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一只南美亞瑪遜河流域熱帶雨林中的蝴蝶，偶爾煽動一下翅膀，可以在幾周之內(nèi)引起美國德克薩斯一場龍卷風(fēng)。
氣象學(xué)家洛倫茲1963年提出來的著名的“蝴蝶效應(yīng)”，在關(guān)外房價中得到了充分的體現(xiàn)：2004年GDP總量占據(jù)深圳四成的關(guān)外龍崗、寶安兩區(qū)，不僅僅奠定了特區(qū)內(nèi)外一體化的基礎(chǔ)，并且為關(guān)內(nèi)外房地產(chǎn)界彼此合作提供了一個可操作的平臺；龍崗、寶安兩區(qū)房價節(jié)節(jié)攀
高，牽引著深圳整體房價的持續(xù)上漲；幾年來深圳出讓土地供應(yīng)量的九成在關(guān)外，關(guān)外兩區(qū)在未來將會影響，甚至重構(gòu)整個深圳的地產(chǎn)秩序。——這不是預(yù)見，而是即將發(fā)生的未來。
當(dāng)我們遠(yuǎn)看著特區(qū)內(nèi)外一體化進(jìn)程的洪流、聲勢浩大的城市化沖擊著一切區(qū)域、經(jīng)濟(jì)、理念范疇的障礙；近觀關(guān)內(nèi)外地產(chǎn)商首腦的頻繁會晤和合作，樓盤理念和模式的深度滲透，做為鵬城再度騰飛的兩翼—龍崗、寶安，我們明白，她們已經(jīng)迎來歷史性的發(fā)展機(jī)遇。而這種千載難逢的機(jī)遇無可厚非地集中表征在房地產(chǎn)這至今備受關(guān)注的領(lǐng)域。
歲末年初，幾組數(shù)據(jù)的發(fā)布引起了業(yè)界的廣泛關(guān)注：2004年深圳市生產(chǎn)總值突破3000億元，達(dá)到3422.8億元，龍崗、寶安兩區(qū)分別是597.9億元、786.2億元，占市生產(chǎn)總值的40.4％，比上年增長20.1％、24.3％；而房價的增速則低于GDP的增速，2004年龍崗寶安兩區(qū)住宅價格分別為4172元／平米、4186元／平米，比2003年上漲19.64％、11.09％。
房價在某種程度上被視為GDP的“晴雨表”，2004年兩者發(fā)展步伐不一致，一種聲音在業(yè)界逐漸放大：區(qū)域GDP、居民可支配收入以及樓盤質(zhì)素都出現(xiàn)了大幅增長，關(guān)外房價咋還這么低？房價并沒有超過GDP增幅2004年，寶安、龍崗兩區(qū)的GDP均實(shí)現(xiàn)了高速增長。寶安區(qū)生產(chǎn)總值突破700億元，達(dá)786.2億元，比2003年增長24.3％，2005年預(yù)期目標(biāo)是928億元，增長18％；2005年龍崗區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)是：實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值706億元，比上年增長18％。
與此同時，深圳市民手頭上的“活錢”也多了起來。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)對200戶戶籍城鎮(zhèn)居民抽樣調(diào)查資料顯示，2004年我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到27596.4元，比上年同期增長6.4％。來自寶安的消息是，居民消費(fèi)價格水平比去年同期上漲1.6％。
一個區(qū)域GDP的增長，表明這一區(qū)域的就業(yè)人口、人均收入在同步增長。就業(yè)人口、人均收入增長的同時，廣大的就業(yè)人口住房需求，將推動區(qū)域內(nèi)房價的上漲。近幾年南山GDP的增長帶動了整個南山片區(qū)的房價，而羅湖區(qū)的GDP在保持穩(wěn)定的同時，區(qū)內(nèi)的房價也趨于穩(wěn)定。
寶安、龍崗兩區(qū)GDP增長推動了兩個區(qū)域內(nèi)的房價上升。GDP總量在全市6個區(qū)排列第2名的寶安區(qū)，房價漲幅僅次于龍崗；而GDP增幅相對較小的龍崗區(qū)，房價卻以19.64％的漲幅高居各區(qū)榜首。在樓市相對火爆的2004年，房價并沒有超過GDP的增幅。關(guān)內(nèi)外房價將逐步接軌牽引著關(guān)外房價上漲的并非只有GDP“一只手”，在世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松看來，關(guān)內(nèi)外房價建立的產(chǎn)業(yè)平臺成為左右房價的“又一只手”。
“深圳的金融貿(mào)易和服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)在特區(qū)內(nèi)長期得以良好發(fā)展，使得特區(qū)房價建立在一個比較高的平臺基礎(chǔ)上，而關(guān)外‘三來一補(bǔ)’的加工區(qū)定位使這里房價的平臺較低，造成關(guān)外房價起點(diǎn)就不高。隨著深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)改造和轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)向關(guān)外發(fā)展的趨勢日益明顯，帶動關(guān)外高新技術(shù)、旅游、服務(wù)、貿(mào)易、地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的興旺。產(chǎn)業(yè)平臺向關(guān)外‘溢出’，給關(guān)外房價帶來較大的提升空間，關(guān)外房價也在近兩年得以大幅上漲。”
陳勁松認(rèn)為，關(guān)外產(chǎn)業(yè)升級、主流品牌開發(fā)商紛紛到關(guān)外開發(fā)以及特區(qū)內(nèi)購房者到關(guān)外置業(yè)，是深圳產(chǎn)業(yè)平臺“溢出”的決定條件，加速了深圳特區(qū)內(nèi)外一體化的進(jìn)程。房價一體化浮現(xiàn)，直接表現(xiàn)為關(guān)外房價的上漲。
來自英聯(lián)國際不動產(chǎn)有限公司董事長郭建波的觀點(diǎn)是，深圳房地產(chǎn)走關(guān)內(nèi)外一體化道路，形成一個令人關(guān)注的興奮點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)向關(guān)外遷移、產(chǎn)品全面升級，關(guān)外房地產(chǎn)價格會面臨較大的上揚(yáng)空間。“隨著寶安、龍崗城市化進(jìn)程的提速，以及地鐵和網(wǎng)絡(luò)交通的全面建成，關(guān)外物業(yè)升值前景將會越來越明朗。”郭建波如是說。樓盤質(zhì)素提升到嶄新階段與關(guān)內(nèi)外房價一體化進(jìn)程并駕齊驅(qū)的是樓盤質(zhì)素。
隨著品牌開發(fā)商的介入和本土開發(fā)商開發(fā)水平的提高，以及城市化、住宅郊區(qū)化程度的深入，關(guān)外樓盤的質(zhì)素較兩年前已經(jīng)有了質(zhì)的飛躍。業(yè)內(nèi)專家分析指出，關(guān)外住宅正呈現(xiàn)出日益多元化的發(fā)展趨勢，目前已發(fā)展出廊院、夾層“Double空間”、空中花園、單體別墅、PARKHOUSE等豐富的產(chǎn)品形態(tài)，在區(qū)位、配套、品質(zhì)方面已能與關(guān)內(nèi)不少高檔樓盤看齊，房價未來仍將有較大的上漲空間。
一批高品質(zhì)樓盤在關(guān)外樓市涌現(xiàn)，這些優(yōu)秀樓盤不僅在建筑設(shè)計(jì)上出類拔萃，而且也在一定程度上提升了關(guān)外的樓盤價格和檔次。寶安尖崗山地塊兩次成功拍賣，樓面地價由5440元／平米漲到了8575元／平米，更進(jìn)一步表明，關(guān)外房地產(chǎn)有升級趨勢。
與關(guān)外樓盤品質(zhì)提升相對應(yīng)的是關(guān)外開發(fā)商品牌意識的空前高漲。已經(jīng)在寶安開發(fā)地產(chǎn)多年的福中福地產(chǎn)董事長倪福林多次向記者表示，在新項(xiàng)目品質(zhì)營造上，公司更多的是以發(fā)展的品牌眼光考量建筑的每個細(xì)節(jié)，幸福海岸的建安成本也相應(yīng)較相同定位的其他項(xiàng)目每平方米高出數(shù)百元。龍光地產(chǎn)營銷負(fù)責(zé)人更表示，天悅龍庭項(xiàng)目的樓面地價就達(dá)1670元／平米，由于龍光在園林、建筑、用料上均精益求精不惜成本，每平方米建筑成本已高達(dá)2000元以上。2005年，關(guān)外樓盤產(chǎn)品品質(zhì)與特區(qū)內(nèi)一體化的趨勢則更為明顯。在龍崗，“外來”品牌開發(fā)商無論是在“量”上，還是在“質(zhì)”上，都占有絕對優(yōu)勢。除了萬科、中海后繼項(xiàng)目的開發(fā)外，還有振業(yè)城、中信別墅、招商中心城、鴻榮源、星河等項(xiàng)目面市。所有這些項(xiàng)目，因?yàn)橛虚_發(fā)商的先進(jìn)設(shè)計(jì)理念和雄厚的資金背景，產(chǎn)品素質(zhì)更耐得住考究，居住質(zhì)素自然會提高到一個嶄新的階段。據(jù)悉，振業(yè)城已經(jīng)通過了建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心的3A性能認(rèn)定預(yù)審，由于在可持續(xù)發(fā)展及環(huán)保節(jié)能上的優(yōu)異表現(xiàn)，振業(yè)城先后吸引了美國能源基金會、伯克利國家實(shí)驗(yàn)室科學(xué)家和建設(shè)部專家組慕名造訪，由此可見一斑。房價仍有較大提升空間在經(jīng)歷了2003年供不應(yīng)求的尷尬局面后，關(guān)外樓市在2004年步入了供需兩旺的新一輪繁榮期。2004年寶安、龍崗住宅均價均突破4000元／平米大關(guān)，分別達(dá)到4186元／平米、4172元／平米，漲幅居全市首列。來自中原地產(chǎn)的最新分析報告稱，關(guān)外樓市在龐大需求面前和成本提升狀況下，房價繼續(xù)攀升，預(yù)計(jì)2005年關(guān)外房價漲幅將在5％－10％區(qū)間。
記者從銷售市場得到的反饋信息表明，關(guān)內(nèi)外房價的“剪刀差”繼續(xù)縮小，特區(qū)內(nèi)外價格總體差距也由2003年的2倍減少到1.7倍，差距減小了15％。以寶城片區(qū)（新安及西鄉(xiāng)街道辦）為例，2004年住宅均價已達(dá)到4112元／平米，與南山西麗片區(qū)相差無幾，與南山前海片區(qū)的樓價差距也正在逐漸縮小。
事實(shí)上，關(guān)外樓盤房價在2004年屢次“破天花板”。目前寶安中心區(qū)新推樓盤如天悅龍庭、幸福海岸等，銷售均價都在5500元／平米左右，其中部分復(fù)式單位均價甚至高達(dá)每平方米近萬元；而龍崗也已經(jīng)出現(xiàn)了千萬豪宅，2005年萬科、振業(yè)、中信等開發(fā)的別墅項(xiàng)目定價也都在萬元以上，龍崗在2005年將要“引進(jìn)一大批富人”。
陳勁松認(rèn)為，關(guān)外房價仍存在較大提升空間。影響關(guān)外房價提升的因素已不再是樓盤質(zhì)素等問題，在關(guān)內(nèi)外的距離感消失后，關(guān)外服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展將大大有利于特區(qū)內(nèi)外房價一體化進(jìn)程。諸多跡象表明，關(guān)內(nèi)外房價一體化進(jìn)程已是“進(jìn)行時”，更有業(yè)內(nèi)人士大膽預(yù)測，關(guān)外房價將在不遠(yuǎn)的將來成為繼羅湖、福田之后的“第三極”。
圖：關(guān)外兩區(qū)在未來將會影響，甚至重構(gòu)整個深圳的地產(chǎn)秩序。這不是預(yù)見，而是即將發(fā)生的未來。
注：以上價格僅供參考，詳情請咨詢各項(xiàng)目售樓處
作者:深圳商報記者陸劍偉
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