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深圳新增土地供應(yīng)不超過100公頃，市場需求約1400－1500萬平方米，房價(jià)漲幅不會太大……
2005地產(chǎn)新走向
——訪深圳市房地產(chǎn)研究中心王鋒博士
深圳商報(bào)記者陸劍偉
2004年的深圳樓市，多了一點(diǎn)理性和務(wù)實(shí)，似乎一系列土地、金融政策的出臺根本阻擋不了樓市堅(jiān)挺的步伐，房價(jià)保持合理、平穩(wěn)的幅度增長，熱點(diǎn)地區(qū)及其輻射區(qū)范圍逐步擴(kuò)大，供應(yīng)量較之以往有所增加。在需求決定市場的深圳地產(chǎn)，南山、泛中心區(qū)板塊、寶安、龍崗板塊因?yàn)樾卤P的出現(xiàn)而分別營造出了更為合理的格局與分布……
“平穩(wěn)、合理、均衡”，這是記者在第一時間從市房地產(chǎn)研究中心獲得的關(guān)于2005年市場數(shù)據(jù)、分析所反應(yīng)出的情況。
新增土地不超過100公頃
市房地產(chǎn)研究中心王鋒博士指出，從深圳房地產(chǎn)市場的政策背景看，自2002年以來實(shí)行了房地產(chǎn)用地緊縮政策后，每年新增商品房用地供應(yīng)壓縮到前幾年平均水平的三分之一，前幾年房地產(chǎn)市場供給增長過快的勢頭得到明顯控制。2005年，在國家宏觀政策的指導(dǎo)下，我市新出讓房地產(chǎn)用地仍將繼續(xù)采取緊縮控制，不會超過100公頃。
面對深圳土地市場繼續(xù)收緊的宏觀調(diào)控政策，開發(fā)商將在哪里找“口糧”？“未來房地產(chǎn)市場供應(yīng)所依賴的土地資源，主要來自于存量土地的進(jìn)一步盤活和存量房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展。”據(jù)王鋒介紹，我市在2004年出臺了一系列搞活存量房地產(chǎn)的政策，包括加快各類閑置土地的清理、妥善處理到期房地產(chǎn)及歷史遺留問題的房產(chǎn)辦證、加快處理“爛尾樓”、積極推進(jìn)“城中村”改造等多項(xiàng)盤活存量土地和存量房地產(chǎn)措施的實(shí)施，這不僅有利于遏制我市城市生態(tài)環(huán)境的惡化、進(jìn)一步改善城市面貌，也能夠在全市新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)緊縮而市場需求持續(xù)旺盛的前提下，有效的增加房地產(chǎn)供應(yīng)，解決日益尖銳的市場供求矛盾，滿足全市居民不斷增長的居住生活需求。
市場需求1400~1500萬平米
在市場土地供應(yīng)“瘦身”的同時，來自市場的需求一直保持較高發(fā)展態(tài)勢。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2004年各月份的住宅銷售情況來看，住宅需求持續(xù)旺盛，銷售面積持續(xù)增長。
2005年市場的需求量究竟有多大？王鋒分析深圳房地產(chǎn)市場的增長潛力，并指出，今后兩年，深圳每年房地產(chǎn)市場將保持1400~1500萬平方米的需求規(guī)模。此外，鑒于近兩年住宅開發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模控制在300公頃以內(nèi)（含100公頃增量土地供應(yīng)和200公頃存量土地盤活），預(yù)計(jì)今后每年新建住宅的實(shí)際供應(yīng)總量能夠達(dá)到900萬平方米，考慮近兩年每年約600~800萬可供應(yīng)市場的存量商品住宅，預(yù)計(jì)今后每年住宅總供給達(dá)到1500~1700萬平方米。根據(jù)上述分析，供給充足且有一定富余，一定程度上保證了住宅市場的供求均衡。
二手樓成交“逼平”一手樓
近年來，深圳二手樓市場價(jià)格明顯升高，來自2004年的市場數(shù)據(jù)表明，二手市場與一手市場均價(jià)差距已接近1000元。
對此，王鋒認(rèn)為這主要得益于“公房上市”政策及政府出臺減少稅費(fèi)、促進(jìn)二手房市場發(fā)展措施的落實(shí)。而另一個現(xiàn)象也表明在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策利好的影響下，而二手房市場不斷壯大，交易量逐漸與一手市場持平，目前已接近0.80：1,大有后來居上之勢，這種一、二手市場互動的局面對深圳房地產(chǎn)良性發(fā)展有利。
樓市重點(diǎn)“外移”步伐加快
從2001年到2003年的三年出讓土地面積中，關(guān)外所占市場份額分別為50％、74.3％、92.5％，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重心向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢已相當(dāng)明顯。
王鋒對關(guān)外板塊持看好觀點(diǎn)，如2003~2004年當(dāng)年新出讓的房地產(chǎn)用地基本在特區(qū)外，當(dāng)年交易的商品房數(shù)量占全市總量的比例已從前年30％上升到40％。“2005年，深圳樓市重點(diǎn)向關(guān)外轉(zhuǎn)移的步伐將進(jìn)一步加快”，王鋒說，隨著深圳特區(qū)外全面城市化系列政策的實(shí)施，深圳房地產(chǎn)業(yè)將面臨重大的發(fā)展契機(jī)，同時也將進(jìn)一步促進(jìn)和帶動當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成新的城市區(qū)域。
房價(jià)走勢平穩(wěn)
從全市的房價(jià)走勢來看，趨于平穩(wěn)，局部有小幅調(diào)整。自2003年以來，深圳每月商品住宅價(jià)格波動幅度較小，基本保持平穩(wěn)。2004年深圳各區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格均有所上漲，全市商品房住宅價(jià)格同比增長了5.3％。
今年的房價(jià)波動幅度有多大？王鋒認(rèn)為今后深圳房價(jià)走勢不會有大起大落。主要是因?yàn)椋荷钲谕恋刭Y源日益緊缺，每年新增房地產(chǎn)用地僅保持100公頃，而隨著特區(qū)內(nèi)存量土地的不斷消化，今后可供開發(fā)的房地產(chǎn)用地日漸減少，但房地產(chǎn)市場需求卻持續(xù)旺盛的增長，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化，給房價(jià)上漲創(chuàng)造了一定空間。2004年至2005年深圳的房價(jià)將繼續(xù)上漲，但上漲幅度不會太大。但隨著市場熱點(diǎn)向特區(qū)外轉(zhuǎn)移，特區(qū)外較低的房價(jià)水平，有利于平抑全市房價(jià)格水平的上漲。
作者:深圳商報(bào)記者陸劍偉
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