(xù)增大，喜歡大社區(qū)的購房者將不得不選擇出關(guān)置業(yè)。
深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年深圳市土地使用權(quán)采用“招、掛、拍”方式入市交易53宗，成交48宗，其中寶安區(qū)共成交23宗，占全市總成交面積的62％，成為全市土地交易最活躍的區(qū)域。
寶安中心區(qū)規(guī)劃總建筑面積760萬平方米，其中住宅560萬平方米左右，規(guī)劃居住人口17萬，數(shù)百萬平方米的銷售量將集中在一、兩年內(nèi)推出，使得深圳樓市重點(diǎn)“西移”，這里也因此成為深圳人的置業(yè)重點(diǎn)區(qū)域�！吧钲谖靼秾毎仓行膮^(qū)”現(xiàn)在就是一個(gè)大工地，今年供應(yīng)量將達(dá)100萬平方米以上，供應(yīng)量面臨井噴。在南山、福田房價(jià)全面上漲的情況下，一些承受能力在5000元／平方米以下的關(guān)內(nèi)購房者已經(jīng)將目光轉(zhuǎn)向了寶安中心區(qū)。
寶安人在樓盤細(xì)節(jié)品質(zhì)上更加追求精雕細(xì)琢，置業(yè)理念在升級，生活方式在改變。消費(fèi)者更滿意于中心區(qū)良好的規(guī)劃建設(shè)和樓盤品質(zhì)的升級。“區(qū)域大、環(huán)境好、密度低、小區(qū)綠化率高”，已經(jīng)成為消費(fèi)者置業(yè)的共識。橫崗知名地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)起點(diǎn)高隨著大深圳、大交通、大發(fā)展的城市發(fā)展格局的不斷推進(jìn)，橫崗交通網(wǎng)絡(luò)的密集日趨成熟，交通搭臺、地產(chǎn)唱戲的格局依舊不會有改變，不僅會促使橫崗大部分地區(qū)的物業(yè)上調(diào)，而且一系列其他的相關(guān)市政與商業(yè)配套的跟進(jìn)也會加速這一區(qū)域的發(fā)展進(jìn)程。
橫崗具有后方優(yōu)勢和高起點(diǎn)的特點(diǎn)，一是在房地產(chǎn)發(fā)展的初期就有中海、卓越、振業(yè)這樣的大型企業(yè)進(jìn)入開發(fā)，起點(diǎn)較高，保證了片區(qū)的建設(shè)水平。地鐵3號線開工在即，深惠公路改造箭在弦上，第二通道、排榜高速、惠鹽高速、機(jī)荷高速編就了一張較為完善的交通網(wǎng)絡(luò)。橫崗房地產(chǎn)已經(jīng)成功進(jìn)入了正常軌道。
中海怡美山莊的推出，不僅提升了橫崗的形象，讓深圳人仿佛重新認(rèn)識了橫崗，也為橫崗市場的發(fā)展注入了一支強(qiáng)心劑，引領(lǐng)了市場，并提升了市場價(jià)格。2003年底水晶之城三期剛推出市場時(shí)，均價(jià)僅為2850元／平方米，而到中海怡美推出后，其價(jià)格則持續(xù)上升到目前接近3600元／平方米。
然而，橫崗市場的發(fā)展僅僅是小荷才露尖尖角的初始階段，片區(qū)市場瓶頸尚不會由于這些個(gè)盤的成功而完全打開。與此同時(shí)，周邊區(qū)域布吉、中心城、坂雪崗、龍華的迅速發(fā)展也為橫崗房地產(chǎn)外向型發(fā)展帶來了強(qiáng)烈的競爭，客觀地說，橫崗地產(chǎn)發(fā)展的輻射范圍在一段時(shí)間內(nèi)仍將主要在區(qū)域內(nèi)及部分龍崗周邊的其他區(qū)域。
未來，交通瓶頸的打開將是橫崗市場發(fā)展的最佳契機(jī)。坂雪崗代表未來人居高尚住區(qū)發(fā)展趨勢坂雪崗位于布吉和龍華中間，由坂田、雪象、崗頭三個(gè)行政村組成。過去，人們在提到龍崗市場時(shí)很少提及這個(gè)區(qū)域，但就是這么一個(gè)大家所陌生的區(qū)域，卻為萬科地產(chǎn)這個(gè)伯樂發(fā)現(xiàn)了。萬科不僅發(fā)現(xiàn)了這個(gè)片區(qū)，并且至2004年，通過長期的努力，萬科地產(chǎn)在坂雪崗已經(jīng)取得了近1平方公里的土地，占坂雪崗片區(qū)土地面積的1／4,成為坂雪崗不折不扣的“大地主”。而坂雪崗也因?yàn)橛辛巳f科而在深圳的版圖上顯得熠熠生輝。
萬科選擇坂雪崗，是建立在其對城市發(fā)展高瞻遠(yuǎn)矚的判斷上的。隨著深圳城市化的發(fā)展，地產(chǎn)市場重心逐漸移向關(guān)外。而坂雪崗的地理位置正在深圳城市發(fā)展的中軸線上，雖然片區(qū)目前在交通、配套等方面尚未發(fā)展成熟，但地理位置的潛力十分明顯。隨著深圳特區(qū)內(nèi)土地的日益減少，片區(qū)價(jià)值將進(jìn)一步顯現(xiàn)。萬科提出了“深圳人，明天居住在哪里”的設(shè)問，意在建設(shè)一個(gè)真正適合深圳人未來居住的高尚社區(qū)。
關(guān)外地產(chǎn)預(yù)測一是關(guān)內(nèi)外地產(chǎn)差距趨近。經(jīng)過多年的發(fā)展，關(guān)外地產(chǎn)的開發(fā)水平、產(chǎn)品品質(zhì)和營銷手法等已與關(guān)內(nèi)相差無幾。布吉、梅林、南頭三個(gè)關(guān)口內(nèi)外臨近的物業(yè)在品質(zhì)、價(jià)格等方面差距甚微。萬科城、觀瀾高爾夫大宅以及寶安新中心區(qū)的一些項(xiàng)目已經(jīng)趕上甚至超過特區(qū)同類型項(xiàng)目的水平。關(guān)外物業(yè)自身質(zhì)素的提升，有力地促進(jìn)了關(guān)內(nèi)外地產(chǎn)的交融。
二是開發(fā)商全面進(jìn)軍關(guān)外。目前，深圳的主流開發(fā)商進(jìn)軍關(guān)外市場已是大勢所趨。龍崗匯集了萬科、中海、卓越、星河、鴻榮源等；寶安除了鴻榮源、富通、泰華傳統(tǒng)三巨頭外，還有和記黃埔、華僑城、招商、深業(yè)、中航等在此聚首。
作者:孟家慶
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