借力商業(yè)地產(chǎn)基金 沃爾瑪圈地中國(guó)一線城市

　　見習(xí)記者 王志靈 深圳報(bào)道

　　選址難。對(duì)于全球零售業(yè)龍頭老大沃爾瑪來(lái)說(shuō)，這是一道長(zhǎng)期困擾著它的難題。不過(guò)，在其2005年的龐大擴(kuò)張計(jì)劃即將展開之際，沃爾瑪終于找到了解決之道。

　　其實(shí)，它也正是有備而來(lái)。

　　日前，在沃爾瑪?shù)臓烤�之下，深圳國(guó)際信托投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱深國(guó)投)和新加坡嘉德置地集團(tuán)正式聯(lián)姻。雙方計(jì)劃把開發(fā)的購(gòu)物中心與商場(chǎng)項(xiàng)目打包后成立商業(yè)地產(chǎn)基金，到國(guó)外上市套現(xiàn)。

　　幾乎與此同時(shí)，本月20日，有著地產(chǎn)開發(fā)商背景的中信泰富以“成本價(jià)”購(gòu)入母公司北京中信集團(tuán)所持華東沃爾瑪百貨有限公司(與沃爾瑪合資，其中，沃爾瑪持股65％)35％的股權(quán)，正式成為沃爾瑪?shù)暮献骰锇椤?/p>

　　這一起發(fā)生的兩件事，其實(shí)并非偶然。在長(zhǎng)期受困于二線城市的沃爾瑪2005年的開店計(jì)劃中，北京、上海、廣州等地，正是其發(fā)展的重中之重。

　　成立商業(yè)地產(chǎn)基金

　　深國(guó)投是沃爾瑪在國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)期合作伙伴，多年來(lái)一直負(fù)責(zé)沃爾瑪在國(guó)內(nèi)的拓展開發(fā)工作。

　　深國(guó)投投資領(lǐng)域涉及房地產(chǎn)、零售、證券、高科技等多種行業(yè)。1995年，按照當(dāng)時(shí)商務(wù)部規(guī)定，外資零售企業(yè)進(jìn)入中國(guó)需成立合資公司，中方持股不低于35％的要求，深國(guó)投與沃爾瑪中國(guó)在深圳成立沃爾瑪珠江百貨有限公司。2003年更名為沃爾瑪深國(guó)投百貨有限公司，外方沃爾瑪持股65％，深國(guó)投持股35％。到目前為止，該公司已在全國(guó)18個(gè)城市開設(shè)了38家沃爾瑪商場(chǎng)。

　　在此次的合作項(xiàng)目中，深國(guó)投旗下國(guó)投置業(yè)公司是與新加坡方面合資的主體。這是一家開發(fā)商用物業(yè)的房地產(chǎn)公司，專業(yè)致力于項(xiàng)目的選點(diǎn)、設(shè)計(jì)以及施工。

　　而合作的外方嘉德集團(tuán)是一家全球化的跨國(guó)企業(yè)，總資產(chǎn)約120億美元，核心業(yè)務(wù)包括商用和工業(yè)用房、住宅房產(chǎn)、房地產(chǎn)基金的投資和管理以及提供房地產(chǎn)金融、物業(yè)服務(wù)等，是東南亞最大的上市房地產(chǎn)企業(yè)，與沃爾瑪有著深厚的淵源。

　　嘉德集團(tuán)早在1994年即已進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，本次與深國(guó)投合作簽約的凱德商用中國(guó)投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱凱德商用)是嘉德集團(tuán)的全資子公司，該公司的主要業(yè)務(wù)是在中國(guó)投資管理商用地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　“國(guó)投置業(yè)與凱德商用再成立一個(gè)合資基金公司，然后收購(gòu)一些開發(fā)的商場(chǎng)和購(gòu)物中心，像領(lǐng)匯基金一樣打包上市，實(shí)現(xiàn)套現(xiàn)�！币晃恢�情人士說(shuō)，“購(gòu)物中心與商場(chǎng)實(shí)現(xiàn)打包上市，這種運(yùn)作方式在中國(guó)以前是沒有的�！倍�沃爾瑪此前也未做過(guò)這種嘗試。

　　在美國(guó)，沃爾瑪一般是購(gòu)買看好的地皮，然后建成購(gòu)物中心或商場(chǎng)開店；但在國(guó)內(nèi)，它都是以租賃的形式與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商合作。即使與國(guó)投置業(yè)，長(zhǎng)期以來(lái)它們也都是業(yè)主與承租商的關(guān)系。

　　上述商業(yè)地產(chǎn)基金一旦成立并上市，將有助于沃爾瑪與合作伙伴穩(wěn)定合作關(guān)系，一方面可以迅速打開資本市場(chǎng)，另一方面，也是最重要的，將為沃爾瑪解決選址與物業(yè)建設(shè)的后顧之憂。

　　廣東省連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)助理黃華軍認(rèn)為，從國(guó)外零售巨頭在國(guó)內(nèi)通過(guò)尋求地產(chǎn)商進(jìn)行合作的做法中，至少可以看出兩點(diǎn)：首先，是它們對(duì)國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)非�？春茫瑳Q定放長(zhǎng)線滲透這塊市場(chǎng)；其次，零售商和地產(chǎn)商一旦形成穩(wěn)定的合作關(guān)系并上市套現(xiàn)，這顯然將大大方便國(guó)際零售巨頭在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的擴(kuò)張。

　　“這對(duì)國(guó)內(nèi)本土的零售業(yè)來(lái)說(shuō)是非常可怕的。國(guó)外零售巨頭在國(guó)內(nèi)擴(kuò)張面臨最大的問(wèn)題是選址，一旦有一個(gè)實(shí)力強(qiáng)大的地產(chǎn)商幫他解決了商場(chǎng)或購(gòu)物中心的選址以及物業(yè)建筑的問(wèn)題，那就等于是幫他起到了鋪路的作用�！秉S認(rèn)為。

　　“目前，也只有國(guó)外零售巨頭有實(shí)力采用這種聯(lián)合專業(yè)地產(chǎn)商的方式減少擴(kuò)張阻力。當(dāng)然，沃爾瑪也不會(huì)立即大面積鋪開，也就是說(shuō)速度暫時(shí)不會(huì)很快，但這具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義�！秉S說(shuō)。

　　借力中信泰富入駐上海

　　事實(shí)上，在2004年12月11日中國(guó)零售業(yè)全面開放日期臨近之前，外資就已經(jīng)開始試圖涉足中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　曾有消息稱，包括高盛基金、美林證券、雷曼兄弟在內(nèi)的海外投資基金欲買下上海北外灘飛虹路附近的整條商業(yè)街。據(jù)記者了解，目前，這一商業(yè)街項(xiàng)目還處于談判階段，不排除整體對(duì)外出售的可能性。可以想見，像嘉德這樣的國(guó)際地產(chǎn)巨頭對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是覬覦已久。

　　與此同時(shí)，2004年，外商獨(dú)資開店的趨勢(shì)也開始顯山露水。

　　2004年9月，家樂(lè)福與溫州經(jīng)貿(mào)委簽訂意向性協(xié)議。最令業(yè)界關(guān)注的是，這將是一個(gè)獨(dú)資項(xiàng)目。這意味著，繼布魯克斯東之后，家樂(lè)福成為世界零售商聯(lián)盟中第二家在中國(guó)零售業(yè)獨(dú)資開店的成員。

　　可以想象，沃爾瑪自然也不會(huì)愿意跟別人分吃同一杯羹。事實(shí)上，沃爾瑪在中國(guó)的兩家分公司，即與深國(guó)投合資的沃爾瑪珠江百貨有限公司、與北京中信集團(tuán)合資的沃爾瑪華東百貨有限公司，也都是應(yīng)政策要求而合資的。

　　不過(guò)，照目前的情形看來(lái)，沃爾瑪獨(dú)資的可能性并不大。而現(xiàn)在的問(wèn)題就是，沃爾瑪接下來(lái)的一系列擴(kuò)張項(xiàng)目是否依然通過(guò)合資公司來(lái)操作？

　　就在本月20日，沃爾瑪華東百貨有限公司的合作商北京中信集團(tuán)將所持的35％股權(quán)以“成本價(jià)”轉(zhuǎn)讓給專事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的子公司中信泰富集團(tuán)。

　　“沃爾瑪這次和中信泰富合作，是希望借助它在內(nèi)地的關(guān)系及地產(chǎn)投資背景進(jìn)一步擴(kuò)張�！睒I(yè)內(nèi)人士如是評(píng)價(jià)。事實(shí)也正是如此——沃爾瑪今年將在上海開設(shè)的3家店中，其中兩家的發(fā)展商就是中信泰富。

　　據(jù)記者了解，繼港資萬(wàn)寧獲CEPA零售獨(dú)資牌照之后，家樂(lè)福、永旺也在試探獨(dú)資開店的水溫。業(yè)內(nèi)人士分析，沃爾瑪有著雄厚的資金實(shí)力，獨(dú)資開店是遲早的事。然而，因?yàn)槲譅柆斠�平衡�?guó)內(nèi)合作商的利益，于是就有了商業(yè)與地產(chǎn)更深入的合作方式。