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序
目前社會各界對房地產市場是否處于健康發展的過程中，觀點很不一致。
為了應對亞洲金融危機對我國經濟的影響，1998年中國政府提出將住宅建設發展成為促進國民經濟增長的新的經濟增長點，加大了城鎮住房制度改革力度。1998年~2003年，以住
宅建設為主的房地產業，確實在抵消亞洲金融危機影響、推動國民經濟增長方面起到了積極的作用。房地產業已經成為我國國民經濟的支柱產業。
然而，面對中國房地產開發投資持續高速增長、房地產價格不斷攀升、房地產信貸規模迅速膨脹的發展趨勢，政府和社會各界越來越關注房地產業的持續健康發展問題，關注房地產市場的不正常發展可能對國民經濟持續穩定發展帶來的負面影響。有關學者的研究表明，房地產市場的不成熟，是導致東南亞金融危機的重要原因。而發達國家的經驗告訴我們，房地產危機常常會導致銀行危機、貨幣危機和經濟蕭條。因此，如何從房地產業和社會經濟協調發展的角度，尋找房地產業持續健康發展之路，就成了中國經濟界重大的課題之一。
清華大學房地產研究所劉洪玉教授對此發表了自己的看法，預測了2005年樓市的走勢，值得關注。
如何判斷房地產市場的發展狀況是否健康?
“總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定”，是房地產市場健康發展的標志。但要把握房地產市場當前狀況是否滿足上述發展目標的要求，實際上要從房地產市場自身均衡狀況和房地產市場與社會經濟發展的協調程度這兩個角度考察。
房地產市場與社會經濟協調發展的程度，需重點考察的協調關系包括：房地產開發投資與國內生產總值、固定資產投資的關系，房地產價格與宏觀經濟指標和居民家庭收入之間的關系，房地產市場與資本市場的關系，人口數量、人口流動、就業結構、家庭結構的變化與房地產供給結構的關系，房地產開發與城市發展與資源環境的關系等。
目前社會各界對房地產市場是否處于健康發展的過程中，專家、學者的觀點很不一致。從總量上看，比較重視供給總量及其增長速度，對需求總量及其增長變化缺乏科學的研究；從結構上看，比較重視物業類型與檔次結構，缺乏對“租買結構”、存量房屋“占用與空置結構”等方面的認識；在房地產價格判斷上，矛盾更突出，因為缺乏同質房屋價格指數，缺乏真實的家庭收入信息，所以對房地產是否存在“價格泡沫”等問題，基本上是各唱各的調。
如何看待土地與金融調控政策對房地產市場的影響?
有人說，2004年是中國房地產市場的調控年。實際上，政府一直在關注房地產市場的宏觀調控問題，建設部等6部委在2002年8月26日就下發了《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》，只不過2004年政府調控房地產市場的措施比較具體，執行力度比較大。
2004年影響房地產市場的宏觀調控政策主要來自金融政策和土地政策兩個方面。金融政策，主要包括提高銀行存款準備金率，提高房地產開發項目（不包含經濟適用房）資本金比例，合理控制房地產貸款，提高貸款利率等。土地政策主要是清理整頓現有各類開發區，強化土地收購儲備制度在土地供應中的作用，對經營性土地使用權出讓嚴格執行“招拍掛”制度等。
2004年國家采取的宏觀調控措施對房地產業和房地產市場的影響是十分顯著的。這主要表現在房地產投資增長速度下降，新購置土地面積、土地開發面積、施工面積和竣工面積也都出現了增幅下降的情況。房地產信貸擴張幅度也有所減緩，包括土地開發貸款、商業性房地產開發貸款、個人住房抵貸款的增幅均出現了明顯的下降。但房地產價格仍然保持了持續上漲的趨勢，而且在部分城市和地區，房價上漲的幅度超過了當地國民經濟增長的速度。
這樣的影響結果，符合人們對此次宏觀調控對房地產市場可能產生的影響的預期。金融政策的調整，減少了資金供應，加大了借款人獲取商業銀行貸款的難度，提高了使用銀行貸款的成本，所以對房地產市場上的供求，尤其是市場供給產生了明顯的抑制作用。從理論上分析，金融政策的調整也應該對房地產價格的上漲起到抑制作用，但實際上房地產價格卻有較大幅度的增長，一方面說明社會上可以投入房地產市場的資金規模還很大，另一方面也可以說明，對未來土地供應減少、房屋供應減少并由此形成的未來房價會進一步上升的預期，刺激了當前房地產市場上的購買行為，從而引起了房價的上漲。
2005年應該關注的幾個主要問題
2005年中國樓市如何走？專家、學者眾說紛紜。劉洪玉教授認為應該尤其關注以下四大問題。
一是土地開發與房屋開發分離的趨勢。
隨著政府土地收購儲備制度的完善，政府土地資產經營管理機構或土地收購儲備中心，將逐漸把工作重點放在如何完善其計劃、組織、管理、監督能力的建設上，土地一級開發將逐漸成為政府采購的一種服務，這就為土地開發企業的形成創造了條件。尤其在住宅開發領域，土地開發與房屋開發將出現逐步分離的趨勢。以房屋開發為主的開發商，將會把更多的精力放到如何建設更加受市場歡迎的房子上。由此也可以預期，提供精裝修房屋，將成為開發商新的盈利增值點。
二是認識組合投資，重視組合投資的績效。
隨著部分房地產開發企業整體實力的增強，跨區域開發已經成為許多大型房地產開發企業的戰略選擇。然而，如何進行物業類型、市場區域、時間因素和投資方式的組合?如何使這種組合從感性發展到理性，科學的涉及組合方案、科學評價組合效果，從而更好地滿足公司收益和風險控制的目標，將成為開發商和投資者日益關注的問題。
三是房地產資本市場中機構投資者的參與。
降低商業銀行的房地產金融風險，最根本的措施就是發展房地產資本市場，通過實施抵貸款證券化，來分散集中在商業銀行的房地產金融風險（尤其是長期風險），通過發展房地產投資信托、房地產開發商與機構投資者的多種合作模式，在房地產開發項目融資環節，減少對商業銀行尤其是四大國有商業銀行的依賴。國內外各類社保基金、保險公司、投資信托公司、投資管理公司、資產管理公司等，都有可能成為房地產市場上的機構投資者。機構投資者最關心的問題，是能否準確判斷市場風險，能否找到誠信且具有發展潛力和相同發展理念的合作伙伴，如何在機構投資者和作為合作伙伴的開發商之間合理分配商業戰略決策或房地產運營管理上的控制權，是否存在合理的推出機制等。
四是商業房地產市場的發展。
從代表公眾利益的需要出發，政府一直以來主要把注意力放在了住宅市場，所出臺的房地產市場管理政策，衡量房地產市場是否健康發展，也都是以住宅市場為主體。實際上，包括零售商業物業、寫字樓、休閑度假與娛樂設施、出租型公寓和工業寫字樓等投資性物業在內的商業房地產，也是房地產市場不可或缺的重要組成部分。與發達國家和地區的發展狀況相比，我國商業房地產市場的市場成熟度明顯偏低，目前可供投資者投資的商業房地產的價值總量，僅與中國香港、韓國等相當。應該從促進商業房地產市場發展的目標出發，研究制定有利于商業房地產市場發展的政策，全面促進中國房地產市場的持續健康發展。
(文/劉洪玉 杭州日報)
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