中體奧林匹克的BOT難題

　　本報(bào)記者 貢云峰 發(fā)自北京

　　“下周，武漢市體育中心的體育館就可以開工了。”武漢中體文化體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司(下稱“武漢中體”)副總崔偉通過電話傳達(dá)了這樣的消息。

　　中體奧林匹克花園投資有限公司即將展開同樣的試驗(yàn)，通過“BOT”方式運(yùn)作解決中奧 廣場(chǎng)和奧林匹克花園項(xiàng)目投資方案，中體奧林匹克花園投資有限公司投資部經(jīng)理洪軍向記者證實(shí)了這種說法。

　　“BOT”試驗(yàn)

　　早在2004年5月，中體產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、中體奧林匹克花園管理集團(tuán)聯(lián)合決策資源集團(tuán)、天津金佰利等多家股東共同發(fā)起成立了中體奧林匹克花園投資有限公司。

　　據(jù)洪軍介紹，“我們?cè)趯?shí)際運(yùn)作奧林匹克花園項(xiàng)目中發(fā)現(xiàn)，一方面，一些中小城市功能缺失，缺少體育場(chǎng)館，即使有，運(yùn)營(yíng)往往也是虧損的；另一方面，當(dāng)一些城市新區(qū)發(fā)展時(shí)，又需要一些場(chǎng)館，所以我們想到利用集團(tuán)資源，一是借助奧林匹克花園項(xiàng)目推動(dòng)城市新區(qū)發(fā)展；二是引入競(jìng)賽、健身等集團(tuán)資源，這樣可以提高場(chǎng)館的運(yùn)營(yíng)價(jià)值。后來我們又想到引入一些商業(yè)配套，最后就以國(guó)外已經(jīng)成熟的”BOT“模式作為中體奧林匹克花園投資有限公司的運(yùn)作策略。”

　　2004年12月4日，在第六屆中國(guó)(上海)住交會(huì)上，中體產(chǎn)業(yè)集團(tuán)與銅鑼灣集團(tuán)有限公司、深圳招商局物業(yè)管理有限公司、中體健身管理公司、中體競(jìng)賽管理集團(tuán)、美國(guó)黃氏建筑規(guī)劃顧問有限公司、中國(guó)臺(tái)灣震旦行集團(tuán)宜陸開發(fā)股份有限公司、中奧決策顧問有限公司簽署了戰(zhàn)略合作意向協(xié)議，用“BOT”模式推動(dòng)中奧廣場(chǎng)建設(shè)。

　　洪軍認(rèn)為，這種模式在國(guó)際上融資很有吸引力，戰(zhàn)略投資商對(duì)此也很感興趣，目前經(jīng)過幾個(gè)月的實(shí)質(zhì)性運(yùn)作進(jìn)展很順利。比如武漢中奧廣場(chǎng)就是在體育中心的基礎(chǔ)上進(jìn)入實(shí)質(zhì)運(yùn)作階段的，在資金上自己投一部分，政府投一部分后，再通過“BOT”融資。

　　“BOT”像是聯(lián)盟

　　在中奧廣場(chǎng)項(xiàng)目的“BOT”模式中，中體奧林匹克花園投資有限公司與政府部門通過特許權(quán)協(xié)議，由政府將項(xiàng)目授予為特許權(quán)項(xiàng)目成立的項(xiàng)目公司，同時(shí)政府提供土地或其他可置換的資源及部分政策，由項(xiàng)目公司在特許期內(nèi)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)，并收回成本、償還債務(wù)，特許期結(jié)束后將項(xiàng)目設(shè)施所有權(quán)無償移交給政府部門。

　　目前由體育中心、商貿(mào)中心、居住中心構(gòu)成的現(xiàn)代城市中央體育商務(wù)區(qū)，是中體奧林匹克花園投資有限公司進(jìn)行“BOT”模式的一個(gè)核心要求。

　　但中坤地產(chǎn)董事長(zhǎng)黃怒波覺得，這倒像一個(gè)地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)的聯(lián)盟，但地產(chǎn)聯(lián)盟是一個(gè)強(qiáng)者的游戲，“8.31”后，中小企業(yè)會(huì)不斷被淘汰，真正聯(lián)盟的只能是大的開發(fā)商，他們彼此利用相互的資金優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)。比如中坤和中遠(yuǎn)地產(chǎn)合作的“都市網(wǎng)景”，任志強(qiáng)與潘石屹合作的“SOHO尚都”，一個(gè)做前期，一個(gè)做后期。但聯(lián)盟僅是過渡性的，只是為了應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控度過危機(jī)。

　　而中體奧林匹克花園管理集團(tuán)的程建平對(duì)此有不同看法，聯(lián)盟一般是松散性的機(jī)構(gòu)，他們會(huì)選擇緊密合作的商業(yè)伙伴，以考察的形式把商業(yè)引進(jìn)來，以體育需求和商業(yè)需求來共同促進(jìn)新區(qū)的發(fā)展，靠體育設(shè)施拉動(dòng)商業(yè)配套，形成良性循環(huán)。

　　泛城國(guó)際董事胡港文也認(rèn)為，從不成熟到成熟，聯(lián)盟的產(chǎn)生很正常。

　　“BOT”難題

　　但是，國(guó)內(nèi)對(duì)于“BOT”的質(zhì)疑從來沒有停過，雖然對(duì)于中體奧林匹克花園投資有限公司進(jìn)行的“BOT”是否正宗還無定論，但可以肯定的是，“BOT”決不像聯(lián)盟這樣簡(jiǎn)單。

　　中國(guó)人民大學(xué)法律教授葉林認(rèn)為，“特許經(jīng)營(yíng)(BOT)模式的引入，目前在國(guó)內(nèi)只有基礎(chǔ)建設(shè)上實(shí)行，比如公路建設(shè)。‘BOT’模式是一個(gè)融資手段，但中體實(shí)際上做的是宗地開發(fā)的事情，如果僅僅是宗地轉(zhuǎn)讓，那就與‘BOT’模式?jīng)]有太大關(guān)系，也許可以適當(dāng)考慮在融資上借鑒‘BOT’模式的某些因素。因?yàn)槔锩嫔婕暗絻蓚�(gè)問題，一是政府的土地出讓金的收取(例如政府以打包方式將一些土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓開發(fā))；二是土地出讓程序被回避，是以協(xié)議方式出讓，而不是招拍掛。比如公路建設(shè)，它是一種長(zhǎng)期規(guī)劃，收益實(shí)現(xiàn)也是可以預(yù)期的，通過測(cè)算流量，投入和產(chǎn)出關(guān)系完全可以清楚地算出。但體育場(chǎng)館的資源是不特定化的，并不符合‘BOT’資源的嫁接模式。”

　　洪軍對(duì)此的解釋是，他們通過土地打包方式置換開發(fā)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)，同時(shí)將開發(fā)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相結(jié)合，至于轉(zhuǎn)讓開發(fā)權(quán)則通過招投標(biāo)的形式獲得。

　　相關(guān)鏈接

　　BOT為建設(shè)(BUILD)、運(yùn)營(yíng)(OPER-ATION)、轉(zhuǎn)交(TRANS-FER)的英文縮寫，是上世紀(jì)80年代以來在國(guó)際上廣泛采用的一種比較新穎的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資方式，即在一定的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，將基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目(主要是市政設(shè)施項(xiàng)目)交由國(guó)內(nèi)或國(guó)外承包者建設(shè)、經(jīng)營(yíng)，特許經(jīng)營(yíng)期結(jié)束后，此項(xiàng)目設(shè)施完整地轉(zhuǎn)交給國(guó)有部門單位管理經(jīng)營(yíng)。