歲末放量 無地寧波最后的瘋狂 | ||||||||
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| http://whmsebhyy.com 2004年12月24日 04:57 第一財經日報 | ||||||||
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本報記者 馮胤穎 發自寧波 臨近歲末，寧波各區縣突然放量土地。12月，鄞州區在2天內即推出580畝之多的住宅用地，相當于今年鄞州中心區成交土地總量的近3倍；鎮海區推出土地450畝；慈溪亦有400畝；寧波市中心區(江北區、海曙區、江東區)推出近148畝。
用地緊張在寧波是不爭的事實。資料顯示，寧波市人均占有耕地面積僅為0.58畝，遠低于全國人均1.44畝的水平。開發商對土地渴望由來已久，但此次的歲末放量，卻有著不同尋常的背景，對開發商來說既喜又憂。 土地放量禁令 解除此次土地放量，踩著宏觀調控放開的時間點姍姍來遲。 而此時，寧波的房價居高不下，市中心已經出現很多單價上萬元的房產。政府想要通過土地的供應來遏制房價快速增長的心情也愈發迫切。 此時的土地盛宴似乎是眾人盼望已久的。然而，一位熟悉內情的業內人士告訴記者，這次的土地放量，實際上與明年開始實施的新政息息相關。 自明年起，寧波將實施國土資源垂直管理，即把各區縣中心區的土地統一納入市級土地儲備管理體系，由寧波市國土資源管理局統一掛牌、招標進行出讓；同時，市區兩級土地出讓的財政收入按比例進行統籌。 這意味著原本百分之百能落入區縣財政“口袋”的錢，流失了一大半。恰逢國家宏觀調控放開，各區縣抓緊時間在歲前趕了一趟不得不趕的末班車。 業內人士估計，在離2005年元旦還有幾天的時間里，區縣政府可能還會有一次大規模的推地舉動。 土地的放量對房地產市場來說并非是個利好消息，供求的變化可能會導致房價下跌。而對于政府來說，既不希望房價漲幅過快，但也不希望房價下跌太快。在這一微妙的情形下如何兩全其美？ 高價推地 在此次的放量中，最令人乍舌的是北侖區。近幾個月來，北侖區陸續推出的住宅用地達1200多畝。北侖區政府官員亦承認，在此次推地之后，未來兩三年里，北侖區已幾乎無地可推。 如此瘋狂地推地，在開發商看來卻不是解渴。 有開發商抱怨說，雖然面積龐大，但這是根本拿不到的地，因為價格實在高得離奇。業內人士透露，此次推出的地塊單價定在了每畝300萬元的高價！ 在工業高度發達的北侖區，土地大多被用作工業用途，因此安置房較多，商品房的比例非常少。以3年前商品房單價1500元來計算，當時的土地成本僅為每畝150萬元左右。 北侖區政府的一位官員透露，推地是假，高價的目的是嚇退想要拿地的開發商，真實的意圖是使區政府仍然能把持土地出讓權。這大部分土地最后都被有著北侖區政府背景的開發商“吃進”。 把地儲備在開發商的手里，在合適的時候往外“回吐”，這樣，區政府仍然能享受到土地出讓帶來的財政收入。同時，土地的放量亦不會對市場造成壓力。 造地運動 但消息人士透露，像北侖區這樣的情況是比較獨特的，其他區縣的土地確實到了開發商的手里等待開發。 有開發商透露，寧波地少，成片可供開發的土地就更少了。因此本土的開發商大多做不大，并且彼此知根知底，競爭都比較透明，“玩貓膩在寧波是不太可能的事情�！� 這無疑說明，寧波的土地資源已經到了稀缺的程度，尤其是中心區域的稀缺。業內人士表示，這次盛宴雖然不能說是“最后的晚餐”，但是很多區縣可利用的、有價值的土地已經非常難得了。 記者從寧波市國土資源管理局了解到，為了節約土地，提高土地利用率，寧波市已計劃利用地下空間。《寧波市城市地下空間開發利用及人防建設專項規劃》目前已通過審批。 但解決土地之道的最有效途徑是造地。 寧波市國土資源管理局用地科的一位負責人對記者說，寧波市區計劃改造非成套房來釋放土地資源。所謂非成套房是指居住配套空間缺少的房子，例如上世紀80年代建的房子很大一部分沒有衛生間。目前，市區的非成套房面積一共是60萬平方米左右。 造地運動的背后是高昂的拆遷成本。寧波市有一家開發商就是受阻于拆遷壓力，兩年里每天都往自己的地塊里砸一輛奔馳車的成本。 但是也有開發商表示，即使這些地能全部拆出來，其價值都非常有限。以這60萬平方米的非成套房為例，江東區僅2萬平方米，江北區有20萬平方米，海曙區最多有38萬平方米。但是這些地塊中可供成片開發的地塊不過5~6片。大多數的地塊拆遷后，僅能建屈指可數的幾幢樓，開發難度非常大。 在土管局看來，如果開發有難度，周圍的房子也拆掉。土地在升值，雖然拆遷的成本亦很高，但是“仍然是有錢賺的”。 “地荒”已經是卡在開發商喉嚨里的一根刺。由于拆遷難度太大，開發商拿到的土地“縮水”的情況也屢見不鮮。 土地指標 推地還在進行時，盤活存量土地的計劃也從來沒有停止，拆地指標又成為另一個擺在政府面前的難題。 寧波市鎮海區國土資源局的一位負責人說，沒有指標生不出土地啊。 浙江省的土地，“七分山，二分水，一分地”，拆地指標本就不多，逐級分下去，到了鎮海區，拆地指標是五年計劃、十年計劃。而往往頭一年就把指標全部用盡了。寧波市中心以及周圍各區縣都存在這樣的情況。 需求在增長，住房在增長，如何善加利用稀缺的土地資源顯然成為寧波市政府當下必須慎重面對的問題。 |
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