外資進(jìn)入樓市水土不服 畏甚于行

　　和訊網(wǎng)-《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》特供

　　本報(bào)記者 齊心

　　被市場(chǎng)寄予厚望的國(guó)際資本在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際投入與市場(chǎng)期待相去甚遠(yuǎn)。這是著名的國(guó)際房地產(chǎn)服務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)戴德梁行日前公布的最新研究成果。

　　戴德梁行投資部葉建成先生向《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》稱，中國(guó)地產(chǎn)資本市場(chǎng)和國(guó)際地產(chǎn)資本市場(chǎng)在地產(chǎn)開發(fā)、財(cái)務(wù)管理和公司管理等方面的種種不透明，令眾多外資機(jī)構(gòu)投資者視之為畏途。盡管有不少海外基金與國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商頻繁接觸，但真正掏出真金白銀的并不多。

　　在2004年，中國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)倍受海外資金青睞。紛涌而入的海外地產(chǎn)基金，已成國(guó)內(nèi)地產(chǎn)融資渠道中的耀眼“明星”。據(jù)了解，美國(guó)投資房地產(chǎn)的基金年平均收益率為6.7%；日本、新加坡為4%；而在上海，海外房地產(chǎn)基金投資的年凈收益率為20%～50%。

　　水土不服

　　2005年1月尚未過去，外資進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)的大手筆就已上演。

　　新加坡嘉德置地斥資17.46億元收購(gòu)北京兩家華聯(lián)商廈(資訊 行情 論壇)——安貞華聯(lián)和望京華聯(lián)。早在2004年底，嘉德置地就與沃爾瑪、深圳國(guó)際(行情 論壇)信托投資結(jié)成戰(zhàn)略同盟，嘉德置地承諾，兩年內(nèi)收購(gòu)20家購(gòu)物中心，以租賃給沃爾瑪。以往多以項(xiàng)目開發(fā)為“中國(guó)策略”的嘉德置地，逐漸將目光投向成熟商業(yè)物業(yè)。

　　戴德梁行認(rèn)為，在中外地產(chǎn)資本的博弈中，天平逐漸向國(guó)際資本主流的投資模式——成熟物業(yè)整體收購(gòu)傾斜。2005年，這將是中外機(jī)構(gòu)投資者新熱點(diǎn)。

　　目前境外資金進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有兩種方式：一是參與項(xiàng)目開發(fā)，如摩根士丹利參與投資的錦麟天地雅苑和復(fù)地雅園；另一種是購(gòu)買現(xiàn)成項(xiàng)目，如Rodamco Asia收購(gòu)上海盛捷服務(wù)式公寓。

　　現(xiàn)階段，外資機(jī)構(gòu)投資者多以第一種方式參與，原因是開發(fā)回報(bào)率較高、收益較快，能快速套現(xiàn)。

　　但一位內(nèi)地地產(chǎn)開發(fā)商坦言，國(guó)內(nèi)開發(fā)商落后的經(jīng)營(yíng)、管理及海外基金對(duì)中國(guó)地產(chǎn)政策環(huán)境的不熟悉，使得海外基金在華投資“裹足不前”。盡管有不少海外基金與國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商頻繁接觸，但真正掏出真金白銀的并不多。

　　“他們對(duì)合作企業(yè)、開發(fā)項(xiàng)目的要求非常高。”他說，以股權(quán)融資為例，海外基金要對(duì)合作伙伴的財(cái)務(wù)狀況了如指掌，但信息不透明使得海外基金根本不敢輕易涉足。此外，開發(fā)項(xiàng)目審批中過長(zhǎng)的等待也讓海外基金望而卻步。

　　投資方向轉(zhuǎn)變

　　葉告訴記者，之所以判斷2005年成熟物業(yè)的整體收購(gòu)將是機(jī)構(gòu)投資者新熱點(diǎn)，是因?yàn)槭召?gòu)一個(gè)好的成熟物業(yè)所帶來的投資收益，絲毫不會(huì)低于項(xiàng)目開發(fā)所獲得的收益。

　　他解釋，在風(fēng)險(xiǎn)控制方面，對(duì)成熟物業(yè)的整體收購(gòu)，將可使海外機(jī)構(gòu)投資者獲得的最大好處是取得控制權(quán)，并與中國(guó)地產(chǎn)開發(fā)商逐步顯現(xiàn)出功能分工。在他看來，這種收購(gòu)能形成一道防火墻，有效地屏蔽中國(guó)土地交易市場(chǎng)、開發(fā)商財(cái)務(wù)和管理不透明所形成的巨大開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，海外基金只需承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，滿足了其低風(fēng)險(xiǎn)的前置要求。

　　在投資回報(bào)方面，海外機(jī)構(gòu)投資者在取得穩(wěn)步上升的出租率和租金水平所帶來投資回報(bào)的同時(shí)，作為實(shí)際物業(yè)擁有人通過長(zhǎng)期持有的方式，也能夠分享到高速成長(zhǎng)的中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)所特有的資本升值——市場(chǎng)價(jià)格變化。

　　按中國(guó)發(fā)展趨勢(shì)，長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)帶來的資本升值要遠(yuǎn)高于租金收益，這是最致命的誘惑。以服務(wù)式公寓為例，通常情況下，持有2-3年的物業(yè)，投資者的資本升值可達(dá)一倍。葉建成說，這就是成熟物業(yè)整體收購(gòu)的“租金＋溢價(jià)”的盈利模式。

　　戴德梁行報(bào)告顯示，今后海外投資者將主要瞄準(zhǔn)兩大類成熟物業(yè)進(jìn)行整體收購(gòu)。一是優(yōu)勢(shì)區(qū)位的優(yōu)勢(shì)物業(yè)，隨著可開發(fā)土地的不斷減少，價(jià)格會(huì)隨之上升。記者了解到，上海甲級(jí)寫字樓2004年三季度的平均空置率已跌至8.5%，是近幾年來的最低點(diǎn)。

　　二是價(jià)值被低估的物業(yè)。外資收購(gòu)后投入一定資本，進(jìn)行翻新和裝修，引入具有良好市場(chǎng)信譽(yù)和品牌的物業(yè)管理公司，將大幅提高物業(yè)的市值。

　　葉指出，海外機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行成熟物業(yè)整體收購(gòu)時(shí)，也存在風(fēng)險(xiǎn)。如優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)狹窄；市場(chǎng)看漲勢(shì)力將導(dǎo)致物業(yè)業(yè)主人為抬高報(bào)價(jià)；市場(chǎng)流動(dòng)性有待進(jìn)一步改善等。

　　資本退出通道徐徐開啟

　　2005年諸多政策的出臺(tái)及優(yōu)化的投資環(huán)境將帶給來華投資地產(chǎn)的海外機(jī)構(gòu)投資者更多的信心。

　　如此前外資一直顧慮的外資出境問題將會(huì)得到解決。戴德梁行投資部認(rèn)為，即將推出的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》(下稱《管理辦法》)，實(shí)際上引入了作為國(guó)際地產(chǎn)資本市場(chǎng)基石的“不動(dòng)產(chǎn)基金法”的概念，作為不動(dòng)產(chǎn)基金的雛形已經(jīng)顯現(xiàn)。《管理辦法》以及尋求海外上市的地產(chǎn)基金將給予海外基金靈活的資本退出通道。

　　葉建成稱，退出機(jī)制的健全將刺激房地產(chǎn)基金這種融資方式高速發(fā)展。

　　此外，業(yè)內(nèi)人士對(duì)于人民幣升值預(yù)期的判斷是，匯率的微調(diào)不會(huì)對(duì)外資投入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐產(chǎn)生太大影響。目前，海外機(jī)構(gòu)投資者將多數(shù)資金投入收租物業(yè)，他們的持有時(shí)間至少是三、五年，不會(huì)在人民幣一升值后就撤走。

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