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本報記者全秋梅發自杭州
浙江省建設廳住宅與房地產業處一份報告指出，2004年年初的銀根緊縮之后，全省房地產企業前所未有地感到資金的壓力，金融對房地產市場的調控作用已十分顯現。
也許可以這樣描述浙江廣通收購案：一宗發生在敏感時間、敏感地區、敏感行業的
收購。
1月17日，浙江萬城投資有限公司(下稱“浙江萬城”)正式宣布，收購浙江廣通房地產集團有限公司(下稱“浙江廣通”)。在這宗收購案中，收購方是一家成立了僅僅幾天的公司，而被收購方，則是一家有21年歷史的房產大鱷。
這則消息立刻在媒體引起了軒然大波，不少媒體將這一收購看作是浙江房地產泡沫開始破裂的信號。
但在原浙江廣通副總經理李強看來，這并不是一個很大的變化。浙江廣通被收購后，公司名稱沒有改變，大部分高層也沒有變動。對李強來說，唯一的變化是他的職務從副總經理換成了副總裁。
“8·31”大限后，浙江廣通熬了半年
按照收購協議，浙江萬城收購浙江廣通73.9%的股份，其中對普通職工持股部分按照1∶1價格收購，對高層管理人員持股部分折價收購，涉及金額大約為3500萬元。
事實上，早在2004年8月，浙江廣通便在尋找收購方，其洽談的對象包括浙江紅石房產、中國·綠都控股集團(下稱“綠都”)等公司。一家曾與浙江廣通接觸的公司中知情人士告訴記者，“浙江廣通專業程度很強，它不需要合作方提供太多專業技術或管理支持，合作的目的就是為了融資。”
浙江廣通一位不愿具名的員工也表示，“(收購是為了)緊急融資，主要是公司開發的信義坊二期、三期馬上要運轉起來了，包含土地出讓金在內，運轉資金至少要3億元，公司的資金一下子很緊張。”
信義坊的建設始于1998年，總規劃面積為19萬平方米。信義坊一期住宅及步行街總開發量為11萬平方米左右，在2002年基本完成。之后，二期和三期一直沒有啟動。
信義坊二期、三期地塊是杭州拱墅區老區政府所在地，在信義坊一期小區的北邊，用圍墻隔開。透過圍墻，可以看到一片雜草叢生的荒地，還有一些等待拆遷的老住宅。一位在信義坊工作一年左右的保安說，“我來的時候，這里就已經圍起來了。”
如果上述浙江廣通員工所說的數據是正確的話，信義坊二期、三期運轉所需資金至少3億元，而浙江廣通注冊資金是5000萬元。根據國家2004年4月出臺的新規定，房地產業固定資產投資項目的資本金由原來的20%提高到35%，這意味著浙江廣通貸款的最高額度只有9000余萬元。
此前，據媒體報道，在2003年時浙江廣通的資產負債率就已高達82.4%。媒體普遍認為浙江廣通資金鏈已經斷裂。但李強的說法和媒體的觀點并不相同。“廣通轉讓股權，就是為了保證原有廣通項目能夠順利開發。信義坊二、三期運作，僅土地出讓金就要七、八千萬元，另外還有一些開發費用。并購后，浙江萬城要再投入2億元左右。”2004年3月31日，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，即“71號令”。按照該文件，各地必須在2004年8月31日前，將協議出讓經營性土地使用權的歷史遺留問題處理完畢，對8月31日以后仍以歷史遺留問題為由，以協議方式出讓經營性土地使用權的，要從嚴查處。
一群小公司吃掉大公司
按照李強的說法，浙江萬城的股東有杭州通城房地產開發有限公司(下稱“杭州通城”)、浙江新世界房地產開發有限公司(下稱“浙江新世界”)，還有一些自然人。杭州通城和浙江新世界的注冊資本大概都在一、兩千萬元。”
“隨著競爭激烈和市場的飽和，就會優勝劣汰，小公司和大公司、小公司和小公司之間的合作必然會加強。”李強說。
“從業內經常交流的情況看，目前中小型企業之間的合作或者并購更為頻繁，運作良好的大企業還不會考慮并購。一方面，大企業都有相當大的項目在做，有很好的社會前景和充裕的資金，而且從現在整個房地產業正常發展來看，還處于拼速度的積累階段。另一方面，它們更多考慮并購的風險。并購是很費精力的，要進行深入調查了解收購對象，否則收購到的很有可能是垃圾。”
李強分析，雖然整體表現資金緊張，但還是會有一些中小型民營企業，注冊資金很少，因為有很強的融資渠道而實際資金力很強。此外，注冊資金很少，自身實際資產上億元的企業，在浙江是很多的。
“這些中小企業，行業競爭上處于劣勢，渴望的是品牌知名度、開發經驗和人才、以及可以啟動的項目，更多地從戰略角度考慮兼并，相互需要合作做大做強的意識比較強。而且，法律上要求被收購對象不能超出收購方注冊資本金的50%，從收購的技術問題上，這些中小企業也需要合資成立新的公司。”
萬城背后的神秘身影
杭州通城和浙江新世界都是成立不久的小公司，之前分別在開發“六和源”和“新世界廣場”。在浙江新世界的公司介紹中，可以看到這樣的表述：公司“以中國·綠都控股集團為依托。”
總部位于杭州蕭山的綠都，在2003年杭州房產公司銷售面積排行位于第三，而且該公司和同在杭州的浙江傳化集團成立了一個合資公司，專營房產開發。在浙江廣通并購案之前，業內傳聞綠都已經收購了一個杭州的房地產企業。
從浙江省工商局的相關資料看，從2004年7月18日起至2005年1月18日，新設立的“置業投資”類公司10家左右，“置業投資類公司，成立的目的就是為了并購，進行資本運作。”李強說。10家公司中有7家很具神秘性，除了工商登記記錄外找不到其他信息。杭州業內人士分析，并購資金如此神秘低調，是“擔心房地產下一波的調控監管，不愿意太出風頭。”
廣通收購案不會成為孤本
“浙江萬城是浙江幾家中小房地產企業為了收購廣通成立的。”李強說，“即使沒有廣通，浙江萬城也會成立，只是成立的時間不是2005年1月，可能會是3月或5月。”
李強表示，浙江廣通是浙江萬城收購的第一家房地產企業，但不會是最后一家。
一家曾與浙江廣通接觸過的房地產公司相關人員介紹，其實，在2004年5月之后，杭州業內就已經開始涌動并購潮。只不過因為浙江廣通知名度較高，而且更加明顯地表現為資金問題，所以才引起大家的注意。
“國家宏觀調控后，2004年5月至10月，因為擔心遭遇跌價風險，業內80%左右的樓盤明里暗里利用各種方式封盤不賣。”一位不愿具名的杭州房地產業內人士說。“但封盤不賣的成本是非常高的，有一家在建的樓盤，每天工程成本就高達50萬元。”
浙江省建設廳住宅與房地產業處一份報告指出，2004年年初的銀根緊縮之后，“全省房地產企業前所未有地感到資金的壓力，金融對房地產市場的調控作用已十分顯現。但是，(2004年)1至9月全省房地產開發資金來源中，銀行貸款、定金及預付款分別占本年資金來源的23.9%和51%，而企業自有資金只占8.7%。”
封盤不賣，時間一長，一些小房地產公司就扛不住了，業內并購潮早已開始。“2004年10月后，杭州房地產價格開始回暖，今年春節過后，樓盤供應會進入一個小高峰。屆時，你可以發現一些重新進入市場的小項目，很可能已經變成了大公司旗下的樓盤，整體形象都會改變。”上述業內人士說。
浙江省房地產業協會會長唐世定說，“隨著金融調控力度的加大，土地供應的控制，部分房地產企業可能出現無項目開發和資金鏈斷裂的情況，面臨被兼并的嚴峻形勢。”
從浙江省工商行政管理局(下稱浙江省工商局)的有關資料看，從2004年7月18日起至2005年1月18日，有變更記錄的省級房地產企業有80多家，其中全國二級資質以上的有10家。浙江省工商局的工作人員解釋，“企業注資、股東、經營場所等變動都要進行變更登記，去年下半年以來房地產企業具體的變更原因、跟往年同期變動的統計分析都不方便透露。”
杭州現在200個大大小小的房地產公司，在接下去的3至5年內，是并購集中發生的階段，被并購的有小企業，也會有攤子鋪得太大的大企業。杭州業內人士判斷，“將會發生多宗類似于廣通的并購案，廣通并購只是杭州房產公司并購的開始。”
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